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Jun 25. 2023
건물주가 되려면 임장을 자주 다녀라
좋은 상가건물은 시간을 쏟고 땀흘린 자에게 기회가 찾아 온다
건물주가 되고 싶다면 부동산 임장을 자주 다녀봐야 한다.
임장을 자주 다녀봐야 상권을 분석하거나 입지를 결정하는 실력이 늘어난다.
임장이란 부동산의 이용 현장을 확인하러 현장에 나가는 것을 말한다.
스마트폰으로 간단하게 교통, 학군, 집객시설, 배후시설, 주변 매매/임대 시세정보 등을 조사할 수는 있지만 일조량, 가기성, 접근성, 교통환경, 유동인구 등은 현장을 방문해야 정확히 알 수 있기 때문에 직접 상권을 둘러보고, 매물을 결정하는 것이 중요하다.
임장을 하기 전 손품도 팔면서 입지에 대해 사전조사를 하면 더욱 도움이 된다.
입지조사는 베후수요와 주동선을 파악할 수 있는 매우 중요한 정보이다.
역세권과 횡단보도, 교차로 사거리 등 주동선을 파악하고 유동인구가 모이는 입지를 파악해 두면 좋다.
스마트폰만 있으면 간단하게 카카오맵의 주변 탐색 기능을 활용하면 된다.
지하철, 버스정류장, 음식점, 숙박업소, 카페, 주유소, 주차장, 은행, 편의점, 대형마트, 병원, 약국 등 주요 업종이 어떻게 분포되어 있는지 탐색이 가능하다.
업종의 분포도를 통해 배후수요와 유동인구가 어느 방향으로 집중되는지 파악이 가능하다.
왜냐하면 상가건물은 주로 사람들이 이용하는 동선으로 형성되기 때문이다.
임장활동 중 편의점 입지조사 (ⓒ카카오맵)손품을 팔아서 사전조사를 마무리했다면 여러 공인중개사에게 전화를 돌리면서 물건 정보를 확인한다.
온라인에서 얻은 정보가 잘못된 것일 수도 있고, 해당 지역 부동산만 아는 정보를 추가로 얻을 수 있기 때문이다.
공인중개사와 전화로 지역 정보를 확인하면서 관심 있는 물건의 예산과 조건을 정확히 밝힌다면 더욱 적극적인 상담이 가능하다.
좋은 물건을 얼마나 많이 보유하고 있는가는 부동산마다 다르기 때문에 여러 부동산에 전화로 일일히 확인하면서 대화가 잘 통하는 공인중개사와 친밀감을 형성하면 물건 확보에 조금 더 유리하다.
공인중개사에게 물건을 소개받기 전후 임장은 낮과 저녁, 평일과 주말 등 여러 각도에서 확인해야 한다.
물건이 낮에 볼 때는 좋게 보이다가도 저녁에 되면 유동인구가 썰물처럼 빠져나가 텅 비어 있는 상황을 확인하는 등 많은 차이가 있을 수 있기 때문이다.
또한 평일과 주말, 시간대별로 상권 내 입지의 영향관계, 유동인구, 주동선, 주차공간 등을 확인한다.
이때 차를 타면서 대충 둘러보면 안 되고, 반드시 직접 걸어 다니며 세밀하게 확인해야 한다.
공인중개사와 동행하며 물건을 확인하는 경우에는 투자자가 조사하지 못한 새로운 정보를 얻는 경우도 많다.
때문에 물건을 소개하는 공인중개사와 다양한 주제로 친밀감을 형성하여 더 많은 정보를 얻을 수 있으면 투자 결정에 도움이 된다.
나만의 임장 보고서를 만들어라
(ⓒPixabay)임장 중에는 메모와 사진 그리고 동영상으로 기록을 남겨두는 것이 중요하다.
설명을 듣거나 자료를 확인할 때는 기억할 수 있지만 막상 임장이 끝난 후에는 여러 정보가 뒤섞이며 혼란을 초래할 수 있기 때문이다.
임장 메모와 사진, 동영상을 통해 수집한 자료는 사전조사 때 온라인으로 알아낸 정보와 함께 정리하여 나만의 임장 보고서를 만들어 두면 좋다.
여러 물건들을 확인하고 그중에서 마음에 드는 상가건물을 결정해야 하므로 정리하는 습관은 큰 도움이 된다.
상가건물 임장 보고서는 다음과 같이 정리하면 좋다.
먼저 물건의 건축물대장상 용도와 실제 용도, 그리고 위반건축물 여부를 확인한다.
건축물의 용도는 건축물을 구조, 이용 목적 및 형태별로 묶어 분류한 것을 말한다.
건축물의 용도는 건축물대장에 기재되는데, 원래의 용도와 실제 용도를 다르게 사용하면 위반건축물이 된다.
그렇게 되면 행정조치의 대상, 특히 시정명령과 이행강제금 부과의 대상이 될 수 있기 때문에 꼭 확인해야 한다.
다음으로 입지조건을 확인한다.
도로와의 관계, 즉 몇 m 도로에 접하고 있으며, 차선의 수와 일방통행여부, 보차혼합여부 등 장,단점을 조사하면서 물건의 접근성이 우수 또는 불편한 지 점검한다.
대중교통을 이용할 경우 버스와 지하철역의 거리는 물론 도보와 차량으로 각각 물건까지 도달하는 시간을 체크한다.
주차장은 전용 주차시설이 되어 있는지 아니면 공동 주차장을 이용해야 하는지 확인도 필요하다.
그밖에 수도의 위치와 전기 공급상태를 점검하고, 소방시설 중 소화전과 비상벨 설치유무, 배수시설의 상태, 승강기의 상태를 확인한다.
좋은 상가건물은 시간을 쏟고 땀을 흘린 자에게 기회가 온다는 사실을 꼭 기억하라.
https://brunch.co.kr/@cos-doc/113
https://brunch.co.kr/@cos-doc/99
