어쩌다 알게 된..

1. 임대차 계약갱신청구권

서울에 직장을 얻어 떠돌이 생활을 한 지도 십수 년이 지났다. 부동산 가격이 급상승하던 지난 몇 년 동안에도 셈에 밝지 못한 나는 여전히 세 살이 중이다.

임대차 계약을 서울살이 한 기간만큼 숱하게 해 봤는데 번번이 이사할 때마다 긴장되는 건 왜 그런 건지, 심지어 살고 있는 집의 계약을 연장하는 것조차 긴장되고 신경 쓰이고 스트레스가 쌓인다.(이래서 집을 사는 건가..^^;)

최근 내가 살던 집의 계약 만료가 도래해서 새 집을 얻을지 재계약 협상을 할지 정해야 했다. 직장 상황, 이사 시 기회비용 등 고려해서 재계약으로 방향을 정하고 집주인과 협상을 시도했다. 결과적으로 잘 계약 후 잘 살고 있지만 며칠 참 고단했다.

내가 사는 집은 <등록 임대 사업자>의 집이다. 이게 무슨 말이냐면, 모든 임대사업자가 아닌 나라에 등록하고 특정 의무를 수행하는 대신 세제 혜택을 받는 임대인을 뜻한다.

이들의 의무 중 가장 큰 게 의무임대기간 동안 세입자의 갱신 요구 거절이 어렵다는 것이다. 임차인/세입자의 큰 잘못 내지 기타 불가피한 사정을 제외하고는 원칙적으로 불가하다. 집주인 본인 주거 목적으로 퇴실 요구도 불가능하다.

또한 임대료는 종전 인상 후 1년 후 혹은 재계약 시 최대 5% 인상만 가능하다. 그래서 매 재계약 시 대부분 임대인은 최대치 5% 인상을 요구한다.

여기서 좀 더 나아가 임대료 인상 기회 보장을 위해 1년 미만 퇴실을 막거나 위약금 등을 요구하기도 한다.

나의 집주인은 열거된 모든 것을 요구했다. 울컥한 마음도 잠시, 살기로 마음먹었으니 합의점을 찾고자 시도했다. 그러나 초반 완고하게 법과 나라 정책을 가지고 따지고 드는 임대인의 태도와 조건이 싫음 나가라는 내용의 메시지를 우회적으로 전달받으면서 나는 좀 더 내가 이 상황을 정확히 알고 냉정하게 다뤄야 함을 깨달았고, 가능한 방법을 동원해 사실관계 파악과 나를 보호해 줄 법의 테두리를 찾으려 애썼다.

1. 관련 법을 찾아 나의 상황에 해당될 내용을 찾는다.

나는 임대차 보호법과 민간임대주택 특별법을 봤다.

2. 무료 법률 자문을 최대한 구한다.

나는 인터넷 검색, 서울시임대차분쟁조정위원회, 대한 법률구조공단, 국토부 등에 확인했다.

이 방법을 통해 나는 다음과 같은 사실을 알았다.

1. 임대인의 임대료 인상 요구를 반드시 수용할 필요 없다.

- 따라서 5% 인상이 아닌 동결 및 인상폭 조정 등 협상이 가능하다.

2. 임대료 인상은 재계약 시 혹은 종전 임대료 인상 후 1년 경과 후 요구할 수 있다.

- 계약 시 특약사항으로 1년 후 임대료 인상을 넣을 필요 없고, 넣더라도 부당 특약으로 부인될 수 있다.

3. 등록 임대사업자의 집일지라도 계약갱신청구권 행사가 가능하며 이 경우 계약갱신청구권 적용 시 묵시적 갱신과 동일한 권리를 행사할 수 있다.

- 단, 계약갱신청구권은 사용의사를 분명히 임대인에 밝혀야 효력이 발생하며, 종전 계약 시점에 따라 1~2개월 전에 미리 사용의사를 피력해야 한다.

내 경우는 다행히 마지막에 상호가 조금씩 양보하여 일방에게만 유리한 계약은 피했지만, 상황에 따라서는 3번 권리 사용을 통해 임차인에 유리한 계약을 해볼 수도 있을 것이다. 다만, 무조건 법대로 하기보다는 상호 합의를 최우선으로 두는 게 옳다고 본다.

※ 글에서 언급된 정보가 현재 기준과 불일치할 수 있고, 일부 오류가 있을 수 있음. 정확한 확인은 국가법령정보센터, 법률구조공단, 서울임대차분쟁조정위원회, 국토부 등 관련 자료 및 기관을 통해 확인해야 함.