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Jul 13. 2023
나도 투썸플레이스 건물주가 되고 싶다
1. 투썸플레이스 건물주가 되고 싶다면 상업지, 오피스, 역세권, 대학가, 복합몰의 유동과 수요를 잘 파악해야 함
2. 도심지 1층 면적은 150㎡ (45평), 전면은 8m 이상을 확보해야 함, 상권과 입지에 따라 복층(1층~2층) 구조와 45평 이하가 가능한 경우도 있음
3. 최근 드라이브스루(DRIVE THRU) 및 드라이브인(DRIVE IN) 매장이 늘고 있음
4. 전국 1700여 개 매장 운영 중이며, 가맹점의 월평균 매출액은 4217만 원
카페, 그 이상의 문화를 만들다
투썸플레이스 홈페이지 中
투썸플레이스(A TWOSOME PLACE)의 뜻은 다음과 같다.
A CUP OF COFFEE
TWO OF US
SOME DESSERT
PLACE
따스한 한 잔의 커피가 있고, 우리가 함께 하며
눈과 입이 즐거운 디저트를 즐기는, 작은 사치를 누릴 수 있는 행복한 공간
투썸플레이스(A Twosome Place)는 CJ푸드빌에서 2002년 서울 신촌점(1호점)을 오픈하면서 시작되었다.
이후 2008년 가맹(프랜차이즈) 사업을 본격적으로 전개하면서 디저트 카페 브랜드로 성장하고 있다.
투썸플레이스의 2022년 매출액과 영업이익은 각각 4281억 원, 218억 원이다.
국내 커피 브랜드 중 스타벅스(매출액 2조 5939억 원, 영업이익 1224억 원) 다음으로 매출이 높고, 기업가치도 2위로 평가받는다.
2021년 칼라일 그룹에 인수될 당시 약 1조 원의 몸값을 인정받았다.
스타벅스코리아(2조 7000억 원) 다음으로 높은 금액이다.
투썸플레이스는 스타벅스(직영)를 제외한 커피전문점 중 가맹점 매출 1위를 차지하고 있으며, 2018년 1000호점을 돌파한 이후 2023년 6월 기준 전국에서 약 1700여 개의 매장을 운영 중이다.
투썸플레이스(A Twosome Place)는 2002년 CJ 계열사인 CJ푸드빌이 론칭했으나, 2019년 홍콩계 사모 펀드인 앵커에쿼티파트너스(Anchor Equity Partners)에 매각했고, 2021년 미국의 칼라일 그룹에게 완전히 인수되었다.
2022년 정보공개서에 따르면 2021년 1462개 매장 중 직영점은 132개를 운영 중이다.
가맹점은 1362개이며, 매년 약 140개의 신규 가맹점을 추가로 오픈하고 있다.
가맹점 월평균 매출액은 4217만 원이다.
매출 카테고리 중 커피 외에 디저트(케이크, 마카롱, 아이스크림)와 델리(샌드위치, 샐러드, 베이커리) 매출이 전체의 40%에 달한다고 알려져 있다.
2014년 업계 최초로 "원두이원화 전략"을 통해 고객의 선택권을 넓혔으며, 2017년 세계적인 명품 차(茶) 브랜드 "TWG"(The Wellness Group)를 도입하여 프리미엄 이미지를 구축했다.
투썸플레이스의 Store Identity 전략은 고객 니즈와 상권 유형에 따라 4가지 타입으로 구분한다.
1. 따뜻한 톤앤드매너의 편안하고 안락한 공간, 2. 다양한 컬러감을 품은 밝고 활기찬 공간, 3. 유러피언 디자인 요소를 트렌디하고 세련되게 재해석한 공간, 4. 클래식한 톤앤드매너의 고급스럽고 정제된 공간 등을 가맹점 환경에 맞는 모델 타입을 적용하고 있다.
SPACE DESIGN STYLE 공간 디자인ㅣ가맹 모델 타입 (ⓒ투썸플레이스)투썸플레이스의 인테리어 비용은 150㎡ (약 45평) 기준 8650~9840만 원 정도가 소요된다.
공사 비용은 평당 192~219만 원 꼴이며, 인테리어 공사는 복수 업체가 참여하는 공개입찰 방식으로 선정되어 본사가 직접 감독한다.
여기에 전면 15m 기준 간판과 사인물 790~1320만 원, 가구(의자, 테이블 등) 3650~4320만 원, 장비/설비(커피 머신, 케이크 쇼케이스, 냉장고 등) 7590~8380만 원, 그리고 가맹비와 가맹보증금, 교육비, 설계비 등을 합하여 투썸플레이스 가맹점주(임차인)는 상가건물의 임차비용을 제외하고, 총 2억 5천만 원 정도의 창업비용을 지불한다.
인테리어 공사는 매장 실측 후 설계도면을 작성한다.
가맹점주와 최종 협의괸 공사 내용을 바탕으로 입찰 방식을 통해 시공업체를 선정하고 공사를 시작한다.
인테리어 공사는 보통 25~35일이 소요된다.
가맹점주는 10일간 본사에서 이론과 실습 교육을 마치고 매장을 오픈하게 된다.
투썸플레이스가 출점할 수 있는 도심지 입지는 상업지, 오피스, 역세권, 대학가, 복합몰 등이다.
도심지 매장 면적은 1층 150㎡ (45평) 이상이어야 하고, 매장 전면은 8m 이상을 확보해야 한다.
상권과 입지에 따라 복층(1층~2층) 구조와 45평 이하가 가능한 경우도 있다.
건축물의 용도는 제1종, 제2종 근린생활시설이어야 하고, 전기는 70Kw 이상, 급배수와 급배기가 가능해야 한다.
투썸플레이스의 출점은 도심지 매장 외에 드라이브스루(DRIVE THRU), 드라이브인(DRIVE IN)도 가능하다.
드라이브스루(DRIVE THRU)는 차량에서 내릴 필요 없이 주문과 결제, 제품 픽업이 가능하다.
차 안에서 커피, 디저트, 샌드위치 등의 제품을 편리하게 이용할 수 있다.
‘투썸하트’ 앱에 차량 번호와 결제 카드를 미리 등록해 두면, 드라이브스루 주문 이용 시 번거롭지 않게 자동으로 결제되어 고객의 편의성이 높다.
드라이브인(DRIVE IN)은 차량을 가지고 매장을 방문하는 고객이 이용하기 쉽도록 주차장을 확보한 형태의 매장이다.
주차장에 주차한 후 커피, 디저트, 델리 등을 매장에서 편안하게 이용할 수 있다.
드라이브스루(DRIVE THRU)나 드라이브인(DRIVE IN) 매장은 도로법상 도로 점용허가를 받으면 별다른 규제 없이 시설을 설치할 수 있다.
건축물을 신축하거나 증축, 용도변경 시 도로에 끼치는 영향과 교통수요를 유발할 우려가 있는지 파악하고 그 대책을 강구하도록 하는 '교통영향평가 제도'가 있다.
그러나 해당 제도는 연면적이 1만 5000㎡(4538평) 이상인 상가건물에만 해당되기 때문에 대부분의 연면적이 보통 1000㎡(303평)을 넘지 않는 드라이브 스루/인 매장은 해당되지 않는다.
또한 대부분의 드라이브스루 매장은 교통혼잡을 일으키는 상가건물에 부과하는 '교통유발부담금' 대상에도 해당되지 않는다.
교통유발부담금도 상가건물의 연면적이 1000㎡(303평) 이상인 경우에만 부과하도록 되어 있다.
상기 첫 번째 사진의 투썸플레이스 대전용전DT점의 경우, 해당 매장은 토지이용계획상 제2종일반주거지역에 위치하고, 건축물대장상의 주용도는 제2종근린생활시설로 되어 있다.
대지면적은 1097㎡(331.8평), 건축면적은 298.89㎡(90.4평), 연면적 474.94㎡(143.7평)으로서 건폐율 27.25%, 용적률 43.29%로서 총 2층 규모로 운영 중이다.
1층 매장 면적은 199.74㎡(60.4평), 2층은 275.2㎡(83.3평)으로 구분되어 있으며, 용도는 휴게음식점이다.
주차장은 옥내자주식 39.5㎡(3대), 옥외자주식 161㎡(14대) 등 200.5㎡(17대)의 주차가 가능하다.
투썸플레이스의 가맹 계약기간은 최초 3년이고, 계약 만료 이후 1년 단위로 재계약을 하기때문에, 임대차 계약기간도 가맹계약이 만료되는 시기에 맞추어 진행하는 경우가 많다는 점은 계약 시 참고할 만하다.
투썸플레이스 건물주를 꿈꾸는 투자자의 입장에서 필요한 매장 면적의 기준과 설비를 미리 파악하여 준비한다면 건축행위(신축) 또는 투자(매수 후 임차인 변경) 시 손익분석에 도움이 될 수 있다고 생각되어 본 글을 작성하였다.
https://brunch.co.kr/@cos-doc/53
https://brunch.co.kr/@cos-doc/120
