내 보증금 어떻게 지키나요? 확정일자와 전입신고
부자 되는 부동산
부동산 임대차계약을 하는데 확정일자와 전입신고에 대한 개념은 필수적으로 이해해야 하는 중요한 주제입니다.
확정일자와 전입신고는 부동산 임대차계약의 기본을 이루며, 나의 소중한 보증금을 지키는데 필수적인 토대가 됩니다.
본 아티클에서는 부동산 계약 시 확정일자와 전입신고 개념에 대해 간단하게 다루고자 합니다.
부동산 임대차계약을 하는데 확정일자와 전입신고에 대한 개념에 대해서 공부 및 정리 후 저만의 생각과 노하우와 지식을 공유하려고 합니다.
하나, 오늘의 한마디, 할 엘로드의 심장을 울리는 글
둘, 임대차계약 진행 절차, 우선변제권과 대항력
셋, 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면?이라는 주제와 임대차계약에 대한 나의 생각정리
그럼 오늘의 브런치 스토리를 시작해 보도록 하겠습니다.!
주요 내용을 전달하기 전에 워밍업을 위해서 주제와는 상관이 없지만 할 엘로드의 심장을 콩닥콩닥 울리는 글로 시작해보려고 합니다.
삶을 살면서 부동산 계약을 한번 도 하지 않고 살아가지 않는 사람은 없을 텐데요.
부모님과 독립할 시점이 점점 다가올 것이고, 특히 대학교에 진학할 때 많은 고민과 함께 자취방을 얻게 됩니다.
보통은 그때 많이 대학가 주변에 원룸을 얻으러 다니면서 임대차계약을 맺게 되는데요.
처음 부모님과 독립해서 자취방을 얻으면서 월세와 전세라는 개념을 알게 되는 분들이 많은 건데요..
그전에는 유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교 진학할 동안 오로지 공부만 생각하기 때문입니다.
특히 부동산에서 월세와 전세는 익히 들어보셨을 텐데요.
월세와 전세는 모두 임대차 계약을 맺으면서 보증금이라는 목돈이 들어가는 계약입니다.
요즘 뉴스에 전세사기라는 말이 많이 나오죠?
보통 임대차계약은 계약이 만료되면 임대인에게 월세와 전세계약 할 때 입금했던 보증금을 돌려받고 계약이 끝나게 되는데요..
임대인의 개인적인 사정으로 인해서 보증금을 제때 돌려받지 못하는 경우도 요즘에 많이 생기고 있습니다.
당연히 돌려받아야 할 보증금 어떻게 하면 제대로 지킬 수 있을까요?
보증금을 제대로 지키려면 확정일자와 전입신고의 개념을 꼭 머릿속에 넣어두셔야 합니다.
확정일자는 계약서가 해당 날짜에 정확하게 작성되었다는 것을 증명해 보증금의 증거로 활용하는 것을 말하고요.
전입신고는 해당 날짜부터 이 부동산에 내가 거주할 거야!라는 의미입니다.
보통 임대차 계약은 아래와 같이 진행되는데요
하나, 임대차 계약 맺기
여기서는 임대차계약서를 작성하면서 작성이 완료되면 보증금의 10%인 계약금을 송금하게 됩니다.
그러면 우선 임대차 계약을 시작하게 되는 거죠.
둘, 주민센터에 주택임대차 계약 신고하기
임대차계약을 맺었으면, 주민센터에 가셔서 확정일자를 꼭 받으셔야 합니다.
셋, 임대차계약했던 주택에 입주하기
보통 액수가 크면 보증금 + 중도금 + 잔금 순으로 납일을 하는데요.
중도금을 생략하고 보증금 10% + 잔금 90% 순으로도 많이 임대차계약을 맺습니다.
그래서 입주하면서 90%인 잔금을 송금하면서, 바로 주민센터에 가셔서 전입신고를 하셔야 되겠죠?
넷, 만약 등기부등본상 근저당이 있는 집이면 반드시 선순위 근저당이 말소되었는지 확인하기
웬만하면 등기부등본상 근저당이 있으면 임대차계약을 안 하시는 게 좋은데요.
만약 해당 집이 마음에 들고 임대인이 입주하면 선순위 근저당을 말소처리해주겠다고 한다면 꼭 말만 믿지 말고 선순위 근저당이 정말 말소되었는지 등기부등본을 출력해서 확인하는 절차를 꼭 하셔야 합니다.
임대차계약 시 입주까지 임차인은 확정일자와 전입신고를 무사히 마치셔야 우선변제권과 대항력의 조건을 갖추게 됩니다.
우선변제권과 대항력에 대해서 간단하게 설명드려보자면요.
우선변제권은 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다("주택임대차보호법" 제3조의 2 제2항).
우선변제권은 임차인이 ① 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)과 ② 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득됩니다("주택임대차보호법" 제3조의 2 제2항).
대항력은 임차인이 제삼자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다
("주택임대차보호법" 제3조 제1항).
임차인이 ① 주택의 인도와 ② 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 대항력이 생깁니다("주택임대차보호법" 제3조 제1항).
요즘에 깡통전세에 대한 이야기가 많은데요...
깡통전세를 피하기 위해서는 전세보증보험에 꼭 가입하시길 추천드립니다.
예전에는 전세보증보험을 굳이 들지 않고, 전세로 입주할 주택의 시세를 파악 후 전세가가 매매가의 70% 정도를 넘지 않는 주택을 찾아서 입주하곤 했었는데요.
해당 조건에 만족하지 않거나, 추후에 진행될 일은 아무도 모르므로 꼭 어느 정도의 비용이 들어가지만 전세보증보험을 요즘에는 꼭 가입하는 추세입니다.
요즘에 빌라왕, 건축왕 등등 전세사기가 많아지는 추세이기 때문입니다.
전세보증보험을 가입하는 이유는 보통 임대차 계약이 만료됨과 동시에 보증금을 돌려받아야 정식으로 임대차 계약이 만료되는데요.
기간은 만료되었으나 임대인으로부터 혹시나 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생겼을 때를 대비해서 전세보증보험을 가입하는 거죠.
요즘같이 뉴스에 깡통전세, 전세사기 등등 엄한 뉴스가 많이 나오면 임대가계약을 했던 임차인은 불안해질 수밖에 없는데요.
그래서 요즘에는 전세보증보험이 필수가 되어가고 있는 것 같습니다.
그럼 전세보증보험의 종류는 무엇이 있을까요?
우리나라에서 보증하는 전세보증보험은 3가지 종류가 있다고 보시면 됩니다.
하나, 주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증
둘, 한국주택금융공사(HF) 전세지킴보증
셋, 서울보증(SGI) 전세금반환보증보험
위에서 설명한 전세보증보험을 가입하는 이유 중 가장 중요한 핵심은 "내가 보증금을 제때 돌려받기"인데요.
전세보증보험을 가입하면, 가입하지 않았을 때보다 더욱 빨리 돌려받을 수 있게 되는 게 가장 큰 장점이죠.
만약 임대인 사정상 보증금을 제때 돌려주지 못하는 상황이 생기게 된다면 전세보증보험 없는 임차인이 보증금을 돌려받기 위해서는 경매신청을 하고 경매 절차가 종료돼서 배당받을 때까지 기다려야 하는대요.,
이런 수고로움을 없애거나 오랜 시간 기다릴 수 없을 때는 반드시 전세보증보험을 가입하시기를 추천드립니다.
하지만, 보증보험 반환 신청 조건도 까다롭기 때문에 승인이 나지 않을 수 도 있는데 이 부분도 꼭 머릿속에 넣어두셔야겠죠?
만약 임대인이 사정상 보증금을 돌려주지 못한다고 가정한다면, 어떻게 해야 할까요?
2가지 경우로 나눠 생각해 볼 수 있는데요.
하나, 전세보증보험에 가입하지 않았을 경우
이때는 새로운 임차인이 들어온다면 보증금을 바로 돌려받을 수 있습니다.
하지만, 새로운 임차인 구하기가 어렵다면, 임차인은 법원에 "임차권등기명령"을 신청하고 해당 부동산을 경매로 넘길 수 있습니다.
즉, 보증금을 돌려받기 위해서 경매에 넘겼다면, 임차인은 낙찰금에서 보증금을 배당받게 되는데 앞에서 말씀드린 것처럼 시간이 많이 소요되죠....
둘, 전세보증보험에 가입했을 경우
임대인이 보증금을 돌려주지 않았을 때는 계약 기간이 만료된 후 1개월이 지난 시점부터 임차인은 보증보험 반환 신청을 할 수 있습니다.
우선, 임차인은 "임차권 등기명령"을 마치고 보증보험 반환 신청이 가능한데요.
임차권은 해당 부동산에 대한 임차인의 권리인 대항력을 지켜주는 법정근거 이므로 반드시 임차권설정이 되기 전까지는 임차인은 다른 집으로 이사를 가시거나 전입신고를 하셔서는 안 됩니다.
간단하게 임차권 등기명령 제도에 대해서 정리해 보자면요.
주택임대차보호법은 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다.
이러한 문제를 해결하기 위해 임차권등기명령제도는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.
임차권등기의 효과는 아래와 같습니다.
만약 임차인이 계약을 종료하고 싶다는 의사표시를 전화나 문자메시지로 통보를 했지만 임대인의 답변이 없다면, 법원의 의사표시 공시송달을 통해서 임대차계약 만료 2~6개월 전까지 임차인의 계약 해지 의사가 임대인에게 도달되어야 합니다.
즉, 아래와 같이 정리가 됩니다.
하나, 임대인에게 계약해지 의사 전달 및 서류로 남기기
둘, 법원에 임차권등기명령 신청하기
셋, 계약 기간 종료 1개월 뒤 보험사에 보증보험반환 신청하기
최종적으로 보증금 반환은 해당 집에서 임차인이 퇴거했을 때 입금되게 됩니다.
여기까지고 제가 오늘 말씀드릴 내용이고요,
오늘의 내용을 간단하게 맺음말을 통해서 정리해 볼게요~
부동산 임대차 거래에서 확정일자와 전입신고에 대한 개념은 공인중개사 시험뿐만 아니라 실제 부동산 거래에서도 매우 중요합니다.
본 아티클을 통해 임대차 관련 확정일자와 전입신고에 대한 정리가 잘되셨으면 좋겠네요.
간단하게 정리해 보자면 아래 내용은 꼭 머릿속에 꼭 넣어두시길 추천드립니다.
보증금을 제대로 지키려면 확정일자와 전입신고의 개념을 꼭 머릿속에 넣어두셔야 합니다.
확정일자는 계약서가 해당 날짜에 정확하게 작성되었다는 것을 증명해 보증금의 증거로 활용하는 것을 말하고요.
전입신고는 해당 날짜부터 이 부동산에 내가 거주할 거야!라는 의미입니다.
그리고 우선변제권과 대항력에 대한 아래 부분도 다시 한번 말씀드리니 꼭 머릿속에 넣어두시길 추천드립니다.
우선변제권과 대항력에 대해서 간단하게 설명드려보자면요.
우선변제권은 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다("주택임대차보호법" 제3조의 2 제2항).
우선변제권은 임차인이 ① 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)과 ② 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득됩니다("주택임대차보호법" 제3조의 2 제2항).
대항력은 임차인이 제삼자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다
("주택임대차보호법" 제3조 제1항).
임차인이 ① 주택의 인도와 ② 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 대항력이 생깁니다("주택임대차보호법" 제3조 제1항).
오늘의 브런치 스토리는 여기까지고요.
항상 믿고 봐주셔서 감사합니다.
