묵시적 갱신도 상생임대차계약에 해당되나요?
조정지역 내 주택을 취득한 경우 1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 2년 이상 거주를 해야만 하고,
고가주택의 경우 거주기간이 길면 길수록 장기보유공제 혜택이 커져 세 부담이 크게 줄어든다.
이와 관련된 보다 자세한 내용은 지난 포스팅을 참고해주시면 좋겠다.
https://blog.naver.com/semugonggan/223482022999
세법에서는 임대차 안정 및 활성화를 목적으로
상생임대주택 요건을 모두 충족 시
1세대 1주택 비과세 판정 및 장기보유공제 적용 시
2년 이상 거주한 것으로 인정해주고 있다.
상생임대주택 정책이 처음 발표되었을 때에는
가액 요건이라든가, 주택 수 요건 등이 있어
납세자들로부터 별 호응을 얻지 못하다가
이후 가액 요건, 주택 수 요건을
모두 폐지하는 방안을 발표했다.
그럼 상생임대주택 요건을 어떻게 될까?
상생임대주택에 해당하기 위해서는
우선 주택을 취득한 이후 체결한 직전임대차계약의
임대차계약기간은 1년 6개월 이상이어야 하고,
그 다음 체결하는 상생임대차계약기간은 2년 이상이어야 한다.
그리고 상생임대차계약 시 임대료 증액은 5% 이내여야 하고,
상생임대차계약 및 임대 개시 둘 다 반드시 2024.12.31 이전에 이뤄져야 한다. (조만간 발표될 2024년 세법개정안에 2026년까지 2년 연장되는 내용이 담길 것으로 예상된다.)
상생임대주택 요건 판단 시 포인트가 되는 부분은 직전임대차계약에 해당하는지 여부 판단 및 직전임대차계약과 상생임대차계약의 구분이다.
예를 들어, 직전임대차계약은 주택 매수 후 체결한 계약이어야 하고, 주택 매수 시에 승계받은 계약은 직전임대차계약에 해당되지 않는다.
마곡역 세무사 김철종세무사사무소그럼 만약에 주택 매수 후 새로운 세입자와 임대차계약을 체결하고, 이후 따로 임대차계약서를 작성하지 않고 동일한 세입자와 임대차계약을 묵시적 갱신한다면, 주택 매수 후 체결한 임대차계약을 직전임대차계약으로 보고 묵시적 갱신한 계약을 상생임대차계약으로 볼 수 있을까?
마곡역 세무사 김철종세무사사무소2021년 11월 주택 취득하고 2022년 2월 주택임대차계약을 체결했다고 가정해보자. (임대차계약기간 2022.4월~2024.4월)
이후 임대차계약이 만료되는 2024.4월에 임대차계약을 2024.4월부터 2026.4월까지로 묵시적 갱신하였고, 따로 임대차계약서는 작성하진 않았다.
최근 예규 (서면법규재산-1507, 2024.06.04)에 따르면, 주택임대차보호법 제6조에 따른 묵시적 갱신으로 2년 이상 임대하는 경우로서 상생임대차계약의 다른 요건을 충족한다면, 해당 묵시적 갱신 계약은 상생임대차계약에 해당한다고 보고 있다.
따라서, 다른 요건을 모두 충족한다면 묵시적 갱신이더라도 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 해당되어 2년 거주한 것으로 인정받을 수 있겠다.
마곡역 세무사 김철종세무사사무소
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