by
Dec 25. 2023
또각또각
부동산 조각투자에 관하여
최근 STO제도가 자본시장법을 통과했다. 한편, 부동산 가격이 급등하던 시기, 부동산 조각투자가 인기를 끌었다. 그리고 STO제도와 부동산 조각투자 개념은 부동산업계에 새로운 시장을 예고한다.
STO란 "Security Token Offering"의 약자로서, 증권형토큰제공을 말한다. 더 정확하게 STO는 해당 암호화폐를 발행한 회사의 자산에 대한 소유권을 가진 증권형 토큰(Security Token)을 발행하는 제도다. 그리고 STO제도의 도입은 최근 출현한 다양한 권리의 증권화를 지원하고 있다.
한편, 부동산 조각투자란 대규모의 자본이 필요했던 부동산 투자 행위를 소규모 자본을 공모하여 투자한 금액만큼 지분을 소유하고, 지분에 대한 수익을 배당받는 신개념 투자행태다. 부동산의 유동화 측면에서 부동산 조각투자는 리츠를 보완하는 투자행태로 부상했다.
하지만, 부동산 조각투자는 아직 명백한 한계가 있다. 계란을 한 바구니에 담지 말라는 투자 격언과 관련하여 부동산 조각투자는 계란 바구니가 아닌 단단한 타조알을 하나씩 공모한다. 요컨대, 위험에 강한 자산이 있을 뿐, 포트폴리오 효과, 즉 분산이 없다.
이를 주식과 비교해 보자. 주식 시장에는 ETF라는 투자행태가 존재한다. ETF 투자는 지수 추종이나 산업 테마별지수 추종 포트폴리오를 구성하여 투자한다. 즉, 위험은 줄이고 적은 위험 속에서 시장의 수익은 극대화 하는 전형적인 똑똑한 투자다.
그에 반해 현행 부동산 조각투자 시장은 이런 분산효과에 대한 고려가 미흡하다. 필자가 생각하기에는 부동산 조각투자 시장도 주식의 ETF처럼 테마를 정해 테마에 속한 부동산의 포트폴리오를 구성해 투자를 유치할 필요가 있다. 예컨대, 지역 단위로 부동산의 포트폴리오를 구성해 펀딩하는 것이다. 그렇게 된다면 투자자는 '가로수 길에 있는 건물'에 투자할 필요가 없이 '가로수 길'이라는 직관적인 지역에 투자할 수 있다.
지역 단위 투자는 건물 단위 투자보다 투자자에게 유리한 점이 많다. 우선 일반 투자자들의 입장에서 볼 때, 지역 단위 투자는 일면 뜬구름 잡는 소리처럼 들릴 수 있다. 하지만 반도체 ETF의 예에서 볼 수 있듯이 충분한 연구와 모델링, 위험 관리가 수반된다면 지역 단위 투자는 오히려 건물 단위 투자보다 직관적이다. '강남 대로(GBD)'에 투자한다던지 '홍대 쇼핑 거리'에 투자한다던지, 아니면 '이태원'에 투자한다는 것은 위험관리이론에 따른 포트폴리오가 제대로 구성되었다는 전제 하에 이태원에 있는 어떤 특정 상가에 투자한다는 것보다 투자자들에게 직관적이다.
한편, 공모되는 대상 지역에 거주하는 임차인들의 입장에서도 지역 단위 투자는 유리하다. 왜냐하면 기존 상가 임차인들은 지역의 성숙에 따른 자본 수익을 획득할 이렇다 할 채널이 없었으며, 권리금에 반영되는 정도에 그쳤다. 하지만, 지역 단위 조각 투자가 가능하게 되면 임차인들은 지역 펀드에 소액 자본 투자로 지역의 성숙에 따른 자본 수익을 획득 할 수 있다. 더 나아가 권리금을 지역펀드의 지분으로 대체한다면 권리금은 양성화 되고, 임차인들에게 지역단위의 투자란 젠트리피케이션을 완화할 수단이 될 수 있다.
그 외에도 지역단위 펀딩은 다양한 이점이 있다. 예컨대, 재개발에 있어서 지역펀딩을 접합해 권리가액을 초과하는 분담금을 지역펀딩으로 공모한다면 기존의 토지 등 소유자들은 추가 분담금을 부담할 필요가 없다.
