법인 부동산 취득세, 자칫 중과될 수 있습니다!
최근 많은 고객 분들께서 1인 법인 또는 가족 법인을 설립하여 부동산을 매수하는 것에 관심이 높으시다.
1인 법인 또는 가족 법인을 설립하여 운영 및 관리하는 측면에서도 살펴봐야 할 것들이 많지만,
우선 법인이 부동산을 매수할 경우 발생할 수 있는 취득세 이슈에 대해 살펴보자.
마곡 세무사 김철종세무사사무소법인이 주택 외 부동산을 취득 시 적용되는 취득세율은 4.6% 이다.
(참고로 법인이 주택을 취득하는 경우 취득세율은 13.4%인데, 만약 법인 설립하여 주택 매수할 계획이라면 취득세 측면에서 볼 때 법인 활용은 별로 바람직하지 않을 수 있다.)
그러나 대도시(과밀억제권역)에
① 법인을 설립하거나
② 지점 또는 부사무소 설치하거나,
③ 본점·주사무소·지점 또는 분사무소를 대도시 밖에서 대도시로 전입함에 따라,
대도시의 부동산을 취득하는 경우에는 취득세 중과세(9.4%)가 적용된다.
마곡 세무사 김철종세무사사무소또한, 설립·설치·전입 이후 5년 이내에 취득하는 업무용·비업무용 또는 사업용·비사업용의 모든 부동산 취득에도 취득세 중과세가 적용된다.
마곡 세무사 김철종세무사사무소만약 서울에 법인을 설립하고, 설립 후 5년 이내에 서울 소재 부동산을 취득한다면?
취득세 중과세가 적용되어 기본 취득세의 2배 가까운 취득세를 내야 한다.
따라서, 부동산 설립을 계획중이라면 되도록 대도시 밖에 법인을 설립하거나, 법인 설립 후 5년이 경과한 후에 서울 등 대도시 내 부동산을 취득하는 것이 바람직해 보인다.
그럼 대도시 밖에 설립만 한다면 취득세 중과세 이슈는 완전히 해소되어 더 이상 문제 없는 걸까?
그렇지 않다.
대도시 밖에 본점 설립했더라도 대도시 내 취득한 부동산을 지점 설치로 볼 수도 있고, 주소지만 대도시 외 지역으로 하여 본점 설립한 것일 뿐 실제로는 본점으로 인정받지 못할 수도 있다.
예를 들어, 본점 주소지가 공유오피스이거나 전대인 경우 본점으로 인정받지 못하고 취득세 중과세가 적용될 수 있다.
또는 대도시 내에 이미 기존 사업장이 있는 상태에서 취득세 중과세 회피 목적으로 대도시 밖에 법인을 새로 설립하고 실제 사업 및 사무가 대도시 내 기존 사업장에서 이뤄진다면 이 역시 취득세 중과세가 적용될 수 있다.
지점 설치로 보는 경우는 어떤 사례가 있을까?
지점에 해당하려면, 아래 세 가지 요건을 충족해야 한다.
① 사업자등록을 한 사업장으로서
② 인적·물적 설비를 갖추고
③ 계속하여 사무 또는 사업이 행해지는 장소
대도시 내에 부동산을 취득 및 임대한다면 당연히 사업자등록을 할 것이므로 ①번은 충족된다.
인적·물적 설비를 갖춘다는 것은 무슨 말일까?
여기서 인적 설비란 설립한 법인의 지휘·감독 아래 인원이 상주하는 것을 의미한다.
예를 들어, 내가 임대용 부동산 건물을 취득하여 그 건물 1층에 관리실을 두고 관리인을 두어 상주시킨다면 인적·물적 설비를 갖추었다고 볼 수 있다.
따라서, 만약 건물을 통째로 매입 계획이라면 부동산관리회사(FM)와 별도의 계약을 맺어 리스크를 줄이는 것을 고려해볼 수 있겠다.
만약 집합건물 내에 한 개 호수만을 취득하여 임대한다면?
이 경우에는 관리실 및 관리인이 있더라도 내가 설립한 법인의 지휘·감독 하에 있지 않으므로 인적·물적 설비를 갖추었다고 볼 수는 없겠다.
이처럼 법인을 설립하여 부동산을 취득하는 것은 단순히 과밀억제권역 외 지역에 법인 설립하는 것만으로 끝나는 것이 아니라 다양한 과세 가능성이 존재한다. 반드시 미리 리스크를 파악 및 체크한 후에 진행하는 편이 좋겠다.
[참고] 대도시와 과밀억제권역 차이는?
과밀억제권역이란 수도권정비계획법 제6조에 따른 과밀억제권역(수도권과밀억제권역)을 의미하고,
대도시란 수도권정비계획법 제6조에 따른 과밀억제권역에서 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률을 적용받는 산업단지를 제외한 지역을 의미한다.
※ 위 내용과 달리 적용될 수 있으며, 개별적인 질문은 상담 신청을 통해 문의해주시기 바랍니다.
