거주주택 비과세, 유불리에 따라 선택 가능할까요?
2년 이상 거주한 거주주택과 소득세법상 요건을 충족한 장기임대주택을 보유한 상태에서, 거주주택을 매도하는 경우에는 2주택자임에도 불구하고 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받을 수 있다.
▶ 지난 포스팅 (거주주택, 장기임대주택, 분양권 보유해도 비과세 가능합니다!)
https://blog.naver.com/semugonggan/223342448917
그런데 거주주택 비과세를 적용받은 이후,
장기임대주택만 남은 상태에서 매도하여 1세대 1주택 비과세를 적용받는다면 전체 양도차익이 아닌 거주주택 매도 이후 양도차익에 대해서만 비과세를 적용받는다. 즉, 거주주택과 장기임대주택을 함께 보유한 기간의 양도차익에 대해서는 과세된다.
예를 들어보자.
A 거주주택과 B 장기임대주택을 보유한 상태에서
A 거주주택 매도 시 양도차익은 1억 발생하고,
B 장기임대주택 매도 시 양도차익은 8억 발생한다고 가정해보자.
이 경우에는 A 거주주택을 매도하면서 거주주택 비과세 특례를 적용받지 않고 양도세 신고납부 후, 향후 장기임대주택 1채만 남은 상태에서 매도하여 1세대 1주택 비과세를 적용받는 편이 더 유리할 것이다.
그렇다면 거주주택 비과세 특례 요건에 충족되더라도 비과세 적용받지 않는 게 가능할까? 즉, 거주주택 비과세 적용의 선택이 가능할까?
관련 국세청 예규(사전법령해석재산2019-201, 2019.09.23)에 따르면, 거주주택 비과세 특례 요건이 충족된 경우 그 거주주택은 비과세 1세대 1주택으로 취급되며 이후 양도하는 임대주택 양도차익은 거주주택 양도일 이후 분에 한해 1세대 1주택 취급된다고 보고 있다.
이 말은 거주주택 비과세 특례 적용은 선택이 불가하고 요건에 충족되면 무조건 비과세를 받아야 한다는 의미로 해석된다.
결국 A 거주주택 매도 시 양도차익은 1억에 불과하고, B 장기임대주택 매도 시 양도차익은 8억이더라도 비과세 특례 요건에 충족한다면 A 거주주택 매도 시 비과세는 적용받아야만 하고, 받지 않기 위한 방법으로는 현재로선 의무임대기간, 임대료 5% 증액 등 비과세 특례 요건을 위배하는 방법밖에 없어 보인다.
※ 위 내용과 달리 적용될 수 있으며, 개별적인 질문은 상담 신청을 통해 문의해주시기 바랍니다.
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