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by 다방 Nov 23. 2022

11·10 부동산 대책에도 집값이 떨어지는 이유

안녕하세요 다방입니다. 최근 정부가 11·10대책으로 부동산 규제를 대폭 풀었죠? 그런데 내용이 너무 많아서 좀 헷갈리는 분들이 많을 것으로 생각됩니다. 그래서 핵심만 간결하게 정리해보았습니다. 지금 바로 확인하시죠!

전반적인 규제 완화

1. 수도권 대부분 지역 규제지역에서 해제
서울, 과천, 성남(분당, 수정), 하남, 광명을 제외한 경기도 전역, 인천, 세종이 규제지역에서 해제되었습니다. 투기과열지구는 경기도 9곳, 조정대상지역은 경기도 22곳, 인천, 세종이 해제된 것입니다.

2. 안전진단 푼다

구조안전성을 기존 50% > 30~40%로 낮춥니다. 지자체에 배점 조정 권한을 부여한다는 건데요. 지자체장이 재건축에 우호적이면 재건축이 가능하도록 배점도 잘 주겠죠? 정밀안전진단 D등급을 받으면 공공기관 적정성 검사도 해야 하는데 이것도 빼주겠다는 겁니다. 그렇다면 이건 누구에게 호재일까요? 당연히 재건축 준비중인 곳들이죠. 재건축 연한 30년은 넘었지만 구조안정성 때문에 눈치만 보고 있던 곳들이 이렇게 규제를 풀어줄 때 재건축을 시도할 수 있습니다.

3. 임대사업자 부활

현재는 비아파트만 신규 등록하도록 해놔서 사실상 임대사업자 등록을 막아놓은 상태인데요. 이것을 아마도 부활시킬 것으로 보입니다. 아직 정확히 어떤 내용인지는 나오지 않았지만 정부 보도자료를 보면 <등록임대사업제 정상화 방안 발표(12월)>라고 되어 있어 정상화한다는 것으로 풀이됩니다.

청약 시장 변화

1. 사전청약 폐지
지난 정권에서 도입됐죠? 정부가 공공택지를 건설사한테 싸게 팔면서, 대신 사전청약으로 분양하라고 의무화를 뒀었습니다. 이러한 의무화를 앞으로는 없앤다는 건데요. 건설사 입장에서는 공공택지를 분양받아도 사전청약 안해도 되니까 굳이 사전청약을 할 필요가 없기에 사실상 없어졌다고 해석할 수 있습니다.

이게 청약 실수요자들한테 왜 중요할까요? 사전청약은 일종의 보험입니다. 분청약때 넣을지 말지 결정할 수 있고 다른 아파트 청약에 넣는 것도 가능하죠. 그리고 정부가 사전청약으로 공급을 크게 늘린다고 했으니 아무래도 청약 기다리시는 분들 입장에서는 ‘안전하게 사전청약은 받아놓자’ 이런 마음이 컸을거에요. 그런데 정부가 이걸 없앤다고 하니 청약 실수요자들은 운신의 폭이 좁아진 셈입니다. 안전하게 사전청약 하나 받아놓고 시장상황 봐가면서 경쟁력있는 아파트 청약에 계속 도전하는 전략을 수정해야 하는 상황인거죠.

2. 추첨제 기회는 확대됩니다

거주자 요건이 폐지됩니다. 현재 무순위 청약은 해당 지역 거주중인 무주택자만 넣을 수 있는데 앞으로는 전국 어디서든 무주택자면 가능해집니다. 과천에서 무순위 청약이 나오면 세종에 살아도 넣을 수 있다는 뜻입니다.

3. 수도권에서 추첨제 물량이 늘어나요

앞서 설명드렸듯이 수도권 대부분 지역이 조정대상지역에서 풀렸습니다. 즉 비규제지역이 된다는 뜻인데요. 비규제지역은 전용면적 85㎡ 미만, 85㎡ 초과 모두 추첨제 물량이 조정대상지역일 때 보다 많습니다. 즉 가점이 낮은 사람들도 당첨 기회가 있는 추첨제 물량이 많아진다는 뜻이죠.

대출의 변화

1. LTV 무조건 50%

규제지역은 그동안 9억 이내, 9억 초과, 15억 초과 3개로 나눠서 LTV가 각각 상이했기에 상당히 헷갈렸었는데, 앞으로는 무조건 LTV 50%로 일원화됩니다. 단, 여기서 조건이 있습니다. 아직 DSR(총부채 원리금상황비율)규제는 남아있기 때문인데요. 소득 대비 원리금을 따져서 그 한도 안에서 LTV가 적용됩니다.

2. 전세보증금 반환 대출 됩니다

그동안 정부는 생활안정 목적 대출도 규제를 가했습니다. 그래서 조건이 까다로워 사실상 받기가 불가능했죠. 하지만 요즘 전세가가 떨어지면서 역전세가 난리입니다. 세입자에게 전세보증금을 돌려줘야하는 집주인들이 많으니 전세보증금 반환대출 규제를 풀어준다는 것입니다.

규제지역과 무관하게 최대 2억원까지 대출이 가능했지만 앞으로는 이 대출한도(2억원)가 없어집니다. 즉 LTV, DTI 틀 안에서 대출을 허용한다는 것이죠. 시행일은 내년 초로 예정되어 있습니다.

3. 서민 실수요자 LTV 우대 한도 4억 > 6억 상향

서민 실수요자의 경우 기존 LTV에서 20% 더 대출을 허용했었습니다. 그러나 이렇더라도 다 받을 수 없었던게, 총액 한도가 4억원으로 설정되어 있었기 때문인데요. 앞으로 이 한도가 6억원으로 확대됩니다.

세금의 변화

조정대상지역이면 취득세 중과, 다주택자 양도세 중과, 분양권 전매시 양도세율 50%가 일괄 적용됩니다. 하지만 이제 수도권ㅇ 대부분이 비조정대상지역이 되었죠. 즉 다주택자 양도세 중과가 없어지고 취득세 중과 기준이 줄어든다는 것입니다. (취득세: 조정대상지역 2주택부터 8%, 3주택 12% / 비조정지역: 3주택부터 8%, 4주택 12%)

왜 이번 정책은 큰 효력이 없는가?

사실 원래 상황이라면 효과가 있어야 합니다. 정책의 목적대로라면 다주택자 양도세 중과 적용을 안받기 때문에 매물이 늘어나고, 취득세 중과 기준이 사라져서 매수세가 붙고, 이런식으로 매물 증가와 거래가 활발해져야 하는데 그러한 상황이 아닌거죠. 여전히 주택거래는 침체될 것이며 매수세가 살아나지 않는한 가격 하락은 지속될 전망입니다.

매수세가 붙기는 힘든 상황입니다. 높은 금리와 대출 한도로 인해 실수요자들이 주택을 매수하기 부담스러운 구간이기 때문인데요. 그렇다면 다주택자는 어떨까요? 사실 집값 상승은 다주택자들의 투자수요가 붙으면서 일어난 측면도 큰데요. 지금은 다주택자들이 매수로 돌아서기 힘든 구간입니다. 가장 큰 허들은 취득세입니다.

정부도 이를 인지하고 있습니다. 이번 정책을 발표하고 기자들과 일문일답 시간에서 취득세 중과 폐지에 대해서 “시장 상황을 살펴보고 있다. 그 안도 검토는 하고 있지만 아직은 테이블에 올려놓을 상황이 아닌 것으로 보인다”고 했습니다.

취득세 중과를 풀어주는 순간, 가격이 떨어진 수도권의 주택들을 다주택자들은 매수할 수 있습니다. 정부입장에서는 이러한 우려를 충분히 인지하고 있기 때문에 마지막으로 다주택자 취득세 폐지는 발표하지 않고 ‘마지막 남은 카드’로 아껴두고 있는 것으로 보입니다.