부동산투자 브런치산책/7-7
*30대가 알아야 할 부동산 지식(B) - 부동산경매
경매부동산 낙찰을 받고 1주일동안은 이해관계인의 이의신청기간. 이때 아무런 이의가 없는 경우(95%이상 이의없음)는 매각을 허가하는 결정문이 나옵니다. 매각 결정이후 낙찰자는 대금지급기한통지서 라는 공문을 받게 됩니다. 이 공문을 받고 30일이내에 낙찰잔금 90%를 납부해야 합니다.
아래 절차에서 6번~7번 사이가 그 과정인 것이지요.
그럼 궁금하실 겁니다. 내가 낙찰 받은 부동산 거주자는 언제 만나야 하고, 언제 내보낼 수 있는지......
저의 경우는 낙찰받은 당일날 해당 부동산에 갑니다. 광명시 하안주공아파트에 간다는 의미입니다.
원래는 매각결정이 나고 난 후 움직이는 것이 맞지만, 한달이라는 시간이 길지 않기에 미리가서 거주자와
만남을 시도해서 대처할 시간을 가지는 것입니다. 소심한 분들은 등기이전이 된 이후에 점유자를 만나기도 하지만 Too late입니다. 박카스 또는 비타500 한박스 사들고 아파트 현관문앞에 섭니다.
현장에 도착하시면 두가지 상황을 접하게 됩니다.
1. 아파트 거주자를 만나는 경우
이 경우가 가장 해피합니다.
두번, 세번 초인종을 누르니 중년의 여성 목소리가 들려옵니다.
"누구세요?"
"네. 선생님댁 아파트 경매 낙찰받은 사람입니다. 잠깐 이야기 좀 나누시면 좋겠는데요."
" 잠깐만 기다리세요!"
..............................
문이 열리고 부시시한 차림의 아주머니가 머리를 쓰다듬으며 경계의 눈빛을 날립니다.
그러든지 말든지 웃음을 보이며 집 안으로 들어가서 일단 앉습니다.
"경매때문에 많이 힘드셨죠? "
"네. 뭐~~
"제가 오늘 낙찰받고 바로 온 이유는 선생님 생각을 듣고 싶어서거든요,"
이정도 이야기 던지면 남자든, 여자든 그동안의 본인의 경제사정들을 주저리주저리 하소연하며
던져 놓습니다. 이럴 경우 '네, 힘드셨겠네요.'정도로 공감능력을 보여주시면 좋습니다. 경매에
처해진 집에 사는 집주인의 입장이란 정말 거지같은 시간을 겪어서 멘탈이 약해져 있습니다.
그런 분들에게 점령군처럼 들어가서 자극하기 보다는 나는 당신편이다라는 느낌을 주는 것이 일을
깔끔하게 마무리할 수있습니다.
대략 대화가 마무리 되어가면 아주머니가 먼저 향후 거주 문제에 대한 제안을 합니다.
대개는 이런 제안이지요.
"제가 갈곳이 마땅치 않아서 이사할 곳이 정해지면 이사하면 좋겠는데요."
"낙찰받으신 분이 저희 사정좀 봐주시면 안될까요?"
"얘 아빠가 몸이 안좋아서 당장 이사하기가 참 어려운 상황입니다."
"월세방이라도 얻으려면 몇백이라도 있어야 하는데... 어렵네요."
여기서 낙찰자가 일어나서 해야 할 말은 이정도가 좋습니다.
"저도 와이프와 상의해봐야 할 것 같습니다."
"저 혼자 결정할 사항이 아니라 나중에 다시 연락하겠습니다."
"여사님(선생님)이 어떤 결정이 좋으실지 알려주시면 서로 협의 하시죠."
"한달 뒤가 등기이전하는 날이니 1주일 정도 생각해 보시고 그 문제는 정리하시죠"
당장 결정하는 느낌보다는 추후 결정 내지는 협의의 여지를 내보이는 것이 협상에 원칙입니다.
그리고 전화번호를 주고 받으시면 1차적인 만남은 이루어진 겁니다.
나오실때 화장실 한 번 사용하고 나오시면 수리여부를 파악할 수 있습니다. ^^
2. 거주자를 만나지 못하는 경우
대부분은 바로 만나기 힘들지요. 대낮에 집에 사람이 있는 것도 그렇지만 경매 아파트에 찾아온
이들이란 나쁜 경우로 찾아온 이들이 많으니 만나고 싶지 않는 것이 그 분들의 심정입니다.
이경우 포스트잇에 정중한 글을 남겨 현관에 붙이고 옵니다. 바람에 떨어지지 않게 테이프도 준비
하시고 붙여진 문구를 사진으로 남기는 치밀함도 있어야 합니다. 근거를 남기는 것이 법적인 절차
또는 협상에 유리하니 그렇습니다.
며칠 안에 낯선 번호로 연락이 옵니다. 만날 시간을 정하고 1)과 같은 상황으로 진행하면 됩니다.
1차 만남이 지나고 경매부동산 점유자는 자신들의 의견을 물어올겁니다.
오랜기간보다는 2달정도 안에 명도(이사)하는 상황으로 요구하시는 것이 중요합니다.
기간이 길다고 당사자에게 좋은 결정이 나오지 않기 때문입니다. 그리고 그안에 이사하시면
이사비 100만원정도 드리겠습니다. 라고 하시면 반응이 옵니다.
100만원의 기준은 부동산 강제집행비용에 맞춘것이지요. 보통 강제집행을 신청하면
부동산의 평수에 비례한 비용이 청구되는데, 평당 6만원정도의 산정되니 120만원이 들게 됩니다.
그 사이에 법무사를 통해 현점유자 인도명령 신청을 의뢰하셔야합니다. 대체적으로 이야기 하지 않아도
법무사가 인도명령 신청을 해주지만 놓치면 안되는 중요한 절차라 꼭 확인해야 합니다. 인도명령신청은
몇천원의 비용으로 소송없이 점유자를 법적으로 내보낼수 있는 깔끔한 법절차입니다. 이 법원 서류가
점유자에게 전달 되면 압박으로 작용하니 낙찰자가 안할 이유가 없습니다.
법무사는 낙찰잔금을 대출받은 경우에 반드시 함께 해야 하는 사람입니다. 대출 받지 않고 잔금을
납부하면서 나홀로 등기까지 할 수도 있지만, 40~50만원 지불하고 암유발 법절차를 패스하시는 것이
정신 건강에 이롭습니다. 대출부터, 등기까지 법무사에서 모두 처리해 주니 경매 낙찰 이후에는 꼭
필요한 사람이지요. 낙찰받고 나면 경매법정에서 명함을 나누어 주는 분들은 바로 법무사와 다 연관되신
분들입니다. 경매의 원스톱 서비스!
점유자와 서로 상의가 되어 이사를 하시겠다고 하면
1) 각서를 씁니다. 언제 이사하고 비용은 낙찰자가 지불한다. 어길시 강제집행과 소요비용을 청구한다.
2) 이사업체에게 받은 견적서를 사진 찍어서 보내달라고 합니다.
3) 이사하는 날 이사비를 전액 지급합니다.
이런식으로 명도(이사)를 마무리 하는게 일반적인 절차입니다.
상의가 되지 않아 끝까지 버티는 경우는 인도명령과 강제집행을 신청해서 강제로 집안에
물건들을 다 들어낼 수밖에 없지만 저는 아직 한번도 강제집행의 경험은 없습니다. 다른
집에서 강제집행 당하는 상황을 목격한 경우는 있지만...
강제집행은 위 사진처럼 마대자루에 집안 물건들을 담아 밖으로 내다 놓은 행위입니다.
이런 상황이 진행될거라고 점유자에게 이야기하면 100% 이사비 받고 이사합니다.
저런 경우까지 가는 경우는 집주인 점유자가 아닌 보증금을 못받은 세입자일 경우입니다.
돈을 떼였으니 그냥 못나가는 것이지요. 안타까운 상황이지만 종종 있습니다.
등기 이전과 이사가 마무리되면 아파트 상가 어디에나 있는 인테리어업체에 연락해서
수리견적을 받아 봅니다. 최소 2곳이상의 견적을 받아보는게 좋겠지요.
마지막으로 집 현관 번호키 비번을 교체하시고 나오면 경매부동산의 실질적인 주인이
되면서 경매절차 모든 것을 마무리하게 됩니다.
다음편에는 재개발 지역 빌라로 조합원아파트를 분양받는 과정을 이어갑니다.
