주택임대사업자 직권폐지, 세제혜택 불이익은 없나?

불안한 민간임대주택 사업자, 비상구 세제지원 보완조치 발표

하루가 멀다 하고 부동산 대책이 발표되다 보니, 여기저기 뜨거운 논란이 많다. 아무래도 가장 핫한 이슈는 주택임대사업자이지 않을까? 2017년 12월 13일  국토교통부에서는 <임대주택 등록 활성화 방안>을 발표했었다. 제목에서부터 '집주인과 세입자가 상생하는'이라는 수식어가 붙어 서로 win-win 할 것만 같던 부동산 대책이었지만, 3년이 채 지나지 않은 지금은 임대주택을 폐지하는 수순까지 밟게 하는 아이러니한 상황을 만들었다.

7·10 부동산 대책에서 주택임대사업자의 포인트는 '직권폐지' 바로 이거다.

임대주택으로 등록하고 요건만 잘 준수하면 각종 세제혜택을 받을 수 있었던 주택임대사업자, 오히려 그들이 부동산 시장의 과열을 불러일으켰다고 판단해서였을까? 의무임대기간이 끝나면 자동적으로 말소시키는 법안이 발의되었고, 8월 4일 국회 본회를 통과하면서 8월 18일부터 시행된다. 법안의 개정으로 4년을 의무임대기간으로 하는 단기민간임대주택은 사라진다. 아파트는 단기든 장기든 앞으로 주택임대사업자로 등록할 수 없으며, 기존 8년의 장기민간임대주택의 의무기간은 10년으로 연장된다.

이에 따라, 세법에서 요구하는 세제 혜택을 받기 위한 임대기간인 5년/8년/10년의 관계가 어색해졌고 핫 뜨거웠다. 논란을 가라앉힐 필요가 있었기 때문에 기획재정부는 8월 7일 <민감임대주택에 관한 특별법 개정에 따른 임대주택 세제지원 보완조치> 보도자료를 발표하게 된다.

---

｜임대소득에 대한 소득세

등록임대주택에서 발생하는 임대소득은 최소 30%에서부터 최대 75%(2020년 발생소득분까지)까지 세액감면을 적용받을 수 있었다. 내년 2021년부터 발생하는 소득은 최대 50%로 감면율이 줄지만 다행히 의무임대기간이 끝나 자동 말소되기 전까지는 세액감면을 유지할 수 있다. 또, 자동 말소가 되기 전 임대사업자가 자진해서 임대사업자를 폐지하더라도 의무임대기간을 충족하지 못했다는 이유로 감면받은 세금을 추징하지 않는다. 단, 감면 혜택을 오래 받기 위해 단기(4년)를 장기(8년)로 전환하는 경우가 있는데 7·10 대책 발표 후인 7월 11일 이후 전환하는 주택은 인정받을 수 없을뿐더러, 아파트를 장기민간임대주택으로 등록하더라도 혜택을 받을 수 없다.  또, 주택임대소득을 분리 과세하는 경우 주택임대사업자는 필요경비율 60% 적용, 주택임대소득 외 종합소득금액이 2천만 원 이하일 때 400만 원의 공제가 적용되는 혜택이 있다. 마찬가지로 말소 전까지 혜택을 적용받을 수 있고, 자진·자동 말소시에도 다른 요건을 충족했다면 세금 추징을 하지 않는다.

---

｜임대주택에 대한 종합부동산세 합산배제

주택임대사업자에게는 종합부동산세 합산배제라는 어마어마한 혜택이 있었다. 단기임대주택(2018.3.31까지 등록분)은 5년 이상 임대, 장기임대주택은 8년 이상 임대하는 경우 종합부동산세를 계산할 때 합산하지 않는다. 아쉽게도 9·13 대책 이후 1 주택을 보유한 세대가 조정대상지역 내 취득한 주택은 장기임대주택으로 등록하더라도 합산배제가 불가능해졌지만 그래도 큰 혜택이다. 이 역시, 동일하게 자진·자동 말소하기 전까지는 혜택을 유지하지만, 7월 11일 이후 단기를 장기로 전환하거나 아파트를 장기임대주택으로 등록하더라도 혜택을 받을 수는 없다.

---

｜장기민간임대주택 장기보유특별공제 70% 불가

결론부터 말하자면 장기임대주택의 최대 10년 보유 시 장기보유특별공제 70% 혜택은 사라졌다. 세법개정안을 반영하면 2020년 12월 31일까지 8년 장기임대주택으로 등록하면 8년 이상 보유 시 50%, 10년 이상 보유 시 70%의 장기보유특별공제를 적용받을 수 있었다. 하지만 아파트는 8년 의무임대기간이 지나면 자동 말소되기 때문에 10년을 보유할 수 없다. 보도자료에 언급이 없고 혜택을 축소시키는 추세를 봤을 때, 아파트 장기임대주택등록자들이 70% 공제를 받을 수 있는 방법은 사라진 것이다.

---

｜다주택자 중과세율 미적용

주택임대사업자의 큰 혜택 중 하나이다. 중과세율 적용 배제, 단기임대주택(2018.3.31까지 등록분)은 5년 이상 임대해야 하고 장기임대주택은 8년 이상 임대하면 혜택을 적용받을 수 있었다. 동일하게 9·13 대책으로 인해 1 주택자가 조정대상지역 내 주택을 추가 취득하면 장기임대주택으로 등록하더라도 혜택은 불가능하게 변경되었지만 주요 혜택 중 하나였다. 다른 세제 혜택 보완과 중과세율 적용 배제의 보완 조치는 조금 다르다. 먼저 자동 말소 시, 소득세법상 의무임대기간 5년을 충족한 것으로 본다. 4년 의무임대기간이 끝난 후 폐지되더라도 중과 배제 혜택을 누릴 수 있다. 또, 임대등록을 자동 말소하는 경우라도 혜택을 유지할 수 있다. 단, 조건이 붙는데 자진 말소 후 1년 이내 해당 주택을 매도해야 하고, 자진 말소 시점까지 최소 의무임대기간의 1/2 이상을 임대해야 한다. 단기임대주택의 경우는 2년 이상, 장기임대주택은 4년 이상이다. 자동 말소가 된다면 매도 시기를 원하는 때에 매도할 수 있는 장점이 있지만, 서둘러 매도하고 싶은 사람은 자진 말소 후 1년 이내에만 매도하면 혜택 유지가 가능하니 본인의 상황에 맞는 선택을 할 수 있다. 추가적으로 개정된 법안이 시행된 이후 매도분부터 적용이 가능하다.

① 임대등록 자동 말소 시 : 소득세법상 임대기간 충족

② 임대등록 자진 말소 시 : 말소 후 1년 이내 양도 시 중과 배제 가능 (단기 2년 이상, 장기 4년 이상)

---

｜거주주택 비과세 특례

거주기간이 2년 이상인 거주주택과 이외 임대주택을 보유한 사람은 거주주택에 대해 1 주택 비과세 혜택이 주어진다. 법 개정으로 인한 의무임대기간의 차이가 생겼고 보완 조치를 궁금증을 해소시켰다고 볼 수 있다. 자진 말소 또는 자동 말소 후 5년 이내 거주주택을 매도하면 비과세 적용 가능하다. 자진 말소의 조건은 중과세율 배제 조치와 동일하다. 의무임대기간의 최소 1/2 이상의 충족과 임대료 상한율 연 5% 등 기타 요건을 준수하면 된다. 임대주택이 2채 이상일 때는 기간 기산 시점의 의문이 생기는데, 5년이란 기간의 시작은 최초 말소 시점부터 계산하도록 되어있다. 또, 이미 거주주택을 매도 한 후라도 자진 말소 또는 자동 말소 시 세금 추징을 하지 않는다는 것이 이번 조치의 핵심이다. 타 보완조치와 동일하게 법안 시행 후 매도분부터 적용되니 시행시기를 주의해야 한다.

① 임대등록 자동 말소 시 : 5년 이내 1 거주주택 양도 시 비과세 적용

② 임대등록 자진 말소 시 : 5년 이내 1 거주주택 양도 시 비과세 적용 (단기 2년 이상, 장기 4년 이상)

③ 선 양도 후 자진·자동 말소 시 : 세금 추징 없음

---

｜의무임대기간 10년 연장

장기임대주택의 의무임대기간 10년으로의 연장은 법 시행일 이후 등록분부터 적용이기 때문에 기존 등록자들은 변경되지 않는다.

---

보도자료를 유심히 보지 않으면 눈치챌 수 없는 것이 바로 장기보유특별공제 70% 혜택이다. 주택임대사업자 물건의 대다수를 차지하고 있는 아파트는 더 이상 10년을 보유할 수 없기 때문에 자연스럽게 사라지는 혜택이 되어버렸다. 대책이 하나씩 발표되면서 주택임대사업자의 혜택은 서서히 사라져 왔고 「임대차 3 법」의 시행으로 인해 등록하지 않더라도 의무는 늘어났다. 주택임대사업자, 이제는 득 보다 실이 큰 제도가 된 것 같다.

▷ 임대주택 세제지원 보완조치 추천 영상

클릭클릭☞ https://www.youtube.com/watch?v=0hbltjGi628