공인중개사 초과수수료 벌금 300만원 등록취소 피하려면

공인중개사법위반 초과수수료 등록취소 피하는 방법

Feb 28. 2025

실제 사례 :

공인중개사 A씨는 신축 빌라의 임대를 맞춰주었다가 경찰에서 수사를 받았고, 결국 구공판 기소되었다.

공인중개사 자격을 잃을 수 있다고 하는데, 등록취소 사유가 되는가?

이를 막을 수 있는 방법은 없는가?

A씨는 B 주상복합 오피스텔의 전속 공인중개사이다. 그러다가 우연히 건축주 C를 알게 되었는데, C로부터 "이번에 신축 빌라를 하나 지었는데, 분양이 안된다. 임대를 맞춰주면 수수료로 2,000만원을 주겠다"고 제안을 들었다.

A씨는 '공인중개사의 법정 중개수수료를 초과하는 것이 아닌가'라는 의문이 들기는 하였는데, 바로 옆에 있는 분양사무실에서는 공인중개사 자격도 없는 사람들이 분양 1건당 2,000만원씩 수수료를 받아가는 것을 보고 억울한 마음이 들었다.

A씨는 주변의 공인중개사들에게 물어보았는데, 주변에서는 '신축 빌라 분양이나 임대를 맞추는 것은 중개행위가 아니라, 분양대행 컨설팅이다. 따라서 분양대행사무를 하는 사람들처럼 컨설팅 수수료를 받는 것으로 하면 문제 되지 않는다'는 조언을 들었다.

그리하여 A씨는 건축주 C의 제안을 받아들이고, 신축 빌라의 3개 호실 중 1개 호실은 분양 거래를 성사시켰고, 2개호실은 임대 거래를 성사시켰다.

A씨는 "분양대행 컨설팅 수수료 계약서" 라는 약정서를 쓰고 수수료로 총 6,000만원을 받았다.

그런데 얼마 있지 않아, 분당경찰서로부터 피의자로 출석하라는 전화를 받았다.

A씨는 형사처벌을 받아야 하는가?

분양대행수수료로 받았을 뿐인데

공인중개사의 전통적인 수익원은 매매 중개, 전월세 중개이지만, 업무 난이도가 높으면서 부가가치가 큰 분야는 신축 빌라, 신축 오피스텔 분양 시장이다.

건축주는 대출을 받아 건물을 신축했는데, 분양이 잘 되지 않으면 낭패이다. 엄청난 PF 대출 금리를 감당하여야 하기 때문이다. 그래서 분양이 잘 되지 않으면, 임대라도 맞추기 위해 노력한다.

실제로 PF 대출을 주선하는 증권회사에는 임대와 분양을 동일한 성격으로 본다(왜냐하면, PF 대출의 대출금을 갚는다는 점에서는 분양대금이나 임대보증금이나 마찬가지이기 때문이다).

그리하여 공인중개사들은 큰 문제 없을 것이라 생각하고, 분양대행수수료에 준하여 수수료를 책정하기도 한다.

과거에는 이러한 일을 해도, 수수료르 준 사람이 고소하지 않는 한 적발되는 경우가 거의 없었다.

그런데 전세사기가 이슈가 되면서, 많은 건축주/매수인(동시진행한 경우 새 임대인)에 대한 수사가 개시되었고, 그 수사 과정에서 초과수수료를 받은 사실이 적발되는 경우가 많아지게 되었다.

초과수수료로 경찰 수사를 받고 나서 구약식으로 기소되는 경우도 있지만(별도의 형사재판 없이 서류로 형사재판 진행), 구공판 기소되는 사례도 많다(실제 형사재판으로 진행).

관련 규정

공인중개사는 공인중개사법 제32조에 따른 법정보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받을 수 없고(공인중개사법 제33조 제1항 제3호), 이를 위반하여 초과 수수료를 수취한 경우 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다(같은법 제49조 제1항 제10호).

한편 공인중개사가 ‘공인중개사법을 위반하여 300만원 이상의 벌금형의 선고를 받고 3년이 지나지 아니한 자’에 해당하는 경우, 중개사무소의 개설등록이 취소된다(공인중개사법 제10조 제1항 제11호, 제38조 제1항 제3호).

제10조(등록의 결격사유 등) ①다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 중개사무소의 개설등록을 할 수 없다.

11. 이 법을 위반하여 300만원 이상의 벌금형의 선고를 받고 3년이 지나지 아니한 자

제38조(등록의 취소) ①등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소하여야 한다.

3. 제10조제1항제2호부터 제6호까지 또는 같은 항 제11호ㆍ제12호에 따른 결격사유에 해당하게 된 경우. 다만, 같은 항 제12호에 따른 결격사유에 해당하는 경우로서 그 사유가 발생한 날부터 2개월 이내에 그 사유를 해소한 경우에는 그러하지 아니하다.

대응 전략

이 사건을 문의하시는 경우, 우선 공인중개사법 초과수수료로 볼 수 없는 사정이 있는지 검토한다.

이미 구공판 기소가 되었다면 검사가 제출한 증거기록을 통하여 검토가 이루어지고, 구공판 기소 전이라면 의뢰인 면담을 통해 사실관계를 확인한다.

섣부른 무죄 주장은 신중해야 : 벌금 300만원형 선고한 사례 - 등록취소

계좌이체 내역으로 초과 수수료를 수령한 사실이 명확히 드러나고, 다른 여러 사실관계에 비추어도 무죄를 주장하기가 곤란하다면 일단 유죄를 인정하되 최대한 선처를 받는 것이 좋다.

기존 사례 중에는, 분양권 거래를 중개하였는데 "분양대행 업무를 한 것이므로, 법정중개수수료 이상의 수수료를 받아도 공인중개사법 위반이 아니다"라는 주장을 했던 사안에서, 재판부께서 벌금 300만원형을 선고하시어, 해당 공인중개사가 등록취소를 당하게 된 경우가 있었다.

공인중개사법상 등록취소되는 벌금형은 기준은 "300만원 이상"이므로("300만원"부터 등록취소 대상임), 지극히 의도적인 형량 결정으로 봐야 한다.

부산지법 동부지원 2012고정890

처벌불원서 및 수수료 반환의 전략을 활용할 수도 : 벌금 250만원형 선고한 사례 - 자격유지

초과수수료를 받아 공인중개사법을 위반한 것은 피해자가 없는 범죄이다(공인중개사법의 보호 법익은 어느 특정 개인이 아니라, 공인중개사 제도를 통하여 부동산 거래의 안정성을 확보하고자 하는 것임).

그러나 피해자가 없는 범죄라 할지라도, 전략적으로 처벌불원서를 활용해서 유리한 양형상의 판단을 받을 수가 있다

실무 사례 중에도, 약 3000평의 임야 매매를 중개하였는데, 법정중개수수료를 2000만원 초과한 초과 수수료를 받은 사건에서, 공인중개사가 초과수수료 일체를 피해자를 위하여 공탁하고, 유죄를 인정하며 각종 유리한 양형 사유를 제출한 사건에서, 재판부께서는 벌금 250만원형을 선고하시어, 해당 공인중개사의 자격 등록이 유지되게 하였다.