그물 속 물고기

건물 감정평가에 대한 고찰

건물의 감정평가는 원칙적으로 원가법에 따른다. 이는 단순한 관행이 아니라, 건물의 경제적 성격에 기초한 이론적 귀결이다.

회계학적으로 원가와 비용은 명확히 구분된다.

원가는 장기간에 걸쳐 지속적으로 효용을 제공하며 시간이 흐르면서 점진적으로 소멸하는 지불대가를 의미하고, 비용은 단기적 효용과 교환되어 즉시 소멸하는 지불대가를 의미한다. 건물은 장기간에 걸쳐 효용을 제공하다가 결국 물리적·기능적 한계로 소멸하는 자산이므로, 그 건축에 투입된 지불대가는 비용이 아닌 원가로 분류된다.

원가법은 이러한 인식을 바탕으로, 건물의 재조달원가에서 시간 경과에 따른 감가수정액을 차감하여 가치를 산정하는 기법이다. 이때 감정평가 이론은 건물을 ‘언제든지 재조달 가능한 자산’으로 전제한다. 즉, 건물은 특정 시점에 유일하게 존재하는 희소재가 아니라, 설계도와 자재, 기술만 있다면 동일한 효용을 가진 대체물이 언제든지 생산될 수 있는 대상이라는 것이다. 이는 언제든지 구입할 수 있는 1,000원짜리 펜에 1,000원을 초과하는 가치를 부여하기 어렵다는 논리와 유사하다.

이러한 전제 하에서 건물의 단가는 시간의 흐름에 따라 낮아지는 것이 합리적이다. 그 이유는 단순한 노후화 때문만이 아니라, 법적·기술적·경제적 기준이 변화하기 때문이다. 예를 들어, 2021년을 전후로 콘크리트 내구성과 관련된 국가건설기준이 개정되면서, 기존 24MPa 수준이던 일반 콘크리트 압축강도 기준이 노출환경에 따라 27~30MPa로 상향되었다. 이에 따라 2021년 이전에 건축된 건물은 동일 면적이라 하더라도, 현재 기준으로 재조달할 경우 요구되는 성능과 사양이 더 낮은 건물로 평가될 수밖에 없으며, 결과적으로 재조달원가 역시 낮게 산정된다. 이러한 법적 변화뿐 아니라 기술 발전과 시장 여건의 변화가 건물 재조달원가에 반영되는 것이 원가법의 핵심이다.

그럼에도 불구하고, 실제 감정평가 실무에서 이러한 구체적인 법·기술적 근거를 들어 원가법의 타당성을 설명하는 경우는 드물다. 건물을 왜 원가법으로 평가해야 하는지에 대한 이론적 설명 역시 충분히 공유되지 못하고 있는 것이 현실이다.

한편, 건물 감정평가는 기준시점 현재 명백히 감정평가사의 고유 영역이지만, 최근에는 AI 기반 사업성 분석 서비스, 프롭테크 기업의 건축 프로젝트 분석, 그리고 VE(Value Engineering)에 대한 인식 확산과 함께 경쟁력 있는 적산업체들이 빠르게 성장하고 있다. 이들은 기술력과 전문성을 바탕으로 건물의 ‘가치 산정’ 영역에 점차 접근하고 있으며, 이는 감정평가 영역에 대한 잠재적인 위협으로 작용할 수 있다.

결국 문제는 건물 감정평가 영역을 이미 확보된 안전지대로 인식하고 방치해서는 안 된다는 점이다. 원가법의 이론적 근거와 제도적 의미를 명확히 정립하고, 감정평가만이 수행할 수 있는 가치 판단의 영역을 적극적으로 설명·확장하지 않는다면, 그물 속에 있다고 믿었던 물고기는 어느새 다른 주체에게 포획될 수 있다.