부동산관련 서적 50권읽기 프로젝트(1/50)
“규제의 흐름을 알면 부동산 투자가 보인다.”를 읽고.
들어가며…
2022년 들어서 부동산 서적을 본격적으로 읽기 시작했다. 늦어도 너무 늦은 게 아닌가 싶다. 부동산에 대한 기초를 닦기 위해서 결심한 것이 부동산관련 서적을 최대한 빠른 시일내에 50권을 읽는 것이었다. 관련 서적을 읽고 난 후의 알게 된 점 느낀 점, 깨달은 점 등을 이야기하고자 한다.
부동산 투자. 하면 떠오르는 건,
“어렵다.”
“복잡하다.”
그리고, “변덕스럽다. 종잡을 수가 없다.” 라는 생각이 앞선다.
변덕스럽고 종잡을 수 없는 것은 잦은 부동산 규제 변화 때문일 것이다.
이런 생각들에 사로 잡혀 있던 어느 날, ‘규제의 흐름을 알면 부동산 투자가 보인다.’ 라는 책을 보게 되었다.
앤디, 슬로디미디어, 2021.9월 출판책 내용의 골자는 ‘정책’이다.
맞는 말이다. 부동산 투자를 하려면 무수히 바뀌는 정부의 부동산 정책을 반드시 알고 있어야한다.
일단 부동산 투자에 관심을 갖는다면 정부의 부동산 정책에 관심을 가져야하는 것은 말할 것도 없다.
나 역시 아무것도 모르고 늘 생각만 하던 터라 이러한 책을 통해서 비로소 조금씩 깨달아가고 있다.
그렇다면 본격적으로 책에서 말하는 내용을 통해 부동산 투자 마인드 형성에 기초를 닦아보자.
책은 다음과 같은 내용을 주제로 한다.
1. 부동산 정책을 잘 알아야 하는 이유
2. 정책의 행간을 잘 읽어내 투자에 성공하다.
3. 정책의 행간을 파악하기 위해 정보를 습득하고 분석한다.
4. 향후 부동산의 흐름과 우리의 대응 방안을 고민하다.
먼저,
1. 부동산 정책을 잘 알아야 하는 이유
투자 두려움과 가장 중요한 세금에 대해 저자는 언급한다.
누구도 피할 수 없는 것은 죽음과 세금 뿐이다.
- 벤저민 프랭클린
뭔가 멋진말 처럼 들리지만, 사실 너무 씁쓸한 말이다. 결국 세금은 피할 수 없으니 지혜롭게 대처해야할 것이다.
우리가 죽음을 피할 수 없으니 사는 것을 포기하지 않듯이, 세금도 피할 수 없다고 투자 자체를 하지 않는 우를 범하지 말아야 할 것이다.
따라서 부동산 투자 계획 단계부터 세금에 대한 대비를 미리 투자 계획에 반영해야 한다. 매수/보유/매도의 각 단계별로 어떤 종류의 세금이 어느 정도의 규모로 부과될 수 있는지 미리 익혀 두고 이에 따른 수익률을 파악하고 있어야 한다는 것이다.
부동산 세금과 관련한 추천 자료로 다음을 제시한다.
2022 주택과 세금(22.4월 작성) – e-book으로 되어있음
https://www.nts.go.kr/upload/nts/ebook/2022041/2022041/index.html
2021 세금절약 가이드2 (양도소득세/상속•증여세) – 아래에 파일첨부하였음
위 두가지는 국세청 홈페이지에서
국세정책/제도 -> 통합자료실 -> 국세청 발간책자 -> 세금안내 책자
에서 찾을 수 있다.
리스크를 최소화하라고 말한다.
부동산 정책과 규제의 내용, 개정 법률과 시행 시기들을 지속적으로 파악해야 하는 이유가 부동산은 수요와 공급의 시장논리로만 움직이는 것이 아니라 규제와 법률 개정 등의 요인에 의한 변동 가능성이 높아지고 있기 때문이라는 것이다.
어떤 정책과 규제라는 사실을 접하게 되면, 분석을 통해 그 영향력과 파급 효과가 어느 방향으로 나아갈지를 예상해야 하고, 현재 나의 보유 부동산 및 자금에 따라 내가 무엇을 해야 할지를 결정해야 한다.
2. 정책의 행간을 잘 읽어내 투자에 성공하다.
저자는 무주택자에게 가장 좋은 부동산 투자 공부는 투자자 스스로 감당할 수 있는 금액 한도 내에서 주택을 매수하거나 주택 청약에 당첨되는 것이라고 말한다.
LTV, DTI 상향 정책을 활용한 내 집 마련, 분양권 투자와 전세 레버리지 투자, 주택임대사업자 등록에 대해 언급한다.
앞으로 우리는 미리 충분히 공부해두고 규제 정책이 나왔을 때 바로 해석하고 대응 안을 결정하고 실행하도록 해야 하고, 부동산 대책에 따른 파급 효과와 그 이후 다시 상승으로 이어지던 패턴을 잘 기억한다고 말한다.
투자 수단과 투자 대상의 다변화를 말하며, 서울시의 재개발 재건축 관련 사이트인 ‘정비사업 정보몽땅’(cleanup.seoul.go.kr) 홈페이지를통한 아파트 보류지 물건관련 투자에 대해서도 언급한다. (단, 보류지 물건은 중도금 등을 입주시점에 한번에 넣어야 함.)
또한, 전세 레버리지 투자를 할 때에는 매매수요에 대한 흐름 뿐만 아니라 전세 수요가 지속적으로 꾸준히 받쳐줄 수 있는지, 주변 신축 아파트 공급으로 인해 구축 아파트의 수요가 급감할 우려는 없는지 유심히 검토할 필요가 있다.
시장 변화에 대한 대응도 주식 시장에 비해 부동산 시장은 충분히 현상을 분석하고 검토하여 결정을 내릴 수 있다는 점에서 안정적이라고 말한다.
3. 정책의 행간을 파악하기 위해 정보를 습득하고 분석한다.
저자는 저녁 8시 뉴스를 보면서 향후 부동산 수요와 공급의 변화를 예상하는데 도움이 되는 정보들을 얻는다고 한다.
또한, 경매 수업 등 전문가 강의도 활용할 것을 말한다.
자신은 유튜브도 보며, 독서가 가장 중요하다고 한다.
부동산 시세 현황 체크도 중요하며, 보유 중인 부동산의 현재 호가와 실거래가를 파악하고, 보유 중인 부동산의 전월세 호가와 실거래가도 파악한다. 전월세 매물이 많은 것은 세입자를 구하기 어렵다는 것을 의미한다는 점을 기억할 것.
당연히 투자 후보지의 부동산 매매 및 전월세 호가와 실거래가 파악은 중요하다.
세금은 규제와 딱 붙어있으며, 부동산과 관련하여 납부하게 될 세금으로
취득세, 재산세, 종합부동산세, 종합소득세, 양도소득세 등이 있음을 기억하고 정리해봐야 한다.
4. 향후 부동산의 흐름과 우리의 대응 방안을 고민하다.
대내외 환경 변화와 부동산 정책의 변화에 따른 예측이 필요하며 다음의 관점에서 수요, 공급을 체크할 것을 말한다.
1) 신축 아파트 인허가 규제에 따른 신축 공급 물량 감소
2) 0기, 1기 신도시아파트의 노령화와 멸실 주택 증가
3) 재개발, 재건축 사업의 지연에 따른 신축 공급 부족
4) 전 세계 주요 국가의 화폐 통화량 증가
5) 건설 원자재 가격 상승, 토지가격 상승, 인건비 상승에 따른 신축 분양가 급등
6) 산업 구조의 변화와 일자리 집중 현상의 가속화에 따른 부동산 수요 급증
7) 양도소득세와 종합부동산세 강화로 인한 공급 감소
8) 부동산 증여 증가로 인한 공급 감소
9) 주택임대사업자의 등록유지 의무기간 준수로 인한 구축 공급 감소
10) 계약갱신청구권과 전월세상한제로 인한 주택매수 수요 증가
11) KB부동산 매매가격지수와 전세가격지수의 변화 추이
부동산 투자를 준비하시면서 몰랐던 부분이 있다면 알고 가시면 좋을 것 같아서 책 내용을 바탕으로 간략히 작성해 보았습니다.
더 구체적인 내용은 해당 도서를 통해 접하시길 바랍니다.
본 콘텐츠는 내돈내산으로 읽고 정리한 것입니다.
