건물의 감정평가 원칙은 원가법이다.
영어로 원가와 비용은 동일하게 cost로 표현되지만, 양자는 회계학적으로 상이하다. 원가는 장기적, 지속적으로 효용을 제공하고 소멸하는 지불댓가를 말하고, 비용은 단기적 효용과의 교환으로 소멸하는 지불댓가를 말한다.
건물은 장기적, 지속적으로 효용을 제공하고 결국에는 소멸하므로 그 건축에 드는 댓가는 원가로 구분된다. 그리고 원가법이란 건물의 원가(재조달원가)에 시간경과에 따른 감가수정액을 차감하여 가치를 평가하는 기법이다.
이 때, 감정평가 이론은 건물을 언제든지 즉시 재조달 할 수 있는 물건으로 본다. 즉, 감정평가 이론의 관점에서 건물이란 '설계도', '철근', '콘크리트'만 있으면 언제든지 만들 수 있는 물건인 것이다. 예컨대, 언제든지, 어디서든 구입할 수 있는 1000원짜리 펜에 1000원 이상의 가치를 주기는 힘들다는 논리다.
한편, 건물의 재조달원가는 오래된 건물일 수록 작아져야 한다. 왜 그래야 하는지 예를 한 가지 들어보자. 콘크리트의 내구성 관련 국가건설기준이 2021년에 크게 바뀌었는데, 기존 일반적인 콘크리트의 압축강도가 24Mpa 수준이던 것이 콘크리트의 노출환경에 따라 27 ~ 30Mpa까지 상향되었다. 이에 따라 2021년 이전 건물의 재조달원가는 2021년 이후 건물의 재조달원가보다 압축강도가 낮고, ㎡당 단가는 2021년 이후의 건물 재조달원가보다 싸게 책정된다. 이러한 법적 변화뿐 아니라 경제적, 기술적 변화가 고스란히 건물 재조달원가에 고려되는 것이다.
하지만 건물 감정평가에 대해 이런 구체적인 법 규정을 들며 해당 내용을 설명하는 평가사는 드물다. 건물을 왜 원가법으로 평가해야하는지에 대한 논리적인 이유는 물론이다.
건물 감정평가는 기준 시점 현재, 분명히 감정평가사의 영역이다. 하지만 현재 밸류맵 등 AI를 이용해 건축 프로젝트의 사업성 분석 서비스를 제공하는 프롭테크 기업이 늘고있다. 그리고 VE(Value Engineering)에 대한 인식이 개선되면서 경쟁력 있는 적산업체들이 생겨나고 있다. 걱정되는 것은 그러한 업체들이 기술력과 전문성으로 건물의 가치에 대한 평가 영역을 위협하는 것이다.
요컨대, 건물의 감정평가 영역을 이미 잡아 놓은 그물 속 물고기로 방치해서는 안된다는 것이다.
