건물주가 파산하면 상가 보증금 돌려받을 수 있을까?

작은 상가를 임대하여 자영업을 하고 있는 A 씨는 얼마 전 월차임을 50만 원, 보증금은 1000만 원을 내기로 하는 임대차 계약을 체결하였습니다.

앞으로는 좀 더 넓은 공간에서 더 많은 손님을 유치할 수 있을 거라는 기대를 품었는데요.

그렇게 몇 달 정도 새로운 장소에 적응해 가던 A 씨는 청천벽력과 같은 소리를 들었습니다.

바로 A 씨가 임차하고 있는 장소가 경매로 넘어간다는 것이었습니다.

자금 사정이 여의치 않았던 임대인이 미처 지불하지 못한 채무로 인해 경매가 실행되기에 이른 것인데요.

위와 같은 경우, A 씨는 과연 보증금을 돌려받을 수 있을까요? 

우리 ‘상가건물 임대차보호법’은 임차인이 대항요건을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우, 경매 또는 공매가 이루어졌을 때 일반채권자보다 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 길을 열어두고 있는데요.

그중에서도 소액임차인이라면 일정한 조건을 충족시킨 경우 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 보장됩니다(상가건물임대차보호법 제14조 제1항).

이를 소액임차인의 우선변제권이라고도 부르는데요.

A 씨의 경우에는 이러한 소액임차인의 우선변제권을 활용하여 적절한 법적 보상을 받을 수 있는 경우에 해당합니다.

이러한 소액임차인의 우선변제권을 행사하기 위해서는 몇 가지 갖추어야 할 조건이 있습니다. 

먼저 A 씨가 다른 담보물권자보다 우선하여 보증금을 변제받기 위해서는 보증금액이 일정금액 이하인 소액임차인에 해당하여야 합니다.

우리 상가건물임대차보호법 시행령 제6조에 따르면 서울특별시의 경우에는 임차인의 보증금은 6천500만 원 이하여야 하지요.

그 밖의 광역시, 안산시, 용인시 등은 보증금이 3천800만 원 이하에 해당하는 경우 소액임차인에 속합니다.

그 외의 지역은 보증금이 3천만 원 이하이면 소액임차인에 해당이 되지요. 

그런데 만일 A 씨와 같이 보증금 외에 차임을 내는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금에 더한 금액이 기준금액으로 됩니다.

즉 A 씨는 월차임 50만 원을 내고 있으므로 여기에 100을 곱한 5천만 원을 보증금액 1000만 원에 더한 금액인 6000만 원이 A 씨의 기준금액이 되는 것입니다.

A 씨의 서울에 위치한 가게를 임차했으므로 서울지역 기준금액인 6천500만 원 이하가 되어, A 씨는 소액임차인에 해당됩니다. 

소액임차인의 우선변제권을 행사하기 위한 다음 조건으로 임차인은 경매신청의 등기 전에 상가건물의 인도와 사업자 등록을 신청해야 합니다(동법 제3조 제1항 및 제14조 제1항 참조).

만일 임차인이 현재 상가건물을 사용하고 있다면 점유이전이 되어 이미 인도가 된 것으로 보아야 하므로 A 씨는 마지막 요건인 사업자등록을 신청의 요건만 갖추었다면 위에서 말씀드린 소액임차인의 우선변제권을 행사할 수 있을 것입니다. 

따라서 A 씨는 경매절차를 진행하는 집행법원에 신청서를 내고 우선변제권을 행사하여 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있을 것입니다.

다만 소액임차인이 최우선변제를 받을 수 있는 금액은 서울특별시의 경우에는 2천200만 원으로 제한이 되어있는데요(동법시행령 제7조제 1항 제1호 및 제2항).

이 같이 우선변제권에 상한을 두는 취지에는 소액임차인의 우선변제권을 인정하는 취지와 선순위 담보물권자의 정당한 법적 기대를 보장하기 위한 우리 법의 고려가 담긴 것으로 볼 수 있습니다.

만일 우선적으로 변제받지 못하고 남은 금액이 있다면 경매 후 환가대금에서 후순위로 변제를 받을 수 있습니다.

또한 환가금액에서 변제가 완전히 이루어지지 않은 경우에는 임대인을 대상으로 한 채권을 실행하여 변제받을 길은 열려 있습니다. 

상가임대차계약 등 부동산 관련 법률상담이 필요하다면 언제든 법무법인 정앤김으로 문의하시기 바랍니다.

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글 - 한국 · 미국 변호사 이재영 

검토 - 변호사 정성엽