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Jun 10. 2023
파리바게뜨 vs 뚜레쥬르, 대결의 승자는? (대치동)
대치동 은마사거리에 있는 제과점의
매장당 월평균 매출액은 약 6000만 원이다.
특히 12월 성수기 매출이 가장 좋다.
서울 강남구 대치동은 대한민국 사교육 1번지이다.
대치동은 서울의 양천구 목동, 노원구 은행사거리 주변과 함께 서울의 3대 학원가로 불리우고 있다.
실제로 대치동은 전국에서 가장 학원이 많은 상권이다.
대치동 은마사거리 학원가 대로변에는 파리바게뜨와 뚜레쥬르가 사이좋게(?) 붙어 있는데, 과연 이 대결의 승자는 누구일까?
①파리바게뜨와 ②뚜레쥬르의 입지 (ⓒ카카오맵)대치동 은마사거리 학원가 중 대치역 방향 남쪽 블록 상권에는 약 10개의 제과점이 영업 중이다.
해당 상권의 제과점 매장당 월평균 매출액은 약 6000만 원 수준이며, 크리스마스와 연말 등 특수로 12월 매출액(약 7500만 원)이 가장 높을 것으로 예상된다.
주택가와 학원가가 혼재된 상권으로서 제과점 매출은 주로 금/토/일요일의 매출 비중이 높고, 월/화/수/목요일의 매출은 대체로 평이한 수준으로 예상된다.
시간대별 매출은 출근시간대 이후인 12시부터 증가하기 사직하여 15~18시 사이의 매출이 가장 높을 것으로 추측된다.
제과점 중 ①파리바게뜨 대치삼성점과 ②뚜레쥬르 카페대치점은 대치동 은마사거리 근방 대로변에서 어깨를 나란히하고 경쟁 중이다.
한편 은마사거리에서 오른편 잠실동 방향으로 400m 거리에는 파리바게뜨 대치행복점도 운영 중이다.
은마사거리를 두고 좌우 양 옆으로 파리바게뜨는 2개점이나 운영 중인 것이다.
① 파리바게뜨는 현재의 ②뚜레쥬르 위치에서 오래전부터 영업해 오다가 건물 리모델링에 따라 현재의 입지로 2011년 7월에 이동하여 현재까지 영업을 이어 오고 있다.
현재의 뚜레쥬르 위치에서 영업했던 ①파리바게뜨 사진 (ⓒ카카오맵)① 파리바게뜨가 2010년 6월경까지 있던 건물은 2010년 약 1년 간의 리모델링 공사를 마치고 데상트(의류점)가 2012년 7월 오픈했다가 2017년 7월 5년 계약을 끝으로 폐점하였다.
데상트가 폐점하자 2017년 10월 ②뚜레쥬르 카페대치점이 오픈하면서 제과점 업계의 양대 산맥의 대치동 경합은 본격적으로 시작되었다.
먼저 두 제과점 프랜차이즈의 매장 수 와 매출액을 비교해 보자.
2022년을 기준으로 파리바게뜨의 매장 수는 3429개이고, 매장당 월평균 매출액은 5967만 원이다.
뚜레쥬르의 매장 수는 1311개, 매장당 월평균 매출액은 4309만 원이다.
즉 파리바게뜨는 뚜레쥬르보다 매장 수는 2.6배가 많고, 매출액은 1.4배가 높다.
두 제과점은 각각의 장점이 있다.
먼저 뚜레쥬르 매장 앞에는 7개의 버스정류장이 있어, 출퇴근과 통학하는 유동인구에게 조금은 유리하다.
파리바게뜨는 코너 매장이고, 앞에는 횡단보도가 위치하여 맞은편 상권의 배후수요를 유입시키기가 뚜레쥬르보다 유리하다.
파리바게뜨는 매장 후면에 있는 배후수요와 집객시설을 오가는 유동인구의 주동선에 위치하여 접근성은 뚜레쥬르보다 약간은 우세하다.
배후수요의 주동선에 따른 접근성은 ②뚜레쥬르보다 ①파리바게뜨가 유리하다. (ⓒ카카오맵)하지만 두 제과점의 매장 면적과 그들이 속한 건물의 연면적을 확인하면 뚜레쥬르가 훨씬 유리한 것을 알 수 있다.
뚜레쥬르가 속한 건물의 규모는 지하 2층부터 지상 6층, 용도는 교육연구시설과 근린생활시설로서 연면적은 2898㎡(약 876평)이다.
이 중 뚜레쥬르의 매장 면적은 349㎡(약 105평)이다.
집객시설의 상부층은 학원으로 이루어져 있으며, 지하층은 청소년게임제공업의 시설과 휴게음식점이 영업 중이라 건물의 상주인구와 배후수요를 유도하는 힘은 파리바게뜨보다 더 크다고 볼 수 있다.
반면 파리바게뜨가 속한 건물의 규모는 지하 1층부터 지상 5층이고, 용도는 근린생활시설로 되어 있으며, 연면적은 1330㎡(약 402평)이다.
이 중 파리바게뜨의 매장 면적은 214㎡(약 65평)이다.
파리바게뜨는 옆의 뚜레쥬르보다 매장 면적에서 약 40%가 작기 때문에 베이커리를 만드는 조리시설과 홀의 테이블과 좌석 수면에서 모두 불리하다.
건물의 연면적은 약 50%가 작기 때문에 건물의 상주인구와 배후수요의 유입에서도 모두 불리하다고 볼 수 있다.
뚜레쥬르 매장은 105평이다.
옆의 파리바게뜨보다 무려 1.6배나 크다.
그러면 뚜레쥬르가 매출도 높을까?
그렇다면 서울 대치동의 파리바게뜨와 뚜레쥬르의 대결에서 누가 승자일까.
필자는 파리바게뜨라고 생각한다.
매장 앞의 통행량과 실제 입점률, 테이블의 회전율, 배달, 테이크아웃 등 모든 매출에 대하여 전수조사한 결과를 토대로 추측해 본 결과이다.
그래서 뚜레쥬르의 월평균 매출액은 약 7000만 원, 파리바게뜨는 약 9500만 원의 매출을 올릴 것으로 예상된다. (2023년 1분기, 월평균 총매출액 기준)
파리바게뜨는 매장 면적과 건물의 상주인구 면에서는 열세함에도 불구하고, 뛰어난 입지와 브랜드력 면에서 뚜레쥬르를 앞지르고 있다고 생각한다.
두 제과점의 평균 객단가는 1만 2000원으로서 큰 차이를 보이고 있지는 않는 것 같다.
파리바게뜨가 비록 코너에 위치하여 평당 임대료는 뚜레쥬르보다 더 비싸겠으나(하지만 100% 장담할 수는 없다. 왜냐하면 뚜레쥬르 건물이 신축이라 오히려 뚜레쥬르의 평당 임대료가 더욱 비쌀 수도 있다.) 매장 면적이 작으므로 고정 임대료는 뚜레쥬르보다 더 적게 지출될 것이고, 여기에 직원 인건비와 관리비(수도/전기 등 수도광열비) 등 운영 면에서도 비용이 적게 들어가므로 단순히 매출액뿐만 아니라 순수익을 따져 보아도 파리바게뜨가 승자라고 생각한다.
매출액은 여러 데이터를 통해 추측하였으며, 사실과 다를 수 있습니다.
입지분석 내용은 필자의 개인적인 의견임을 밝힙니다.
