최근 감정평가사 시험에 동적 DCF에 대한 문제가 출제되었다고 한다. 대단히 고무적인 이야기다.
미래에 대한 불확실성을 위험프레미엄의 형태로 가치에 반영하는 기존의 정적 DCF와는 달리 동적 DCF란 이름 그대로 대상부동산의 순수익을 동적(확률적)으로 인식하고, 이를 무위험율로 할인한 값들의 합으로 대상 부동산의 가치를 산정하는 기법이다. 그리고 그러한 동적(확률적) 평가의 유용성은 많은 연구에서 입증되고 있다.
한편, 평가업계에서 감정평가 업무를 수행하면서 가격감이라는 말을 많이 듣는다. 필자는 감정평가를 복합 인문학의 영역이라고 생각하기 때문에 감정평가사의 가격감을 부정할 생각은 없다. 하지만 대내외로 정답이 아닌 해답, 그리고 최선이 아닌 차선으로 이해되는 가격감이 그 입지를 굳건히 하기 위해서는 기술의 발전으로 기술이 대체할 수 있는 부분은 그러한 기술에 내어줄 필요가 있다.
바로 수익방식에 대한 이야기다.
원가방식이나 비교방식은 분명히 감정평가사의 영역이다. 특히 비교방식에 기술적으로 대응하는 다양한 데이터 분석 기법(전통적으로는 회귀분석과 헤도닉 가격모형, 차원축소기법을 활용한 오토인코더, 그래디언트 부스트, 배깅, 랜덤 포레스트, 서포트벡터머신 등의 머신러닝 등)은 그것이 감정평가사에 의한 평가액을 데이터로 활용하는 경우는 말할 것도 없이 감정평가사의 영역이고, 거래사례를 데이터로 활용해 분석하는 경우에도 다른 재화에 비해 상대적으로 빈약한 부동산의 거래빈도와 부동산 가치형성요인의 복잡함 등을 고려할 때, 특성변수와 부동산 가치간의 뚜렷한 인과관계의 입증이 곤란하다는 점에서 아직 체계적으로 감정평가사의 가격감을 대체할 수 없다.
하지만 수익방식은 다르다. 감정평가 이론 중 이론적으로 가장 완벽하다고 여겨지는 수익방식은 그 이론적 완성도에 걸맞게 기술의 발전에 터잡아 더이상 감정평가사의 가격감 영역이 아니다. 그뿐인가? 단편적으로 현재 감정평가 실무상 수익환원법에서 순수익을 환원할 환원율을 산정하는 원칙적인 방법이 시장추출법인 것만 보아도 현재의 감정평가 실무상 수익환원법은 근본적으로 진정한 의미의 수익방식이 아니라 비교방식의 이형이다. 요컨대, 평가업계는 아직 이론적인 의미의 수익환원법에 대한 실현 방법을 구체화하지 못 하고 있다.
물론, 본지의 요지는 동적 DCF가 완벽하다는 말은 아니다. 빈약한 데이터와 부동산의 복잡한 특성 변수는 동적 DCF에서도 문제다. 하지만 수익방식의 정의에 비추어 동적 DCF는 이론적으로 그에 가장 부합하는 형태이며, 본건의 계약임대료에 근거하는 DCF 방법 특성상 비교방식에 비해 감정평가사의 가격감이 개입할 여지가 적다.
요컨대, 예측기법의 발달에 비추어 이론적으로는 과거의 결과값에 근거해 추세를 연장하였을뿐인 확실성하의 할인율이나, 실무적으로는 가격감이라고 부르기도 뭣한 감정평가사의 자의에 따라 산정된 환원율에 의한 수익가액은 아쉽게도 더이상 전문가의 가치의견이 아니라 사견이며, 예측이 아니라 예언이다.
