상속주택 6개월 내에 팔면 비과세 되나요?
최근 상속세 상담 중에 고객 분께서 물어보셨다.
"상속받는 주택을 상속일로부터 6개월 이내에 팔면 양도세 비과세된다는데 맞나요?"
저는 고객 분의 질문을 이렇게 받자마자 바로 물었다.
"혹시 돌아가신 고인(=피상속인)께서 주택 외에 다른 상속 재산이 또 어떤 게 있으신가요?"
상속주택을 6개월 이내에 팔면 비과세된다는 말은 오해를 불러일으킬 수 있다. 즉, 정확하게 말하면 비과세가 아니다.
그렇다면 이런 말은 왜 나온걸까? 이에 대해 좀 더 자세히 살펴보자.
고인께서 돌아가신 후 상속인들은 돌아가신 날에 피상속인 명의의 재산을 모두 합하여 상속세로 신고해야 한다.
이 때 피상속인의 재산가액은 어떻게 평가할까?
세법에서는 상속개시일 시점의 시가 평가를 원칙으로 하고 있고, 여기서 시가란 불특정 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로, 상속개시일 이전 6개월부터 이후 6개월까지의 기간 중 발생한 매매가액, 감정가액, 수용가액, 경매·공매가액을 포함한다.
양천구 세무사 김철종세무사사무소여기서 매매가액을 눈여겨 볼 필요가 있다. 상속개시일 전·후 6개월 이내 기간 중 상속재산을 매도한다면 그 매매가액이 상속재산이 되는 것인데, 사례에서와 같이 고인께서 돌아가시게 되어 상속받은 주택을 상속개시일 이후 6개월 이내에 팔면 시가평가 원칙에 따라 그 매매가액이 상속재산가액이 된다는 의미다.
다음으로, 양도세를 생각해보자.
주택을 매도하면 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우가 아니고서는 양도세 신고·납부 의무가 있다. 양도차익 산정 시 양도가액은 당연히 거래하는 매매가액이 될 것이고, 취득가액은 얼마로 해야 할까?
세법에서는 상속받은 주택의 취득가액은 상속세 계산 시 평가하여 신고한 금액으로 한다고 규정하고 있다. 그런데 만약 상속재산가액이 공제금액 이내라 따로 상속세 신고하지 않고 종결되었다면, 취득가액은 기준시가가 된다.
양천구 세무사 김철종세무사사무소예를 들어보자.
부친께서 사망하시면서 상속받는 재산으로는 서울 소재 아파트 외 다른 재산은 없고, 상속인은 모친 및 자녀 1명이라고 가정해보자.
만약 상속받는 아파트를 상속개시일로부터 6개월 이내에 10억에 매도한다면 상속세와 양도세는 어떻게 될까?
상속개시일로부터 6개월 이내에 10억에 매도한다면, 시가평가 원칙에 따라 상속재산가액은 10억이 될 것이다. 다만, 현행 세법 상 상속인 중에 배우자(모친)가 있다면 일괄공제 5억 + 배우자공제 5억. 합하여 최소 10억 공제가 가능하다. 따라서, 상속세 부담은 없을 것이다.
양도세의 경우를 보면, 양도가액은 10억이고 취득가액 역시 상속세 신고금액인 10억이 될 것이다. 양도차익은 0원이 될 것이고, 따라서 양도세도 없을 것이다. 과세는 되지만, 사실상 비과세와 같이 세부담이 없는 것이다.
그렇다면, 상속주택은 무조건 6개월 이내에 매도하는 것이 유리할까?
그렇지 않다. 상속재산 규모에 따라 유불리가 달라질 수 있다.
만약 상속재산가액이 공제금액 이내라면 6개월 이내에 매도하더라도 앞서 살펴본 것처럼 상속세 및 양도세 둘 다 발생하지 않을 것이다.
그치만 상속재산가액이 공제금액을 초과한다면, 6개월 이내 매도 시 매매가액이 상속재산가액이 되고, 이로 인해 상속세 부담이 높아지게 된다. 즉, 늘어나는 상속세와 줄어드는 양도세를 비교하여 각자 개인별로 유불리를 파악해야 한다.
결론! 상속받은 주택을 상속개시일로부터 6개월 이내에 팔 경우 비과세가 적용되는 것은 아니다. 그치만 상속재산가액이 매매가액이 되고, 그로 인해 양도가액과 취득가액이 동일해지면서 양도세 부담이 제로가 되어 사실상 비과세와 동일한 효과를 가져오게 된다. 그렇다고 해서 6개월 이내 매도하는 방법이 무조건 유리한 건 아니다. 상속재산가액 규모에 따라 유불리가 달라질 수 있기 때문이다.
따라서, 상속받는 주택을 6개월 이내 매도 시 유불리 파악 및 매도 시기에 대한 의사결정은 세무전문가와 비교해서 의사결정하는 편이 바람직해 보인다.
※ 위 내용과 달리 적용될 수 있으며, 개별적인 질문은 상담 신청을 통해 문의해주시기 바랍니다.
▶ 세무상담 신청서
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