갑자기 월세를 올라달라 하는 건물주, 어떻게 대처할까?

A 씨는 서울 시내의 한 상가 밀집 지역에서 작은 카페를 운영하고 있습니다. 주변 회사의 직장인을 대상으로 커피와 음료를 팔아 어느 정도의 수익을 남기고 있었는데요.

건물주와 A 씨는 1년을 임대기간으로 하는 임대차 계약을 체결했지만 일이 바빠서 임대차 계약을 갱신한다는 말을 미루고 있었습니다.

그러던 중, 임대차 기간의 만료를 약 3주를 앞두고 임대인이 월세를 올려달라고 요구해 왔습니다.

"월세 30만 원을 올려서 내지 않으면, 임대차 계약을 연장해주지 않겠습니다."

안 그래도 월세가 비싸다고 생각해 왔는데, 갑자기 30만 원씩이나 더 내라고 하니 A 씨는 놀라고 말았는데요.

더욱이나 카페를 창업하기 위해 인테리어, 커피머신 등 꽤 많은 초기 비용을 투자해야 했던 터라 가급적이면 장소를 옮기고 싶지 않아 저에게 법적 조언을 구해왔습니다.

A 씨에게 어떤 법적 해법을 드릴 수 있을까요?

A 씨는 법적으로 월세를 올려주지 않아도 될 가능성이 높아 보입니다.

그리고 기존의 비용으로 앞으로 1년간 같은 장소를 계속 임대하여 사용할 수 있습니다.

그 이유는 우리 법이 묵시의 갱신권을 보장하고 있기 때문입니다.

묵시의 갱신이란 임대차기간이 끝난 후에 임대인과 임차인간 계약해지에 관한 특별한 의사표시가 없는 경우에 임대차관계가 지속되는 것을 말합니다.

만일 상가건물임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다.

A 씨와 같은 경우에 적용되는 묵시의 갱신에 관한 법률은 민법과 상가임대차보호법이 있는데요.

A 씨의 경우 상가임대차 임대차보증금이 9억 원 이하인 경우로(서울특별시), 민법이 아닌 상가임대차보호법이 적용됩니다.

상가임대차보호법이라는 말에서 알 수 있는 것처럼, 이 법은 상가의 임대관계에서 현실적으로 상대적 약자에 있는 임차인을 보호하기 위한 법입니다.

이 법 제10조 제4항에 따르면 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인이 임차인에게 갱신거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.

위 A 씨의 경우 임대인은 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 조건변경의 통지를 하지 않았고, 임대금액을 올린다는 조건 변경의 통지를 법적 시한이 지난 임대차계약 만료 3주 전에 했기 때문에, 법에 따라 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보아야 합니다.

따라서 A 씨는 3주 후에 임대차 기간이 만료된 경우에는 그때부터 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 것이죠.

이 경우 동법에 따라 임대차 존속기간은 1년으로 보게 됩니다.

그리고 임대치기간을 1년 미만으로 정한 임대차의 경우, 임차인으로서는 선택적으로 1년 미만의 약정기간을 주장할 수도 있고, 1년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다(동법 제9조 제1항).

묵시의 갱신의 법적 효과에 따라 보증금이나 차임도 종전과 동일한 조건으로 인정이 되기 때문에, A 씨는 임대인의 요구대로 월세를 더 줄 필요 없이, 기존의 금액만을 주어도 되는 것이죠.

또 우리 법은 약자인 임차인을 보호하기 위해서 임차인에게만 특별히 묵시적으로 갱신된 임대차를 해지할 권리를 부여하고 있습니다.

즉, 상가건물임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임대인과는 달리 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있는 것입니다.

물론! 임차인은 묵시의 갱신의 효과로 1년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다.

임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다.

글: 변호사 상무균

글: 변호사 정성