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May 23. 2023
나도 올리브영 건물주가 되고 싶다
올리브영 건물주가 되고 싶다면 20~30대 직장인 여성 고객의 유동과 수요를 잘 파악해야 한다
주로 쇼핑가, 오피스, 지하철역, 버스정류장(노선이 많아 붐비는 곳) 주변을 눈여겨 봐야 한다
도심지 상가 기준 임대보증금은 대략 1~3억 원 수준이고, 면적은 평균 165㎡(50평) 정도이다
현재 1330개 매장 중 82%가 직영점, 18%는 가맹점으로 운영 중이다
"건강한 아름다움을 제안합니다.”
올리브영 홈페이지 中
올리브영(Olive Young)은 최초의 한국형 H&B(Health & Beauty) 스토어를 선보인 이래 약 1200만 명의 회원 수를 거느린 H&B 시장의 대표적인 브랜드이다. 2000년대 들어 증가하기 시작한 1인 가구와 더불어 여러 제품을 비교해서 구입할 수 있다는 장점으로 20년 이상 꾸준히 성장하고 있다.
올리브영은 CJ제일제당(현 CJ올리브네트웍스)이 HBC(Health & Beauty Convenience)라는 사업부를 신설해 1999년 최초로 올리브영이라는 간판을 걸고 서울시 강남구 신사동에 1호점을 오픈하면서 시작되었다. 이후 국내 H&B스토어는 미국의 월그린(Walgreens), 영국의 부츠(Boots), 홍콩의 왓슨스(Watsons)로 대표되는 드럭스토어(Drug store)와는 다르게 의약품과 건강기능식품보다는 화장품과 뷰티 영역을 중심으로 확대해 왔다.
올리브영은 1999년 서울시 강남구 신사동에 1호점을 오픈하면서 시작되었다 (ⓒ채널CJ)올리브영, 화장품(뷰티)이 전체 매출의 65% 이상 차지하고 시장 점유율은 71%
이때부터 기존 화장품 내수시장을 선도해 온 브랜드숍(한 개 브랜드의 제품만 모아 놓고 판매하는 중저가 로드숍)의 몰락이 시작되었다고 볼 수 있다. 합리적이고 편의성을 추구하는 20~30대 젊은 여성들을 중심으로 변화한 소비 트렌드는 식상(?)한 원 브랜드를 취급하는 브랜드숍보다 넓은 매장에서 다양한 해외 유명제품과 중소기업 제품 등을 만나볼 수 있는 올리브영의 성장에 영향을 주게 된다. 올리브영에서 매출 구성비가 가장 높은 카테고리는 화장품(뷰티)으로 전체 매출의 약 65% 이상을 차지하는 것으로 알려졌다.
올리브영은 2022년 연결 기준 매출액 2조 7809억 원, 영업이익 2714억 원을 달성했다. 2021년 연결 매출액 2조 1192억 원, 영업이익 1378억에 비해 매출액은 31.2%, 영업이익은 97.0%로 크게 성장했다. 2023년 1분기 기준 올리브영의 매출액은 8291억 원으로 전년 동기 대비 42.3% 증가했다. 현재 올리브영의 시장 점유율은 71%이다. 지난해 GS리테일의 "랄라블라"와 롯데쇼핑의 "롭스"가 사업을 포기하고 시장에서 철수한 반면, 올리브영은 매장을 꾸준히 늘려 사실상 시장을 독주하기 시작하면서 매출액이 가파르게 상승하고 있는 것으로 분석된다.
올리브영의 오늘드림 서비스는 월 7만여 건에 달한다 (ⓒ올리브영)최근에는 온라인몰과 오프라인 매장을 연계한 "옴니채널 고도화"를 위해 다발적인 매장 리뉴얼을 진행 중이다. 옴니채널을 대표하는 "오늘드림" 서비스는 물류센터가 아닌 오프라인 매장에서 직접 배송한다는 점(Ship from Store)에서 기존의 O2O(Online to Offline) 서비스와 차별화한 오프라인-온라인 플랫폼 사례라고 할 수 있다. 올리브영이 음식점과 같이 배달 서비스에 참여하게 된 이유는 바로 온라인 시장의 확대 때문이다. 실제로 올리브영의 오늘드림 서비스는 월 7만여 건에 달한다. 온라인 매출은 2022년 6805억 원으로서 전체 매출의 약 24.5% 수준이며, 온라인 점유율은 매년 증가하고 있다.
투자 관점에서 스타벅스와 마찬가지로 올리브영이 중심이 되는 상권을 뜻하는 '올세권'에 대한 관심은 여전히 뜨겁다. 코로나19 영향에도 불구하고 다른 업종들에 비해 안정적인 매출과 그에 따른 임대수익을 보장한다는 장점 때문에 올리브영 임대를 희망하기 때문이다.
서울시 강남구 올리브영 매장 현황, 강남구에만 39개의 매장이 몰려 있다 (ⓒ올리브영 홈페이지)올리브영 건물주가 되고 싶다면 앞으로 어떤 상가를 눈여겨봐야 할까? 올리브영, 아리따움, 이니스프리와 같은 화장품 전문점은 보통 유동인구 및 상주인구의 연령대과 성향, 소비 패턴을 분석하여 출점한다. 올리브영 건물주가 되고자 한다면 20~30대 직장인 여성 고객의 유동과 수요를 잘 파악해야 한다. 올리브영의 연령대별 이용자 중 20~30대 비중이 가장 높은데, 전체의 약 80% 가까이를 젊은 직장인 여성 고객이 차지하기 때문에 주로 유동인구가 많은 핵심 상권을 타깃으로 봐야 한다. 주로 쇼핑가, 오피스, 지하철역, 버스정류장(노선이 많아 붐비는 곳) 주변이 이에 해당된다.
예를 들면 서울시 강북구 수유역 주변에는 성신여대, 동덕여대 등 여자대학교가 2군데나 있다. 통계청에 따르면 강북구의 총인구수는 약 32만 명인데, 이 중 여성이 절반을 넘는 16.5만 명으로 남성(15.5만 명)을 앞지른다. 남학생보다 여학생 비율이 높은 상권은 화장품과 미용용품을 필요로 하는 소비수요가 크기 때문에 올리브영이 성공할 확률 역시 높다고 할 수 있다.
전체 661㎡(약 200평) 규모에 3층으로 구성된 올리브영 강남타운점 (ⓒ올리브영)
올리브영 강남타운점 (ⓒ올리브영)
올리브영 강남타운점 (ⓒ올리브영)올리브영은 2023년 5월 기준 1330개 매장을 운영 중이다. 이 중에서 1095개 매장은 본사에서 직접 직영점으로 운영 중이고, 나머지 235개 매장은 가맹점(프랜차이즈)이다. 전체 매장 중 82%는 직영점, 18%는 가맹점이란 얘기다. 도심지 상가 기준 임대보증금은 대략 1~3억 원 수준으로 형성되어 있다. 올리브영의 매장 면적은 평균 165㎡(50평) 정도이다. 보통 전면 10m에 폭 16m 정도로서 일반 소매점 중에서는 넓은 매장에 속한다. 50평 기준 올리브영 매장에서 취급할 수 있는 품목 수(SKU: Stock Keeping Unit)가 대략 "6,000 ~ 10,000 SKU" 나 되니, 정말 많은 상품들이 진열되어 있는 것이다.
대형 오피스가 모여 있는 서울의 강남 상권은 20~30대 직장인 고객의 비중이 커서 색조 제품에 대한 수요가 높다. 그래서 오피스 상권은 매장의 입구에서부터 다양한 색조 제품을 배치하는 전략을 구사한다. 강남역 상권을 대표하는 올리브영 강남타운점은 전체 661㎡(약 200평) 규모에 3층으로 구성된 특화 매장이다. 외국인이 가장 많이 찾는 명동 상권은 K-뷰티의 대표 제품인 마스크팩, 기초 화장품 위주로 MD를 구성하는 등 매출부터 상품구색까지 상권별로 차이점이 있는 점도 주목할 만하다. 올리브영 명동플래그십점은 업계 최대인 전체 1190㎡(약 360평) 규모에 2층으로 구성되어 운영 중이다.
과거 올리브영은 33㎡(약 10평) 정도의 소규모 매장인 '올리브영 미니(mini)'를 추진한 적도 있었다. 쇼핑가나 오피스, 역세권 외의 소규모 상권과 특수 상권을 공략하고자 가맹점 형태의 미니 매장을 테스트하였으나, 지금은 전부 없어진 상태이다.
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