언제 집을 사야하는가?

경상수지와 주택매매가격지수를 활용한 예측

좌측 y축-경상수지/우측 y축-주택매매가격지표

위의 그래프에서 보면 우리나라는 경상수지가 줄어들면서 주택매매가격이 올라가고 반대로 경상수지가 늘면 주택가격이 내려가는 특징을 보인다. 이것은 기업이 잘나가면 기업에 투자가 집중되고 기업의 실적이 좋지 않으면 유동성이 부동산 자산으로 집중되어 집값이 상승하는 특징을 보이고 있다.

  이제 우리나라의 주력 수출품인 반도체의 싸이클이 저점을 지나고 있다. 또한 미국의 고금리 정책 기조와 IRA를 필두로하는 보호무역주의는 한국의 경상수지를 더 악화할 것이다. 자본은 미국으로 투자되고 한국에는 투자가 적게 이루어 질것이다. 뿐만 아니라 한국은 더이상 공장을 짓기에 좋은 장소가 아니다. 더이상 저임금으로 공장을 운영하기 힘들며 높아지는 규제로 인해서 비용은 상승되고 있다. 해고가 쉽지 않은 환경으로 고용 유연성이 낮으며 장시간 노동에 적응된 한국은 노동생산성 또한 낮다.

 대한민국의 글로벌 가치사슬 내의 위치상 한국은 자국의 통화를 국제 결재 대금으로 사용하지 못한다. 따라서 오로지 외화 보유량이 곧 한국의 경제력을 설명해준다. 우리의 제품을 산다고 해도 대금은 모두 외화로 결제된다. 쌍둥이 적자도 거뜬한 미국이나 엄청난 해외자산을 바탕으로 국제 신뢰도가 높은 준기축통화국인 일본과 다르게 우리는 계속되는 경상수지 적자를 견뎌낼 수 없다.

 만약 우리나라가 경상수지 적자가 계속된다면 원자재와 석유 등을 수입할 수 있는 역량이 줄어든다. 그럼 우리나라 내부에서 그 비용이 상승하며 결과적으로 구매할 수 있는 원자재의 양이 줄어 산업이 발전하기 힘들어진다. 만약 정부가 개입하여 재정을 통해서 기업을 지원한다고 해도 복지, 노령인구 부양으로 재정지출을 이미 많이하고 있는 우리나라가 대규모 경기부양을 한다면 우리나라 화폐가치가 매우 떨어질 수 있다. 우리나라 정부가 경기부양을 할 수 있는 역량은 얼마나 우리가 달러를 보유하고 있느냐에 정비례 한다. 달러없는 경기부양은 인플레이션과 고환율로 크게 경제상황을 불안하게 만들 수 있다.

 박근혜 정부는 당시 크게 떨어질 수도 있었던 부동산 자산들을 경상수지 흑자를 바탕으로, 즉 기업들의 활황을 바탕으로 경기부양을 하여 안정적으로 집값을 버틸 수 있었다. 2008년 이명박 정부때는 서브프라임 모기지 사태에도 불구하고 4대강으로 대표되는 경기부양을 통해서 기업들을 지원하여 기업들의 불황을 방어했다. 사실 저 그래프만 보면 대한민국 경제 주체들은 지금까지는 매우 성공적으로 여러 어려움들을 방어해온 것으로 분석된다.

월별 주택매매지표(수도권)

 문제는 앞으로이다. 기업들로 유동성이 몰릴 수 있도록 이제 정부는 기업들을 강력하게 지원해줘야할 상황이다. 그런데 이제 기업만 문제가 아니라 우리나라가 지금까지 겪어보지 못한 수준으로 부동산가격이 떨어지고 있다. 부동산가격이 떨어지고 경상수지도 함께 대폭감소되고 있는 상황에서 정부의 부동산과 기업을 모두 부양해야하는 문제에 직면하고 있는 것이다. 자산시장과 기업을 모두 부양하는 것은 우리나라로서는 어렵다. 결국 우리나라 정부는 하나를 선택해야한다. 그리고 답은 이미 정해져있다. 바로 기업이다. 달러없이 아무것도 없는 우리나라는 내수시장의 불황을 감수하더라도 기업을 지원해야 한다. 아니 할 수 밖에 없다.

즉, 이제 부동산 시장은 하락할 수 밖에 없는 것이다.

 물론 정부가 부동산 시장을 부양하면서 기업을 동시에 부양하는 정책을 쓸 수도 있다. 그러나 이것은 큰 재정을 필요로 하고 큰 재정적자를 일으키며 정부부채비율을 높이고 국가 신뢰도를 낮추고 여러 부정적 영향을 줄 수 있다. 따라서 합리적인 정부라면 부동산시장과 기업을 동시에 부양하지는 못할 것이다.

 집값이 떨어지면 가계 자산이 부동산 자산에 집중되어있는 우리나라와 같은 구조에서는 가계자산감소로 인한 지출규모를 축소하는 일이 발생할 것이다. 또한 높은 집값일 때 가격 상승을 생각하고 대출로 집을 산 사람들의 경우 집값이 하락하는 상황에서 미래의 집값 하락에 대한 위험에 대비하여 소비를 줄일 것이다. 특히 투자를 목적으로 집을 구매한 사람들은 대출에 대한 부담으로 파산이 늘어날 것이다. 이러한 위험들은 한국의 내수를 위축시킬 것이다. 사람들이 보통 지출을 줄여야 하는 경우 가장 먼저 줄이는 것은 교통비와 식료품비이다. 자영업자 비율이 높은 우리나라의 경우, 카페와 음식점들이 가장 먼저 영향을 받을 것이다. 여행과 같은 비용도 줄어들 것이다.

 반대로 내 예측대로 정부가 기업을 부양한다면 기업들은 건재할 것이다. 다만 구조적 변화가 있을 것이다. 우리나라는 본원소득수지흑자가 크게 늘어나고 있다. 해외에서 배당 및 이자 등으로 발생하는 해외투자로 인한 이익이 빠르게 늘고 있다는 뜻이다. 실제로 IRA법안 발효 이후 우리나라는 미국에 많은 공장을 지으려고 하고 있다. 이러한 공장이 가동되서 이익이 난다면 본원소득수지는 더 크게 늘어날 것이다. 해외 법인 수익을 배당으로서 국내 회사가 받을 수 있을 것이다. 우리나라는 이미 임금상승과 생산가능인구 감소로 노동집약적 공장에 적합하지 않다. 해외로 공장을 이전하고 법인을 세우고 수익을 발생시켜 배당의 형태로 경상수지를 받쳐주는 형태로 구조가 변화할 것이다.

 결론 - 그럼 언제 집을 사는가?

결국 집을 가장 사기 좋은 시기는 앞으로 2년에서 3년안에 기업들이 수익을 내기 시작하면서 시중의 유동성이 기업들로 투자될 때 집값이 떨어지면 집을 사면된다.. 그리고 그로부터 다시 몇 년 뒤에 경상수지가 줄어들고 기업들이 수익을 내지 못하면서 유동성이 부동상으로 몰릴 때 급상승할 시기에 집을 팔면된다.

P.S.

 우리나라의 경상수지 구조가 일본처럼 해외투자에서 일어나는 배당 및 이자 수익이 늘어나고 상품수지가 줄어드는 구조를 가지게 된다면 다만 걱정이 되는 것은 우리나라 내부에 일자리가 많이 생기지 않을 수 있다는 것이다. 따라서 이러한 시대에 젊은 사람들은 해외로 나가는 기업들에 들어가서 해외에서 일을 하는 것이 좋을 것이다. 해외에서 투자를 해서 수익을 내고 싶어하는 기업들은 많다. 반면 해외로 나가려는 젊은이들이 적다. 개척정신을 발휘해서 해외투자를 이끄는 일자리를 찾아서 처음에는 힘들지라도 장기적으로 더 안정적으로 사회에 자리잡을 수 있을 것이다.

- 그래프를 만드는데 사용한 정보는 KOSIS의 공동주택실거래가격지수-아파트매매실거래가격지수(한국부동산원)와 국제수지통계(한국은행)를 사용했다.