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Jul 07. 2020
부동산투자 브런치 산책 /8-4
*30대가 알아야 할 부동산지식(C) - 재개발투자
앞선 내용에서 부동산경매를 이용한 투자를 추천했었지요. 그 투자기법과 재개발 투자 기법을 융합한 재개발빌라 투자경험을 이번 편에서는 써볼까 합니다. 시간은 거슬러 2014년으로 갑니다.
한 참 경매투자에 맛을 보던 차에 인천 주안동에 착한 감정가 빌라가 눈에 보입니다.
원룸이긴 하지만 2천만원대에 낙찰이 가능한 물건이 보였습니다. 임장을 해보니 지은지 오래 되지 않은 4층 건물의 빌라, 당시 공실, 재정비촉진지구로 추진위가 구성되어 진행되다가 부동산경기 부진으로 재개발 엔진이 멈춰버린 곳.
장점으로는
1)저가 낙찰 가능
2)명도저항 없음
3)인천 2호선 진행중 (시민공원역 인근)
4)재개발 여지 충분
5)월세 수익도 가능
10여명의 경쟁자를 물리치고 당당히 낙찰을 받습니다.
감정가 5500만원 빌라를 딱 반값에 낙찰받은 것이지요. 당시 2등이 저의 입찰 가격보다 100만원 낮은 금액이었으니, 100만원 차이로 빌라의 소유주가 된 기분이 좋은 낙찰 물건이었습니다.
경매로 낙찰을 받으면 이런 공문이 법원으로부터 날아오기 시작합니다.
낙찰 30일 안에 잔금(낙찰대금의 90%)을 내라는 공문입니다. 법무사를 통해 하나은행에서 경락잔금대출 80%(약2,200만원), 연이율 4%를 받아 잔금을 납부합니다. 잔금을 납부하면 이런 확인증을 발급해줍니다.
꼭대기 층이라 지붕에 누수가 발생하고 화장실 변기가 파손되어 수리비가 들어갑니다. 지붕 고치는데 80만원, 화장실 변기 교체비 20만원등 총 100만원정도로 수리비를 들여 월세로 임대합니다.
보증금 100만원/월세 20만원.
작아 보이지만 강남 건물 부자도 이런 작은 월세부터 경험하며 빌딩까지 키웠답니다.
등기부등본에 소유권 이전과 하나은행 대출에 대한 근저당이 딱 하고 인쇄됩니다.
참고로 은행은 빌려준 돈에 120% 금액을 설정합니다. 이유는 경매 진행시 소액임차인 최우선변제금액에 대한 방어와 유찰시 채권회수를 위한 것이지요.
6년동안 이런 저런 사연이 많았지만 가장 암울했던 건 미추홀 6구역 재정비 촉진에 대한 주민 의견을 수렴에서 재개발을 하지 말자는 주민들 의견이 높아서 재정비촉진지구 지정이 해제되어 버린것입니다. 돌아보면 이때 추가 매수를 해야 하는 시점이었지요.
Tip) 재개발 지역중 단독주택 비율이 높은 곳은 주민의 반대가 심합니다. 단독주택 소유주들은 대지지분이 높지만 감정가가 낮아 본인의 재산이 낮춰지는 거라 여기고, 조용히 살고 싶은 이들이 많기 때문입니다.
아뭏든 이런 과정에 구청에서 다시 재정비촉진지구 지정을 위한 의견수렴이 2020년 초에 진행됩니다.
2019년 부터 인천 구도심에 불기 시작한 재개발 그리고 아파트 청약 경쟁율이 높아지면서 미추홀 지역도 다시 재개발에 대한 기대가 높아졌기 때문이었죠. 그리고 제가 가지고 있는 빌라는 대규모 아파트 단지 바로 앞에 위치한 입지가 좋은 곳이었죠.
그리고 미추6구역 소유주 다수가 찬성하여 다시 재정비촉진지구로 지정이 가능해집니다. 이런 상황이 되자 주안동 빌라를 낙찰받은지 6년만에 부동산 여기저기에서 전화가 옵니다. 좋은 조건을 제안한 부동산과 바로 계약을 진행합니다.
2700만원에 낙찰받은 빌라를 7천만원에 매도합니다. 6년이라는 시간이 걸렸지만 긴 시간은 아니지요. 물론 좀더 시간을 기다려 재개발 입주권 조건으로 매도하면 더 큰 수익이 나겠지만 다주택자라는 단점을 보완하기 위해 적당한 선에서 정리합니다.
위의 표에 수치를 잘 들여다 보면 낙찰당시 제가 투자한 금액은 700여만원, 1천만원도 안되는 금액입니다. 1년에 월세수익으로 240만원을 받았고 이자는 90만원정도 였으니 1년에 150만원이라는 현금흐름을 만들었고, 6년뒤 5천만원이 넘는 투자수익을 얻습니다. 생각과 고민에 그치지 않고 행동하면 언제든 생길 수 있는 수익입니다.
부동산고수들이 자주 하는 말이 있습니다.
"구두 신고 들어가면 먹을게 별로 없다, 장화 신고 들어가야 큰 수익이 난다"
소액으로 부동산 투자를 경험하고, 아파트를 분양받을 수 있는 기회는 낡은 빌라에 있다는 것!
이번 편의 요점이었습니다.
