by
Sep 27. 2024
오진
맥을 잘못 짚었어...
며칠 전에 반포 84가 50억을 찍어서 떠들썩 했는데 아침 뉴스를 보니 55억 신고가를 찍었다는 뉴스를 접하게 됐다. 서울은 강남을 중심으로 계속해서 신고가가 나오고 있으며 이를 해결하기 위해서는 무엇보다 공급을 대폭적으로 늘려야 한다는 기사가 쏟아지고 있다.
나는 이 뉴스를 보면서 과연 공급을 늘리면 서울 집값이 잡힐까?
그런데 이미 포화된 서울에는 공급을 바로 늘리기에는 한계가 있다. 그렇다고 수도권을 늘리면 집값이 떨어질까?곰곰이 생각을 해보았다.
내가 생각할 때 공급을 당장 늘리기도 쉽지 않지만 늘린다고 상승세가 쉽게 꺾일 것 같지는 않다.
왜냐하면 서울이라는 곳은 전국의 돈 좀 있는 사람들이 와서 투자를 하는 곳으로 서울 시민만 매수하는 곳이 아닌 전국구의 투기판이 되어가고 있기 때문이다. 어찌 보면 전국구도 아닌 전 세계 일 수도... (요즘 중국, 미국 투자자들 많다.)
그런데 왜 현재 전국에서 서울에 집중 투자를 할까? 그것은 서울은 계속해서 상승할 것이라고 보고 있고 가장 안정적인 투자라고 생각하기 때문이다.
왜 전국에서 올까? 지방에 사는 사람들이 그 지방에도 대도시가 있고 꾸준히 오르는 아파트가 있을 텐데 그곳을 사지 않고 서울만을 고집할까? 그건 바로 기회비용 때문일 것이다. 즉 현재는 다주택 규제로 인해 '똘똘한 한 채' 쏠림 현상이 가속화되고 있다. 그런 와중에 과연 한 채만 산다면 가장 많이 오를 것 같은 곳을 선택하게 되고 누가 봐도 그것은 서울이고 서울 중에 강남, 강남 중에 반포 일 것이다. 당연히 가장 안정적이면서 기대 가치가 가장 높은 반포를 사는 것은 당연한 일이다.
반포 아파트는 서울 아니 대한민국에서 가장 평당가가 비싼 아파트이며 이는 서울 집값 상승을 견인하면서 가속화하는 트리거로 작용하고 있다.
위 기사에서 서울 상승을 막기 위해서는 공급을 늘려야 한다고 하지만 서울에 공급을 늘리기에는 한계가 있다.
정부에서는 재개발, 재건축 등을 풀어줘서 신규 공급을 활성화하려고 하고 있지만 착공까지 가기에도 적어도 5년 후 10년 후다. 그렇다면 공급을 당장 늘린다는 것은 불가능하다.
그렇다고 수도권에 신규 공급을 늘리면 상승이 멈출 수 있을까?
그것도 현재 수도권 부동산 흐름을 보면 답은 아니다. 왜냐하면 수도권은 서울만큼 매수가 활발하지 않기 때문이다.즉 사람들은 서울의 대체지로 수도권으로 쉽게 이동을 하지 않는다.
왜 그럴까? 지난 부동산 하락장에 수도권이 속절없이 떨어지는 것을 체험했기 때문일 것이다.
반대로 서울은 어떨까? 잠깐 주춤하기는 했지만 이미 과거 2년 전 시세를 회복했고 신고점을 뚫고 있기 때문에 가장 안전하고 오를 곳은 서울밖에 없다는 것을 두 눈으로 목격했기 때문이다.
그런데 이번은 이상하다. 과거에는 강남이 오르면 서울이 오르고 수도권 인기 지역 그리고 인천까지 확대되고, 지방도 대구, 부산, 광주 등도 이런 상승 분위기를 함께 타면서 자연스럽게 전국으로 확대되었는데 지금은 그렇지 않은 것 같다.
과연 그 이유가 어디에 있을까?
왜 서울 주요 지역만 이렇게 급상승을 유지하고 있을까?
과연 공급이 부족해서일까? 그건 아니다. 핵심은 수요다. 수요가 몰리고 있기 때문이다. 전국의 잠재 매수 대기 수요자들이 서울 주요 지역만 선호하기 때문이다. 그 이유는 서두에 언급했듯이 '똘똘한 한 채'를 선택하기 위한 기회비용 측면에서 가장 안정적이면서 기대 가치가 높은 곳을 선택하는 것은 어쩌면 당연하다.
그렇다면 정부는 이 수요자들을 분산시키면 서울 집값은 가장 빠르게 안정화 시킬 수 있다.
그 방법은 수도권, 지방 대도시도 충분히 부동산이 상승할 수 있는 트리거를 만들어 주면 가능하다. 그 트리거는 무엇일까? 그것은 바로 다주택 규제를 푸는 것이다.
다주택자 즉 투자자들은 더 이상 서울을 살 수 없다. 이미 매매가가 높아 전세가가 낮아 투자금이 엄청나게 들어가기 때문에 서울 시장을 별로 좋아하지 않는다. 투자자들은 투자금이 적게 들어가는 그리고 저평가 되어 있는 곳들을 좋아하는데 그곳은 수도권, 지방이다. 아무도 관심 없는 곳 부동산이 차가운 곳에 들어가서 매수를 하기 시작하면 급매가 빠지면서 거래가 되는 것을 보고 일반 수요자들이 붙게 되는 것이 일반적이다. 그러면서 점차적으로 상승하면서 잠재매수자들까지 들어오면서 상승하는 것이 일반적이다.
어찌 보면 다주택 투자자들은 상승을 만드는 트리거 역할은 하지만 상승을 시키는 메인은 아니다. 상승을 시키는 것은 실수요자들이며, 잠재수요자들이다.
그러데 과거 부동산이 가장 뜨거울 때 전 정부에서 부동산 상승의 주범으로 다주택자를 명시했다. 그리고 엄청난 세금으로 손발을 꽁꽁 묶어 버렸다. 그런 결과로 부동산은 소강국면으로 들어갔고 침체기로 접어들었었다. 전 정부에서 그렇게 원했던 부동산을 잡은 듯하다. 하지만 이는 엄밀히 보면 다주택 규제가 아니라 고금리 영향이 컸다.
지금 상승의 주범을 다주택자로 보는가? 현재 다주택 투자들은 움직이지 못한다. 즉 부동산 상승 주범을 잘못 잡은 것이다. 다주택자 주범을 감방에 넣었는데 상승이 활개를 치고 있다면 다주택자를 풀어줘야 한다.
최근의 부동산에 가장 영향을 미치는 주범은 금리다. 높았던 금리가 하락하면서 그리고 대출 규제를 풀면서 매수심리가 살아났고 부동산이 다시 상승했다. 즉 부동산 상승과 다주택자와는 관련성이 그렇게 크지 않다.
그럼에도 불구하고 현 정부는 다주택 규제를 쉽게 풀지 못하고 있다. 전 정보의 가장 큰 아킬레스가 부동산 폭등으로 인해 정권이 바뀌는 것을 보았기 때문이다. 만약 다시 푼다면 다주택자들이 전국에 투자를 시작할 것이고 이는 결국 서울을 벗어나서 수도권 전국으로 번지는 것에 대한 두려움이 가장 크기 때문에 섣부르게 다주택자 규제를 풀지 못하고 있는 것이다.
하지만 다주택 규제의 부작용은 여기저기서 나타나고 있다.
쏠림 현상으로 인해, 빌라 시장 붕괴, 지방 도시 붕괴, 중견 건설사 도산, 중소 은행권 위기, 내수 시장 침체 등... 우리나라 경제의 위기가 빠르게 올 가능성이 높아 보인다.
단적으로 수도권 즉 경기도 외곽에 위치한 곳에는 미친 듯이 아파트를 짓고 있는데 미분양이 쌓이고 있다. 지방 또한 마찬가지다. 그런데 서울은 현재 분양 경쟁률이 어마어마하다. 서울은 메이저 건설사들만 들어 온다. 즉 대기업 건설사만 살아남고 중견 건설사들, 소규모 건축업자들은 부도 직전으로 치닫고 있다.
최근에 정부에서는 대출 규제로 상승을 억제하기 위해 애를 쓰고 있지만 글쎄 전국 유지들이 반포 아파트를 사기 위해 오는 사람들이 대출해서 살까? 맥을 잘못 짚었다는 생각이 든다. 속으로 썩고 있는데 대일밴드 하나 붙이는 것 밖에 되지 않는 형국이다.
서울 집값을 잡기 위해 공급을 늘리는 것은 당장 힘들다. 그렇다면 수요를 수도권, 지방으로 분산시켜야 한다. 지방도 충분히 오를 수 있다는 믿음을 심어줘야 한다. 그렇기 위해서는 지방 상승을 만들기 위해 불쏘시개가 필요하다. 그것이 바로 다주택 투자자가 움직이는 것이다. 그들이 정상적으로 투자를 할 수 있게 한다면 수도권 변방과 지방의 거래가 살아날 것이고 잠재 수요자들은 자연스럽게 시선을 서울에서 다른 곳으로 돌리게 되며, 서울 부동산이 안정화가 될 수 있다.
