Q. 임차인 A 씨는 골목길에 조그마한 제과점을 운영할 목적으로 저렴한 임대물건을 알아보던 중 임차보증금 500만 원, 임차료 50만 원의 상가건물을 소개받았습니다. 임차인은 임대인과 계약을 체결하면서 계약금을 100만 원으로 정하고 송금했습니다. 하지만 성급하게 결정한 걸 후회한 임차인은 며칠 후 본인의 개인사정을 이유로 계약의 취소를 원하고 있습니다. 통상 계약금은 보증금의 10%이기 때문에 500만 원의 10%인 50만 원이 해약금이 되므로 임대인에게 송금한 100만 원 중 나머지 50만 원은 돌려받아야 하는 것 아닌가요?
A. 민법 제554조에 의하면, 계약 당사자는 계약을 해제할 수 있고, 이 경우 상대방은 손해배상액을 청구할 수 있습니다. 해약금은 계약 당사자가 계약을 해제할 때 상대방이 받을 손해배상액의 예치금으로, 당사자 간에 합의된 금액을 토대로 합니다.
임대차계약서에는 보통 "임차인은 계약금을 포기하고, 임대인은 계약금의 배액을 반환하며 계약을 해제할 수 있다"는 조항이 포함됩니다. 이를 해약금 조항이라 부르는데 해약금의 효력은 계약금으로 추정되므로, 계약서에 위의 조항이 없더라도 계약 해제는 가능합니다. 그러나 이러한 해약은 "이행의 착수" 전까지만 가능합니다.
이행의 착수란 계약의 일부라도 이행된 경우를 뜻하는데, 이를테면 중도금을 지급하거나 약정한 근저당권을 말소한 경우를 말합니다. 따라서 이행의 착수 이후에는 당사자 양측 모두 해약금 효력에 의한 해약이 허용되지 않기 때문에 주의해야 합니다.
임대인과 임차인은 계약금으로 100만 원을 약정하였기 때문에 임차인이 계약을 해제할 경우 임차인은 임대인에게 100만 원을 해약금으로 지급해야 합니다. 임차인이 보증금의 10%인 50만 원을 돌려달라고 주장하는 것은 받아들여지지 않게 됩니다.
따라서 해약금은 임대인과 임차인 당사자 간에 약정한 금액으로 정해지며, 보증금의 10%라는 통상적인 관념이 있더라도 당사자 간에 다른 약정이 있을 경우 그 약정에 따르게 된다는 점을 주의해야 합니다.
