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Jun 14. 2023
투썸플레이스 vs 할리스, 대결의 승자는? (연신내역)
서울 연신내역 승하차 인원은 전체 3호선 역 중 No.3, 1층 상가건물 30평의 통상 임대료는 620만 원
서울 연신내역은 지하철 3호선과 6호선이 교차하는 환승역 상권으로서 서울 서북부를 대표하는 최대 상권이다.
서울 교통공사에 따르면 2022년 연신내역의 일평균 승하차 인원은 6만 4302명으로 지하철 3호선 역 중에서 세 번째로 많다.
지하철역 승하차 인원 수로는 상위 5개 역 중 강북에서 연신내역이 유일하다.
그만큼 연신내역은 엄청난 유동인구를 자랑한다.
연신내역 상권의 또 다른 특징은 배후수요의 연령대가 고르게 분포되어 있다는 점이다.
10대부터 50대까지 다양한 연령층을 확보하고 있다.
연신내 로데오 거리는 10~30대 소비층을 중심으로 유흥주점과 의류점, 카페, 음식점 등이 발달되어 있다.
옆에 자리 잡은 연서시장은 은평구에서 가장 발달된 전통시장으로 주민들은 물론 북한산 둘레길을 방문하는 40~50대 등산객들로 항상 붐비는 곳이다.
연신내역 1층 상가건물의 통상 임대료는 월평균 364만 원 수준(1㎡당 6만 2천 원)으로 형성되어 있다.
58.7㎡(17.8평) 면적 기준이다.
만약 1층 상가건물의 면적이 100㎡(30.3평)이라면 통상 임대료는 620만 원인 셈이다.
통상 임대료 산식은 보증금 x12%/12개월+임대료+공용관리비이다.
연신내역 대로변에는 ①투썸플레이스(로데오 거리 초입)와 ②할리스(골목상권 초입)가 서로 마주 보고 경쟁하고 있는데, 과연 이 대결의 승자는 누구일까?
①투썸플레이스와 ②할리스의 입지 (ⓒ카카오맵)①투썸플레이스 연신내점(로데오 거리 초입)이 위치한 갈현2동에는 약 39개의 커피전문점이 영업 중이다.
해당 상권의 커피전문점 매장당 월평균 매출액은 약 1300만 원 수준이며 개학과 동시에 겨울철 움츠렸던 유동인구가 증가하는 3월부터 매출이 조금씩 상승하는 추세를 보이고 있다.
역세권과 패션, 유흥가가 혼재된 상권으로서 커피전문점 매출은 주로 금요일과 토요일 매출 비중이 높고, 일/월/화/수/목요일의 매출은 대체로 평이한 수준으로 예상된다.
시간대별 매출은 12~15시 사이가 가장 높으며, 15~18시 시간대 매출이 뒤를 이을 것으로 예상된다.
②할리스 연신내점(골목상권 초입)이 위치한 대조동에는 약 52개의 커피전문점이 영업 중이다.
해당 상권의 커피전문점 매장당 월평균 매출액은 약 1000만 원 수준이며 투썸플레이스(로데오 거리 초입)가 위치한 갈현2동과 마찬가지로 3월 매출부터 상승하고 있다.
대조동은 주거, 먹자골목이 혼재된 상권으로서 커피전문점 매출은 주로 월/목/토요일 매출 비중이 높고, 일/화/수/금요일의 매출은 평이한 수준이다.
상권 내 주거지역 배후수요의 영향으로 평일 매출이 주말보다 높게 나오는 것으로 예상된다.
시간대별 매출은 투썸플레이스(로데오 거리 초입)가 위치한 갈현2동과 비슷한 양상을 보일 것이다.
①투썸플레이스와 ②할리스의 현재와 과거 사진 (ⓒ카카오맵)투썸플레이스는 할리스보다 매장 수는 2.6배가 많고, 매출액은 1.9배가 높다.
연신내 할리스는 투썸플레이스보다 면적이 약 1.5배 크다.
먼저 두 커피전문점 프랜차이즈의 매장 수와 매출액, 창업비용을 비교해 보자.
투썸플레이스의 매장 수는 1462개, 가맹점 매장당 월평균 매출액은 4217만 원, 창업비용은 2억 9920만 원(149㎡, 45.1평 기준)이다.
할리스의 매장 수는 556개, 가맹점 매장당 월평균 매출액은 2265만 원, 창업비용은 2억 5600만 원(165㎡, 45.9평 기준)이다.
각각 2021년이 기준이다.
즉 투썸플레이스는 할리스보다 매장 수는 2.6배가 많고, 매출액은 1.9배가 높다는 것을 알 수 있다.
다음으로 두 경쟁점의 업력을 비교해 보았다.
투썸플레이스 연신내점은 2016년 3월에 오픈하여 만 7년 이상을 영업 중이다.
이전에는 던킨도너츠가 지상 1과 2층 전부를 사용했으나 이후 임차인이 바뀌면서 못된고양이(1층, 소매점)와 놀부보쌈(2층, 음식점)으로 분할하여 영업했다.
투썸플레이스는 2016년 3월 오픈 때 지상 2층만 사용했었으나 2021년경 3층 치과의원이 철수하고나서부터는 2,3층을 연결하여 함께 사용하고 있다.
즉 2016년 162.81㎡(49.25평)이었던 매장 면적을 2021년 325.62㎡(98.5평)로 두 배까지 늘려 놓았다.
할리스 연신내점도 투썸플레이스와 비슷한 시기인 2016년 4월에 오픈하면서 두 경쟁점의 경합은 이 때부터 본격적으로 시작되었다.
해당 입지는 대지면적 389.80㎡(117.91평)을 SK주유소가 영업했던 자리였으나, 철거 후에 연면적 478.21㎡(144.66평) 건물로 신축하여 지상 1,2.3층으로 거듭났다.
3개 층 전체를 할리스가 사용 중이므로 매장 면적으로는 할리스가 투썸플레이스보다 약 1.5배가 크다.
①투썸플레이스와 ②할리스의 유동인구 (ⓒ상권정보시스템)그렇다면 서울 연신내역의 투썸플레이스와 할리스의 대결에서 과연 누가 승자일까.
필자는 할리스라고 생각한다.
매장 앞의 통행량과 실제 입점률, 테이블의 회전율, 배달, 테이크아웃 등 매출을 예측할 수 있는 모든 자료를 전수조사하여 추측해 본 결과이다.
할리스의 월평균 매출액은 약 8000만 원, 투썸플레이스는 약 5000만 원의 매출을 올릴 것으로 예상된다. (2023년 1분기, 월평균 총매출액 기준.)
두 경쟁점 모두 브랜드별 월평균 매출을 앞지른다.
그만큼 상권 자체가 좋다는 뜻이다.
영업시간은 할리스가 09~24시까지 영업하고, 투썸플레이스는 09~23시로서 큰 차이는 없다. 객단가는 투썸플레이스가 약 8000원 정도로 할리스보다는 조금 더 높을 것으로 예상된다.
할리스는 투썸플레이스에 비해 지하철역에서 다소 벗어나 있고, 유동인구도 로데오 거리에 비해 많지 않다.
그러나 할리스는 멀리서도 눈에 확 들어올 정도의 수려한 인테리어 외관과 더 큰 면적으로 승부를 걸었고, 이는 투썸플레이스가 갖고 있는 초역세권 입지와 접근성을 앞지르게 된 결과라고 추측된다.
배후수요 조사는 상가건물 투자의 기본이다.
연신내역 상권에서 할리스가 투썸플레이스를 이긴 진짜 이유는 튼튼한 배후수요와 유동인구라고 생각한다.
할리스가 배후로 둔 대조동은 골목 안쪽을 포함하여 상권에서 움직이는 유동인구가 15만 9072명으로 투썸플레이스가 위치한 갈현2동의 7만 312명보다 두 배가 넘는다.
상가건물 투자에 있어 배후수요와 유동인구는 매우 중요하다.
사람이 모이는 장소에 돈이 모인다.
즉 배후수요가 얼마큼 풍부한지 여부가 상가건물 투자의 안정성과 수익률에 막대한 영향을 끼치기 때문이다.
여러 부동산 중 특히 상가건물은 배후수요에 따라 투자 가치가 달라진다고 강조하는 이유를 확인했다.
매출액은 여러 데이터를 통해 필자가 추측하였으며, 사실과 다를 수 있습니다.
상권분석 내용은 필자의 개인적인 의견임을 밝힙니다.
