Q. 임차인 A 씨는 2년 전부터 상가건물 1층에서 편의점을 운영 중입니다. 임차인은 임대차기간 만료 3개월이 남은 시점이라 임대인에게 계약 갱신을 요구했습니다. 하지만 임대인은 요즘 편의점이 장사가 잘 되니까 기존 월세에서 매년 5%씩 올리는 조건이면 재계약을 하고 싫으면 임대차 계약을 종료한다고 합니다. 임차인은 재계약을 위해 어쩔 수 없이 임대인의 요구사항을 들어주어야 하나요?
A. 임차인은 임대인의 심기를 건드리거나 이후에 받게 될 불이익을 우려하여 월세 인상 요구를 거부하지 못하고 수용하는 경우가 많습니다.
임차인이 상가건물 임대차계약의 갱신을 요구하면, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 임차인의 갱신요구를 거절할 수 없습니다. 임차인의 계약갱신요구권은 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항에서 따른 강행규정입니다. 즉 이 법에서 정한 규정보다 임차인에게 불리한 계약조건은 효력이 없습니다. 즉 임차인은 계약갱신요구권을 통해 총 10년간의 영업 보장을 받을 수 있습니다. 이 기간은 최초 임대차 기간을 포함하며, 임차인은 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 의사를 표시하여 총 10년까지 계약을 연장할 수 있습니다.
상가건물 임대차보호법 제11조(차임 등의 증감청구권)에 따르면, 차임 또는 보증금이 임차목적물에 대한 세금, 공과금 및 기타 비용의 변화나 경제적 상황의 변동으로 인해 부적절하게 된 경우, 당사자는 장래의 차임에 대하여 증감을 요청할 수 있습니다. 월세를 인상할 경우, 대통령령에서 정한 기준에 따라 5%를 초과해서는 안 됩니다. 다만, 이 규정은 환산보증금 기준을 초과하지 않는 임대차에만 적용되는 점을 주의해야 합니다.
환산보증금은 보증금과 월세를 합산한 금액으로, 소액임차인을 구분하기 위한 기준입니다. 서울의 경우, 환산보증금이 9억 원 이하일 때 임차인은 상가건물 임대차보호법 적용 대상이 되며, 월세 인상은 5% 이하로 제한됩니다. 하지만 환산보증금 기준을 초과하면 5% 한도를 적용받지 않으므로 임대인은 합당하다면 5%를 넘게 월세 인상을 주장할 수 있습니다.
환산보증금의 계산 방식은 다음과 같습니다.
환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)
(1) 예를 들어, 보증금이 1억 원이고 월세가 500만 원인 경우
(2) 환산보증금 = 1억 원 + (500만 원 × 100) = 6억 원이 됩니다.
환산보증금 기준에 해당한다고 하여 임대인은 무조건 월세를 5%까지 올릴 수는 없습니다. 즉 월세를 인상하려면 임차인과의 합의가 필요하기 때문에 당사자간의 합의가 되지 않으면 임대인은 일방적으로 월세를 최고 한도인 5%까지 인상할 수 없습니다. 만약 임대인이 일방적으로 월세를 인상하려는 경우, 상가건물 임대차보호법 제11조에 따라 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감 등 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우를 입증해야 합니다.
또한 임대인은 월세를 인상해야 하는 경우를 입증하고, 인상 비율 5%를 초과할 수 없으며, 1년 이내에 다시 증액할 수 없습니다. 임차인이 받아들이기 어려운 월세 인상을 요구하는 임대인은 추후 임차인이 영업을 종료하며 권리금 회수 기회를 주장하는 상황에서도 비상식적인 요구를 주장할 가능성이 높습니다. 따라서 일방적이고 비상식적인 월세 인상을 요구받은 임차인은 이를 거절하고 임대인과 합당한 수준의 조건으로 조정되도록 두려워하지 말고 적극적으로 합의해야 합니다.
