어쩌다 집짓기 - 10
2. 집 짓기의 두 번째 단계 설계
3. 아파트 발코니 확장은 합법? 주택 베란다 확장은 불법?
발코니 확장 공사는 거실 창을 제거하고 보일러 깔고 마루를 시공해 거실 공간을 넓게 쓰는 것이 주요 목적이다. 발코니 확장 공사를 진행하기에 앞서 단열공사도 같이 해야 한다. 거실 창을 없애면 외기를 막아주는 안쪽의 창이 없기 때문에 외벽 부분에 단열작업을 반드시 해야 하고, 기존의 외부 단창을 이중창으로 덧대야 한다. 바닥 타일을 제거를 하고, 보일러 배관이 깔릴 자리를 만들어 주기 위해 콘크리트 매트 바닥을 깨는 작업부터 시작한다. 배관 탐지기를 가지고 엑셀관 위치를 찾아 조심스럽게 주변부를 깨 낸다. 발코니 확장 공사는 거실 바닥의 보일러 파이프가 손상될 수 있는 부분이라서 세심한 작업이 필요하다. 엑셀관을 찾은 후 거실 베란다의 엑셀관과 연결해 준다. 다음에 이어질 시공 편에서도 언급되겠지만 엑셀 파이프는 같은 하나의 공간에서는 파이프가 끓기는 일 없이 한 개의 파이프로 전부 깔아 주는 것이 좋다. 발코니 확장 공사의 경우에는 처음 신축 때는 하지 않았던 발코니의 바닥 난방 보일러를 새로 깔아 주는 작업이기 때문에 어쩔 수 없이 거실의 엑셀 파이프를 잘라 새 엑셀 파이프와 이어서 연결한다. 연결 부위에 누수의 위험이 없도록 꼼꼼한 시공을 해야 한다. 엑셀관 범위가 거실에서처럼 촘촘하고 넓지 않다. 바닥면을 외부로 더 깨면 깰수록 바닥면 자체가 위험할 수도 있기 때문에 공간을 확인하면서 진행한다. 베란다 확장을 하고 나면 집 거실이 살짝 추워지는 이유가 된다. 바닥 엑셀 작업에 대한 부분은 시공 편에서 자세히 다루겠다. 원래 발코니였던 공간에 보일러 시공을 하고 확장 공사를 진행하는 것이지만 엑셀을 깔 수 있는 부분이 한계가 있기 때문에 발코니 확장을 하면 단열 부분은 조금 아쉬워진다. 일조량이 충분한 집이라면 크게 신경이 쓰일 정도는 아니다.
베란다 확장은 불법인지 합법인지 헷갈릴 수밖에 없는데, 발코니 확장은 괜찮지만 베란다 확장은 불법이다. 베란다 확장이 불법이어야만 하는 명확한 이유를 그림에서 설명하겠다. 베란다는 건물 위층과 아래층의 바닥면적 차이로 인해 생기는 공간이다. 건물의 아래층이 넓고 위층이 작은 경우 아래층의 지붕 부분이 남게 되는데 이 부분이 베란다가 된다. 도로에 면해 있고 상가주택을 지을 수 있어 땅값이 비싼 제2종 일반주거지역의 주택 1을 보면 100평 땅에 바닥면적 60평씩 건물이 똑바로 올라갔고 남쪽 방향으로 발코니를 만들었다. 1.5m 발코니는 서비스 면적이기 때문에 주택 1의 소유자가 발코니 확장 공사를 한다면 실제 사용하는 전용면적은 70평 가까이 될 수도 있다.
제1종 전용주거지역인 주택 2는 주택 1과 달리 건물의 북쪽을 위층으로 갈수록 좁아지게 계단처럼 만들었다. 이것은 주택 2의 북쪽 방향에 있는 주택 1의 일조권을 침해하지 않기 위한 것이다. 주택 1은 건폐율이 높은 일반주거지역이라서 건축물 주변의 여유공간이 적다. 전용주거지역에 비해 조밀하게 건물이 올라가기 때문에 1층 세대는 햇빛이 잘 들지 않거나 매우 짧은 시간만 햇빛이 들 것이다. 주택 2의 북쪽 부분은 북쪽 방향에 있는 주택 1의 일조권을 침해하지 않기 위해서 일부러 비워두는 공간이기 때문에 이 공간에 지붕을 씌워 확장공사를 해서 사용하면 안 되는 것이다. 일조권은 내 집에 들어오는 햇빛을 말하는 것이 아니라 내 건물을 짓는 것으로 인해서 뒷집의 햇빛이 들어오는 방향을 방해하지 말라는 뜻이다.
발코니는 바닥면과 지붕이 기존에 만들어져 있는 공간이고 베란다는 확장을 하기 위해서 없는 지붕을 새로 만들어 넣어야 한다는 부분이 베란다와 발코니의 가장 큰 차이라고 하겠다. 세대 주택이나 연립 주택의 꼭대기 층에 옥탑방을 만드는 것도 대부분 불법확장이다. 좁은 땅에 집을 높게 올리다 보니 생기는 문제점이다. 이에 비해서 발코니는 거실의 바깥쪽으로 연장된 공간이다. 발코니는 거실과 방 또는 주방의 바깥 부분에 있는 공간으로 화재나 재난이 발생할 경우 대피공간으로 사용되기도 하고 물건을 수납하거나 세탁실로 사용하기도 한다. 통상적으로 거실 쪽 발코니는 거실 창을 제거하고 확장 공사를 해서 거실의 연장선으로 이용한다. 일반인이 베란다와 발코니를 구분하기는 쉽지 않으므로 다가구 주택의 꼭대기 층을 매매할 경우 중개인에게 불법확장 여부를 반드시 확인해야 한다. 도면을 보거나 집합건물의 등기부 등본을 떼어 아래층과 비교해 보면 불법 확장 여부를 알 수 있다.
일조권에 대한 법이 강화되면서 5층 이상 건물의 경우 4층이나 5층 같은 경우에는 옆 건물에 일조권 침해를 하지 않기 위해서 집을 줄여서 계단식 건축을 하게 되어있다. 그래서 요즘 신축빌라들은 집이 좁아지는 4층, 5층의 경우 한 세대로 만들어 복층 구조로 설계를 하는 경우가 많다. 건물을 지으면서 준공 전까지는 계단식 건축물 쪽으로 가벽을 세워 공간이 좁아진 형태로 집을 짓고 나서 준공 후에 아래층과 같은 크기 또는 그에 준하는 크기로 확장하는 경우를 볼 수 있는데 이것이 바로 전형적인 불법 확장의 예이다.
일조권은 최소한의 햇빛을 확보할 수 있는 권리를 말한다. 일반적으로 건물을 지을 때 인접 건물에 일정량의 햇빛이 들도록 보장하는 권리를 뜻하며, 인접 건물 등에 의해 햇빛이 충분히 닿지 못하는 경우 이로 인해 생기는 신체적·정신적·재산적 피해에 대해 보상을 청구할 수 있다. 일상생활에서 자연의 혜택을 온전하게 누릴 수 있도록 하는 일종의 환경권에 해당한다. 도시의 과밀화, 고층건물의 증가와 함께 주거환경에 대한 관심 증대로 일조권이 새로운 삶의 질 문제로 대두되면서 최근 주거지역에서의 일조권 분쟁이 빈번하다. 이를 막기 위해 건축법에서는 건물의 높이 및 인접 건물 간 일정 거리를 띄워야 하는 거리 제한의 규정을 두고 있다.
일조권 보장을 위한 건축법상 건축 제한(건축법시행령 제86조)에 전용주거지역이나 일반주거지역에서 건축물을 건축하는 경우에는 건축물의 각 부분을 정북 방향으로의 인접 대지경계선으로부터 건축조례로 정하는 거리 이상을 띄어 건축하여야 한다라고 명시되어 있다. 일조권의 연관검색어로는 일조사선이 있다. 일조사선은 사람이 거주하는 지역인 주택 1의 일반주거지역이나 주택 2, 3의 전용주거지역의 경우에 해당되는 이야기이다. 주택 4의 자연녹지지역은 4층 이하로만 건축을 할 수 있기 때문에 일조사선제한과 무관하다. 그림에서 주택 1과 주택 2 사이에 인접대지경계선이 있다. 건물 높이 10미터 이하인 경우 이 경계선에서 1.5m를 띄우고 집을 지어야 한다. 건물이 10미터를 넘는 높이라면 위의 그림에 예를 든 것처럼 초과된 높이의 1/2만큼 인접경계선과 더 띄워서 지어야 한다. 초과된 높이의 1/2이라는 말은 10m까지는 1.5m지만 4층이 12m 높이라면 12m의 1/2인 6m 거리를 띄워 두어야 한다는 뜻이다. 5층의 높이가 15m라면 1/2인 7.5m가 이격 거리가 된다. 건물이 북쪽 방향으로 계단식으로 지어지게 된다. 발코니와 베란다를 구분하기만 했던 위의 내용에서는 아래층 건물보다 작게 올려지는 위층 건물에 만들어지는 공간이 베란다라고만 설명했는데, 이 베란다 공간은 북쪽 인접대지경계선에 기존건물이 있는 경우에 항상 만들어질 수밖에 없는 공간이다. 보통 한 층을 3m 이하로 짓기 때문에 이 규정은 9m 이하의 건물에서 이격거리 1.5m를 띄우라는 규정이었다. 2023년 9월 13일 건축법 개정 이후 높이 10m로 수정되었다. 요즘은 층고를 높게 짓는 주택들이 많아져서 그런가 싶다.
토지 구입에 대한 이야기를 할 때 북쪽에 도로가 있는 집의 프라이빗한 정원의 이점을 강조했었다. 북쪽이 도로 방향인 집은 조용하고 사생활 침해 걱정이 없는 정원만 좋은 것이 아니다. 북쪽에 인접대지경계선에서 일정 거리를 띄우고 집을 지어야 하기 때문에 북쪽으로 6m 이상의 넓은 도로가 있다면 일조 사선과 상관없이 높은 층고의 집을 계단식으로 짓거나 사선으로 꺾이지 않게 지을 수 있다. 그림의 주택 1은 도로변에 있어서 집이 꺾이지 않고 똑바로 올라갔지만 주택 2는 10m가 넘는 4층부터는 베란다가 만들어지면서 4,5층의 전용면적이 줄어들었다. 주택 1과 주택 2가 같은 일반거주지역의 대지라면 주택 1이 주택 2보다 20~30% 정도 비싸게 거래된다. 높은 층고로 집을 짓는 것도 가능하고 전용면적도 줄지 않는 북쪽 도로 집을 눈을 크게 뜨고 찾아봐야 할 터.
만약 불법 확장 부분을 모르고 구옥을 구매하게 되었다면 이행강제금의 납부 금액은 얼마일까? 불법 건축물의 이행강제금은 1m²의 시가표준액 50%에 해당하는 금액에 위반 면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 건폐율 초과 시 80%, 용적률 초과 시 90%, 무허가 건축 시 100%, 무신고 건축 시 70%를 곱한 금액으로 산출된다. 1년에 1회 두 번에 걸쳐 분납한다. 전용주거지역이나 일반주거지역에서 건축물을 건축하는 경우에는 건축물의 각 부분을 정북 방향으로의 인접 대지경계선으로부터 건축조례로 정하는 거리 이상을 띄어 건축하여야 한다. 2019년 4월 23일 이전에는 85m² 미만의 주택 건물이면 최대 5회까지, 85m² 이상의 건물이면 횟수에 상관없이 무기한 부과되었다. 그러나 2019년 법 개정 이후 건물의 크기와 상관없이 횟수 제한을 두지 않고 '계속 부과'로 변경되었다. 지자체에 따라 다르지만 만약 10평 정도를 불법확장했다면 1년에 300만 원가량의 이행강제금을 내야 하고 5년간 내는 금액은 1500만 원 정도가 된다. 불법확장으로 내야 하는 비용이 불법확장으로 얻는 이익보다 적은 경우가 많아 이러한 불법 확장의 사례가 사라지지 않고 있다.
불법건축물이 적발되는 경우는 세 가지가 있다. 첫 번째는 담당 공무원이 직접 현장을 둘러보고 발견하는 경우이다. 과거와 달리 불법 혹은 위반건축물에 대한 조사를 철저히 하기 때문에 불법 건축물 단속이 많아졌다. 두 번째는 위성을 통한 발견이다. 정부에서는 수시로 위성을 통하여 전국적으로 건물을 계속 촬영하고 달라진 곳을 확인하면 불법건축물에 대한 조치를 한다. 세 번째는 민원신고에 의한 적발이다. 불법건축물 적발의 대다수를 차지하고 있는 경우로 주변 사람들이 직접 민원을 넣어서 신고한다. 이럴 경우 담당공무원이 확인 후 불법건축물을 적발하게 된다. 위에 예로 들었던 주택 1과 주택 2의 사례에서 주택 2가 만약 4,5층 베란다를 확장공사를 했다면 주택 1의 1층에 거주하는 거주자는 일조권을 침해받게 되므로 불편 사항을 민원 신고 할 수 있다. 그럴 경우 이행강제금을 내고 확장공사를 한 부분은 원상복구 해야 한다.
불법건축물을 무조건 원상복구 하거나 철거해야 한다면 건축법 개정 전의 오래된 건물 소유자는 수익 권리를 행사하는데 제약을 받을 수 있어 합법 건축물로 양성화를 시키기도 한다. 그동안 불법 확장된 오래된 빌라들이 많았기 때문에 5년에서 8년에 한 번 정도 불법건축물 양성화(불법건축물 불법확장등에 대한 합법으로 인정해 주는 일련의 과정) 시기에 신고를 하면 합법 확장으로 인정을 받을 수 있는 기회를 부여한다. 가장 최근에는 2014년 1월 17일부터 1년간 시행된 특별법으로 경기도 내에 약 3,141채의 불법 건축물이 합법적인 승인을 받아 양성화되었다. 불법건축물 양성화 기간이라고 해서 모든 건축물을 양성화시킬 수 있는 것은 아니다. 정해진 기간 동안 주거안정을 위한 소규모주택에만 주어지는 혜택이라고 보면 된다. 불법건축물 양성화 기간을 가지는 것은 서민들의 주거안정과 국민들의 재산권 보호가 목적이기 때문에 양성화 기간 동안 불법 건축물 소유자들은 양성화에 관련된 서류들을 건축위원회에 제출해야 하고 접수를 받은 위원회는 심의를 거쳐 신고일로부터 30일 이내에 사용승인서를 발급한다.
아파트 발코니 확장은 합법으로 해 주고 주택의 베란다만 확장을 못하게 하는 것이 아니다. 북쪽에 인접한 기존 건물 거주자의 최소한의 일조권을 보장해 주기 위한 조치이다. 집을 지을 때 이런 어려움이 생기지 않기 위해서는 땅을 구입할 때부터 이런 내용을 숙지하고 북쪽으로 도로가 있는 대지를 구입해 두면 좋을 것이다. 남향집 북향집 이렇게 집을 나누지 말고 북쪽으로 도로가 있어 언뜻 보면 북향집으로 보이는 그런 집을 잘 찾아보자.
