나도 유니클로 건물주가 되고 싶다

1. 유니클로 건물주가 되고 싶다면 도심지의 비싼 건물보다 저렴한 로드사이드 매장을 고려해 볼 수 있음
2. 로드사이드 매장은 주차장을 제외하고 약 1,159㎡(약 350평) 정도가 필요함
3. 안정적인 배후수요와 차량의 진출입이 용이하고 가시성과 접근성이 중요함

‘옷의 힘으로, 우리 사회를 아름답게’
유니클로 홈페이지 中

유니클로 매장 외관 (ⓒ유니클로)

SPA(제조·유통 일괄형) 의류시장을 선도하는 유니클로(UNIQLO)는 일본 의류회사 패스트 리테일링 그룹(Fast Retailing Co., Ltd.)을 대표하는 의류 브랜드로, 한국을 비롯해 전 세계 약 25개 국가에서 약 2300 여개의 매장을 운영하고 있다. 

패스트 리테일링과 롯데쇼핑은 2004년 12월에 각각 51:49의 비율로 출자하여 에프알엘코리아(FRL KOREA)를 설립했다. 유니클로는 이듬해인 2005년 9월부터 롯데백화점 영플라자점과 롯데백화점 인천점, 롯데마트 잠실점 등 롯데 유통망에서 본격적으로 영업을 시작했다. 영업 첫해인 2005 회계연도(2005년 9월∼2006년 8월) 매출액은 205억 원에 불과했으나, 10년 뒤인 2015년 매출액은 1조 원을 넘어섰고, 2019년에는 1조 3780억 원까지 성장했다. 한국 유니클로의 매출액은 유니클로 본사인 패스트리테일링 그룹 전체 매출의 7∼8%를 차지하는 것으로 알려져 있다. 

그러나 2019년 7월 당시 아베신조 일본총리가 한국을 상대로 수출통제조치를 취하자 한국에서는 일본 상품 불매운동이 일어난다. 이로 인해 수많은 일본기업들이 타격을 입게 되는데 특히 유니클로 국내 매장은 200개에 육박했으나 2020년 1년 사이에 123개로 축소됐다. 이후 유니클로는 서울의 명동점, 강남점, 홍대점과 같은 고비용 저효율 점포는 철수하는 대신, 로드사이드 리테일 매장의 오픈은 계속 추진하여 현재는 130개 매장을 운영하고 있다. 

로드사이드 매장은 교외의 간선도로변에 입지하는 소매 점포군을 말한다. 유니클로가 로드사이드 매장을 늘리는 이유는 도심의 중심지 상권에 비해 임대료가 낮고, 대형매장에 다양한 상품을 취급할 수 있으며, 대형주차시설을 확보하여 고객의 편의를 높임으로써 대량구매를 유도할 수 있기 때문이다. 최근의 맥도날드, 스타벅스의 드라이브스루(Drive Through, DT) 출점방식과 비슷하다. 유니클로 로드사이드 매장은 도심지 외곽의 안정적인 인구 증가가 예상되는 대단지 아파트 택지개발 지역을 타깃으로 한다. 아파트와 주택을 배후수요로 차량 통행량이 많고 대로변에서 차량의 진입과 출입이 용이하고 가시성과 접근성이 뛰어난 입지를 선호한다. 

일례로 2019년 6월에 오픈한 유니클로 포항해도점(경북 포항시 해도동)의 매장면적은 1,980㎡(약 600평)이고, 오픈 당일 1억 원에 달하는 매출을 달성하기도 했다. 2024년 4월, 최근에 문을 연 유니클로 서광주점(광주광역시 서구 매월동) 은 서광주역과 광주외곽순환고속도로 인근에 위치하여 광주광역시뿐 만 아니라 전남지역 인근에서의 고객 접근성도 확대했다. 유니클로 서광주점의 매장면적은 998.3㎡(약 302평)이고 대지면적은 4,992㎡(약 1,510.1평)이다. 건물용도는 제1종근린생활시설 (소매점)이고 주차장은 자주식으로 총 83대의 차량 주차가 가능하다. 

유니클로 서광주점 (ⓒ유니클로)

유니클로 로드사이드 매장면적은 대략 1,159㎡(약 350평) 정도로 알려져 있다. 로드사이드 매장은 주차장 면적을 포함해 총 4,900㎡(약 1,500평)을 필요로 한다. 주차장에 약 50대 이상의 차량이 주차할 수 있어야 하기 때문이다. 유니클로 건물은 대개 땅을 보유한 투지주가 건축비를 부담한다. 토지주가 일단 건물부터 올리고 나서 임대차계약을 하는 게 아니라 유니클로와 건물과 매장에 대한 구체적인 설계까지 먼저 협의를 끝내고 임대차계약을 체결한다. 그다음에 건물 공사를 시작한다. 매장면적 1,159㎡(약 350평) 기준으로 대략 15~20억 원 정도의 건축비가 발생한다. 따라서 유니클로 로드사이드 매장의 건물주가 되려면 부지 매입비용과 매장 건축비용을 합쳐 대략 30~50억 원 정도의 투자비가 필요한 셈이다.     

유니클로의 임대차계약 조건은 스타벅스와 마찬가지로 고정 임대료 방식과 매출에 비례하여 임대료를 지급받는 변동 임대료 방식으로 나뉘어 있다. 로드사이드 매장의 경우 건물주는 유니클로와 통상 매출액의 8% 전후를 변동 임대료로 지급받는 형태로 계약하는 경우가 많다. 유니클로 로드사이드 매장은 도심지의 빌딩이나 백화점, 쇼핑몰을 주로 이용하는 일반인들에게는 생소할 수도 있으나, 교외형 점포개발이 가능한 수도권 외곽도로와 지방의 중심국도변에서 자주 눈에 띈다. 

유니클로는 인근에 스타벅스, 다이소, ABC마트 등 키 테넌트 (Key Tenant) 브랜드들을 이끌고 새로운 상권을 만드는 역할이 크기 때문에 도심지의 비싼 건물보다는 저렴한 로드사이드 매장을 개발하고 임대하는 건물주에게 수익면에서 매력적인 투자처라고 할 수 있다.

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