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Nov 23. 2020
부동산투자 브런치 산책 9-1
*40대가 알아야 할 부동산 지식(A) - 오피스텔 투자
오피스텔이란 단어는 우리나라에서 만들어낸 부동산 형태입니다. 이 편에서는 사무실과 주거를 겸한다는 Officetel 이란 놈을 알아봅니다. 최근 10여년간 오피스텔 공급 물량은 엄청나게 증가하고 있습니다.
그 이유는 바로 1인 가구의 증가입니다.
10년 전과 비교하면 오피스텔 공급량은 10배이상 늘어났는데.... 1인가구의 증가는 약 2배에서 그쳤지요.
1인가구의 증가보다 5배 이상 늘어난 이유는 무엇일까요?
2인가구도 증가, 주거형태의 변화, 사무용도로 활용, 에어비앤비 용도등으로 다양하게 쓰이는 부동산 상품
으로 변화 중이기 때문입니다.
최근 분양하는 오피스텔은 단층형 보다는 복층형 공급이 늘어나는 추세이지요. 소비자가 원해서이기도 하고 분양가를 높일 수 있다는 이유도 있습니다. 복층은 넓어 보이고 침실과 거실이 구분되는 장점으로 인기입니다.
반지하, 옥탑방, 고시원에서 탈출하고자 하는 이들이 가장 먼저 찾는 부동산이 오피스텔인건.... 삶의 질이 달라지니 어쩔 수 없습니다. 수요의 측면에서 매력적이니 투자 상품으로도 매력적입니다. 초기 투자금도 아파트에 비해서는 적은 금액으로도 가능하기 때문에 여유자금을 가진 사람들에게 1순위 투자처입니다.
*오피스텔 투자의 장. 단점
-장점-
1) 소액 수익형 상품이다.
2) 관리가 용이하다.
3) 임대사업자 등록시 취득세 면제다.
-단점-
1) 취득세가 주택과 달리 1.1%가 아닌 4.6%이다.
2) 아파트에 비해 환금성과 매도 수익성이 낮다
3) 공실시 관리비 부담은 소유자에게 있다.
그럼 오피스텔 투자시 유의할 점들을 살펴 보겠습니다.
위에서 보았듯이 공급 물량이 많아졌기 때문에 공실율은 늘어나고 수익율은 낮아졌습니다.
오피스텔 수익율 변화를 볼까요..
10년전 6.34%이던 수익율은 4.97%까지 약 20%이상 악화되었습니다. 2억 정도를 투자해서 10년전에는 연간
1,260만원의 수익이었지만 이젠 1000만원이 안되는 상황으로 변했기에 투자에 신중모드로 진입해야 합니다.
지역별로 수익율의 편차도 심해서 가장 좋은 곳 대전광역시와 가장 낮은 울산광역시의 차이는 3.14%나 됩니다. 은행 정기예금 이자가 2%가 채 안되는 것과 비교하면 대단한 차이입니다.
오피스텔 투자를 시작한다면 대전,,,, 광주.... 인천.... 부산 지역 오피스텔을 찾아 보시는게 유리하겠죠. ^^
오피스텔 투자는 신문광고, 유선방송, 유튜브, 블로그 광고등 다양한 채널을 통해 소비자를 유인합니다.
주요 지하철 역 입구에서 곽티슈와 물티슈등을 선물하며 모델하우스로 안내하는 아주머니들을 한 번쯤은
만났을 겁니다. 그만큼 경쟁도 치열하다 보니 사기성 광고도 난무합니다.
#확정지급
이 단어에 혹해서 분양계약을 맺는 다면 당신은 진정한 호갱님이십니다.
1)오피스텔 분양대행사는 분양계약만 하고 떠나는 떳다방이니 책임을 지지 않습니다.
2)상업시설은 변동성이 심하기 때문에 확정이란 단어는 절대 없습니다.
3)광고는 광고일뿐 최종 책임은 나에게!
저런 광고를 하는 곳은 무조건 패스하시는 것이 실패의 확율을 높이는 지름길입니다.
수도권 일대에 이런 식으로 분양하고 나서 나몰라하는 오피스텔로 부동산경매건수가 늘어만 갑니다.
확정 수익은 커녕 공실 > 관리비 체납 > 대출이자 연체 > 부동산경매처분 의 순서로 나오게 되는 오피스텔
은 경매에서도 찬밥입니다. 낙찰자가 직접 쓰는 조건이 아니면 수익이 안나는 상품에 관심 가지는 이가
있을리 없지요....
그럼 어디에 있는 #오피스텔을 사야 좋단 말입니까~~~~
오피스텔 투자의 기본 원칙 3가지만 명심하면 됩니다.
1. 역세권
2. 대학가
3. 직주(직장과 주거)근접
지도를 두 장 비교해 봅니다.
신촌은 개인적으로 오피스텔 투자로 최적의 장소라 여기는 곳입니다. 반경 2km에 대학을 보시면 연세대, 이화여대, 서강대, 홍익대, 추계예술대등 5개 대학이 몰려있고요, 지하철은 2호선, 경의선, 인천공항선에 추가로 들어올 지하철 노선도 2~3개 계획되어 있습니다. 또한, 서쪽으로는 디지털미디어센터, 동쪽으로는 공덕과 시청지역의 오피스지역과 가깝고, 남쪽으로 여의도가 자리잡고 있는 입지입니다. 최근 신촌 상권이 쇠퇴함에 따라서 오피스텔 신축이 붐을 이루는 것도 이와 무관하지 않습니다. 수요가 받쳐주기 때문이지요.
아래 지도는 경기도 시흥 월곶입니다.
월곶역과 가까운 역세권이긴 하지만 대학도 오피스상권과도 먼 입지입니다. 신촌의 오피스텔 매매가, 월세금액과 월곶의 분양가, 월세를 단순 비교해 보기만 해도 어떤 곳에 투자해야 할지 답은 나옵니다. 특히 오피스텔은 감가상각이 심한 상품이기에 10년이상 된 곳은 신규 수요자에게 외면 받습니다. 수도권 신축오피스텔 단지 주변에 빈 땅이 많다는 건 공간의 여유가 아닌 투자의 위험 요소입니다.
마지막으로 신축과 구축 오피스텔중 어떤 곳을 택할지 고민일때는 첫번째도 입지, 두번째도 입지입니다.
오피스텔은 그게 전부입니다. 그래야 공실이 발생하지 않고 꾸준한 수익율이 발생해서 나중에 매매도 잘 되는
선순환 상품이 되는 것입니다.
