부동산 등기부등본, 이렇게 확인하세요.
부동산 거래 초보자들을 위한 등기부등본 보는 법
대학 입학 후 자취방을 계약하면서 처음으로 마주했던 부동산 계약서는 어려운 내용 투성이였다. 부동산 전문 용어들은 외계어 같았고 어떤 부분을 상세하게 봐야 하는지, 계약 시 어떤 점들을 명확하게 기재해야 하는지 잘 몰랐다. 공인중개사가 빠르게 내뱉은 설명들은 귀에 다 들어오지 않았다. 결국 대충 계약서를 눈으로 훑어본 뒤 무작정 서명을 해버렸다. 지금 생각하면 아찔하다. 자칫하면 부동산 거래 사기의 피해자가 될 수도 있었으니 말이다. 오늘은 부동산 거래 초보자들을 위해 방을 계약할 때 꼭 확인해야 하는 부동산 등기부등본에 대해 알아보려 한다.
# 부동산 계약 전 확인 필수! 등기부등본
부동산 등기부등본 예시부동산 등기부등본의 정식 명칭은 부동산 등기사항전부증명서다. 부동산에 대한 권리 관계 및 현황을 기재한 장부로 부동산의 신분증이라고 생각하면 이해하기 쉽다. 부동산 계약 전에는 해당 부동산이 거래하기에 안전한 매물인지, 등기부등본을 통해 확인하는 것이 좋다.
부동산 등기부등본은 소유자가 아니더라도 계약할 방의 주소만 안다면 누구나 가까운 등기소 또는 대법원 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 열람 및 발급할 수 있다. 언제든 부동산의 권리관계에 가압류, 근저당 등 변화가 생길 수 있기 때문에 부동산 등기부등본은 되도록 계약 직전 가장 최신본으로 확인하는 것이 좋다. 공인중개사무소에서 등기부등본을 받았다면 서류의 가장 하단에 표시된 발행일이 계약 당일과 일치하는지 확인하고, 날짜가 너무 오래됐다면 다시 발급받아야 한다.
대법원 인터넷등기소부동산 등기부등본은 크게 ‘표제구’, ‘갑구’, ‘을구’ 세 가지로 구성돼 있다. 서류의 가장 상단에 보이는 ‘표제부’는 부동산의 소재 및 현황을 확인할 수 있는 부분이다. 표제부에 기재된 주소와 내가 실제로 계약할 방의 주소가 동일한 지 확인해야 한다.
‘갑구’는 부동산의 소유권을 보여준다. 부동산의 최종 소유권자는 갑구의 가장 하단에 기재되는데 이 소유자와 내가 계약한 사람이 동일한지 계약자의 신분증을 확인해야 한다.
또한 갑구의 등기원인에서는 압류, 경매 등 등기가 왜 일어났는지에 대해서 나오는데 이 내용을 통해 소유자의 신용도와 해당 부동산의 하자 가능성을 추측해볼 수 있다.
*소유자는 그대로인데 경매, 압류 기록이 많음->소유자의 신용이 안좋을 수 있음
*소유자가 많은 경우 -> 해당 부동산에 하자가 있을 가능성이 높음
‘을구’는 소유권 외에 권리관계(근저당권, 전세권, 임차권, 지역권) 등이 기재된 부분이다. 여기서는 방을 담보로 금융권에서 지나치게 대출이 많이 잡혀 있지는 않은지, 즉 ‘근저당 설정’을 확인해야 한다. 전세계약을 할 때, 을구에 저당권이 많다면 보증금을 다 돌려받지 못하는 위험이 있을 수 있다.
근저당권의 경우 부동산 소유자가 이 부동산을 담보로 한 채권 최고액과 본인의 보증금을 합한 금액이 집값의 60~70%를 넘으면 위험하다고 판단한다. 건물이 다가구주택일 경우 다른 임차인들의 보증금까지 다 합해서 계산해야 한다. 근저당이 지나치게 많이 설정돼 있다면 나중에 보증금을 돌려받지 못할 수도 있으므로 계약을 신중하게 고민하는 것이 좋다.
최근 부동산 관련 사기가 늘면서 임차인들의 불안이 늘고 있다. 안전한 부동산 거래를 위해 계약서의 중요성을 다시 한 번 인지하고 꼼꼼히 확인해 나의 자금을 지켜주는 안전벨트로 활용하시기 바란다.
