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by 미니멀재테크 호호양 Feb 19. 2020

노후대비로 신도시 상가분양받으면 절대 안되는 이유

수익률 보장?노후대비?

투자하기전에 근처 다른 신도시만 한번 가봐도 금방 알수 있을텐데 아직도 노후대비로 신도시 상가분양받으라는 영업에 혹하는 분들이있다. 이런 신도시 주상복합 상가는 보통 분양가가 엄청 비싼편인데 입주만 시작하면 수익률 5%보장이라며 노후를 앞둔 50/60대를 타겟으로 홍보한다. 내집마련 이외 투자에 소극적이었던 분들일수록 마음이 조급해 영업당해 귀한 퇴직금을 올인하는 경우가 다반사다.

위례분양당시

2015년 우남역 푸르지오 모델하우스에 갔을때 우남역은 17년 개통 위례신사선은 21년 트램도 신사선과 비슷한 시기 개통이라고 이야기 했었다. (거짓부렁. 30년에나 개통되면 다행이다. 신분당선도 예정보다 10년정도 늦게 개통됐다.) 위신선 개통은 늦어지고 있지만 아파트는 신축이기도 하고 분양가가 저렴하기도 했기때문에 이미 몇배의 시세차익이 생겼다. 하지만 오랜만에 돌아본 위례 상가는 처참해 보였다. 신도시 상가에 대해 잘 이해하지 못하고 있는 상태로 분양관에서 말하는 지하철이나 트램 개통만을 믿고 상가 분양 받으신 분들은 손해가 컸을 것이다.

(과연...트램이나 위신선이 들어온다고 위례 상권이 살아날까요??? 왕초보도 예측은 누구나 할수 있는거니까 꼭 생각해 보시면 좋을것 같아요. 이렇게 스스로 분석 데이터가 쌓이다 보면 공부가 됩니다. 틀릴수록 공부가 되요)

상가투자할때 꼭 기억할 것

상가투자를 하고싶다면 <공실>이 생길수 있다는 가능성을 항상 염두해 두어야 한다. 한번 공실이 생긴 자리에는 새로운 가게가 들어오기 쉽지 않다. 가게 자리를 찾는 사람이라면 당연히 장사 잘되고 있는 자리를 계약하고 싶어하기 때문이다.

상가투자는 <공실>이 날수도 있다는 최악의 상황을 대비해야하는 분야라 부동산 투자중에서도 고급반에 해당한다. 친구들이 '야 너도 노후대비로 상가하나 해놔야지!' 하는 말에 혹해서 깨끗한 신축에 혹해 아무 상가나 계약했다가는 그나마 있던 노후자금도 모두 날릴수 있으니 주의해야 한다.

위례 상가 모습

반년마다 한번은 위례에 가는편인데 갈때마다 점점더 심각해 지고 있다. 내가 재작년까지 살았던 광교도 마찬가지다. 광교 아브뉴프랑이나 월드스퀘어를 보면 외부인이 보기엔 살기 좋아보이고 화려해 보이지만 실상을 들여다 보면 평일엔 사람이 너무 없어서 민망할 지경이다. 광교 호수공원쪽에 주상복합이 모두 들어서고 갤러리아 백화점이 진정 들어온다면 유동인구가 조금 늘 가능성이 있어 보이긴 하나 몇년간은 어려워 보인다. 심지어 판교 아브뉴프랑도 점점 상점이 문을 닫고 있으니 말다했다.

백지부터 시작하는 신도시의 경우 쉽게 말하면 인구밀집도가 높을 수록 상권이 발달한다. 아니면 외부인이 알아서 찾아오는 곳이라면 발달할 가능성이 있다. 광교의 경우 월드스퀘어에 교보문고 바로드림 센터가 들어서며 잠시 상권이 반짝했었다. 하지만 다시 근처에 제대로된 대형 교보문고가 들어서며 상권을 빼앗겼다.

나는 판교 입주를 경험했고 광교는 입주발(?)이 끝난 3년차를 경험했다. 위례는 매수희망지역 1순위 였기 때문에 분양때부터 입주까지 그리고 지금까지 간접적으로 경험했다. 직간접적으로 세개의 신도시를 경험하며 얻은 결론은 신도시 상가투자는 NONO. 진정 원한다면 경매로 매수하는게 좋다는 결론이다.

부자일수록 잃을 것도 많다.

자산이 적은 사람들은 부자들은 계속 더더 부자가 된다고 생각하는 사람이 많지만 사실 부동산 투자를 공부하다보면 그건 틀렸다는걸 알게된다. 가진것이 많기 때문에 순간의 판단 실수로 자산을 순식간에 잃을 가능성이 크다. 지금까지 평생 자산을 잘늘려왔으니 나는 실패하지 않을거라는 자만심이 실수를 불러일으킬수 있기 때문이다.

그래서 부동산 공부는 누구에게나 선택이 아니라 필수고 가장 위험한 투자는 '카더라 통신'믿고 하는 투자다.