12.16 더욱 강력해진 정부 부동산 대책...세금은?
1216 주택시장 안정화 방안
2019년 12월 16일 정부는 또 한번 주택시장 안정화를 위한 부동산 대책을 발표했다. 이번 대책 역시 초고강도 처방이라 할 수 있다. 보도자료를 천천히 살펴보면, 대출규제부터 세법 및 청약까지 다방면으로 부동산 시장을 더욱 규제하겠다는 정부의 의지가 확연히 들어나는 것 같다. 주택담보대출도 더욱 규제가 심해진 것으로 보이고, 갭투자 수요를 억제하려는 내용도 보인다. 그렇다면 세금은 어떤 식으로 가중되는지 한번 살펴보도록 하자.
첫째, 종합부동산세가 또 올라간다.
보유세 중 일정 규모 이상의 부동산을 가진 사람만이 납부하는 종부세의 세율은 올해 한차례 인상됐다. 일반적인 경우 0.6%~3.0%(0.1%~0.3% 상승)의 세율을 적용, 3주택 이상 및 조정대상지역 내 2주택인 경우 0.8%~4.0%(0.2%~0.8% 상승)의 세율을 적용해 보유세 부담 비율을 더 높이겠다는 내용이다. 추가적으로 조정대상지역 내 2주택인 경우 기존 세부담 상한 200%를 300%로 확대하여 투자목적 부동산에 대한 보유세 부담이 기하급수적으로 상승할 것으로 보인다.
또, 공시가격의 현실화가 별도 발표를 준비하고 있다.
종부세에서 가장 중요한 부분을 차지하는 것은 바로 공시가격이다. 현 공시가격이 보통 시세의 70%를 반영한다고 보는데, 이를 시세의 100%까지 반영하겠다고 한다. 법 개정 후 2020년 납부분부터 반영할 예정으로 올해 한 차례 인상된 종부세를 납부한 사람들에게는 슬픈소식이 아닐 수 없다. 추가적으로 1세대 1주택 고령자 공제율은 20%~40%까지 10%씩 추가 상승될 예정이다.
둘째, 1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주요건이 더 세밀하게 바뀐다.
2020년부터 1세대 1주택자의 연 8%씩 최대 80% 장기보유특별공제율을 받기위해서는 2년 거주요건이 필수적으로 필요하다. 하지만 이번 부동산 대책에선 연 8%의 공제율을 보유기간 4% + 거주기간 4%로 분리한다는 내용이 들어왔다. 2018년 9.13 대책 이후 1년만에 더 강화된 규제가 발표된 것이다. 고가주택을 보유한 1세대 1주택자는 보유요건과 거주요건을 둘 다 충족하지 않으면 최대 80%인 1세대 1주택자 장기보유특별공제를 적용받지 못한다. 이 개정안은 1년 유예를 두고 2021년 양도분부터 적용할 예정이다.
셋째, 조정대상지역 일시적 2주택자의 전입요건이 추가되고 허용기간이 줄어들었다.
기존에는 조정대상지역이 아닌 경우 신규주택을 취득하고 3년 이내 기존주택을 양도하면 1주택자 비과세혜택을 받을 수 있었다. 이 규정이 9.13 대책이후 조정대상지역 내에서 조정대상지역으로 이전하는 일시적 2주택자는 2년 이내로 강화되었다. 이번엔 더 강력해졌다. 전입요건이 추가되어 취득 후 반드시 1년 이내 전입이 필수이며, 기존주택의 양도시기도 1년 이내로 단축되었다. 이는 12월 16일 대책 발표일의 다음날부터 신규 취득 주택에 적용된다.
넷째, 주택임대사업자로 등록하는 경우 받을 수 있었던 1세대 1주택자 비과세 적용 판단시 거주요건 배제 혜택을 제외시켰다.
2017년 8.2 부동산 종합대책 이후 조정대상지역 내 취득하는 주택은 1주택자 비과세 혜택을 받기위해서는 거주기간 2년이 필수이다. 하지만 주택임대사업자로 등록 후 일정요건을 갖추면 거주를 하지 않아도 비과세를 받을 수 있었다. 이번 대책으로 이제 주택임대사업자로 등록을 하더라도 대책 발표일 다음날부터 신규 임대등록하는 주택은 혜택을 받을 수 없게 된다.
다섯째, 주택 수 판단에 분양권도 포함된다.
다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우에는 세율이 가산되고 장기보유특별공제 적용이 배제되는 양도소득세 중과가 적용된다. 이때 다주택자를 판단하는 보유주택수에 조합원입주권은 포함되지만 분양권은 포함되지 않았다. 하지만 이번 대책으로 인해 2021년 양도분부터 분양권 역시 주택 수 계산에 포함될 예정이다.
여섯째, 단기 보유 주택의 양도소득세율 인상이다.
현재 주택의 경우 1년 미만 보유 시 세율 40%, 1년 이상 보유 시 기본세율을 적용하고 있다. 주택 외의 부동산은 1년 미만 보유 시 세율 50%, 1년~2년 미만 보유 시 40%를 적용하고 있는데, 이번 대책에서 주택의 세율을 이와 같이 통일시켰다. 2021년 양도분부터 1년 미만 보유 시 50%, 1년~2년 미만 보유 시 40%의 세율을 적용하여 단기 투기수요를 억제하겠다는 내용으로 보인다.
마지막, 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 배제이다.
종합부동산세 및 단기 보유 세율 등 세법을 강화시키고 나서 이제 다주택자들에게 당근을 준다. 조정대상지역 내 다주택자는 양도소득세가 중과되고 장기보유특별공제를 적용받지 못하는데, 한시적으로 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 중과도 하지않고 장기보유특별공제도 적용받을 수 있다. 이는 대책 발표일 다음날부터 내년 6월말까지 양도하는 경우 적용한다. 보유세 부담과 투기수요 억제 정책을 계속 강화할테니 다주택자에서 벗어나라는 정부의 유인책으로 보인다. 주택 부동산 투자자들 중 보유세 부담이 걱정이라면 이번 한시적 중과 배제 기간을 이용하는 것이 필요할 것으로 보인다.
전체적인 12.16 부동산 대책을 살펴보니 주택시장에 대한 정부의 입장이 매우 강경해 보인다. 이번 부동산 대책을 보면 앞으로 임대주택사업자를 등록한다고 하더라도 세제혜택의 이점이 많이 없을 것으로 판단된다. 다주택자들은 이번 대책을 꼼꼼히 살펴보고 본인에게 맞는 주택 보유 계획을 세워야 할 것이다.
