지금 부동산 시장은 정부가 똘똘한 한 채를 부추기는 형국이다. 강남3구와 용산구를 제외하면 모두 투기과열지구에서 해제되어 취득세 부담은 조금 완화되었으나 다주택자에 대한 규제는 여전히 존재한다. 1주택자 입장에서는 무지막지한 세금 부담을 감수하면서 다주택자 포지션으로 진입할 요인이 없다.
작년 초, 부동산 pf 문제와 고금리 등 다양한 상황이 겹치면서 서울 부동산 시장도 폭락장이 왔다. 그 동안 너무 많이 올랐기에 집값은 고점 대비 30%씩 하락했다. 그나마 거래가 되는 단지들은 사람들의 선호도가 높은 단지들이었다. (ex. 헬리오시티, 엘리트, 마래푸) 하락장에서는 매수하려는 사람이 없기 때문에 어중간한 곳은 매물을 내놔봤자 집을 보러 오는 사람이 없어 아예 거래조차 되지 않는다.
하지만 낙폭이 과했던 주요 단지들은 몇 달 사이에 금방 다시 가격을 회복했다. 헬리오시티 33평을 예로 들어보면 22년 1월 최고 23억 8천만원에 거래되었던 것이 22년 12월 ~ 23년 1월에 16~17억원으로 뚝 떨어졌다. 하지만 이후 10개월 간 야금야금 시세가 올라 23년 4월에는 18~19억, 10월에는 20~21억까지 올랐다. 지금은 최고 22억 8천만원에 실거래되며 전고점까지 시세를 거의 회복했다.
이런 상황이 지속되다 보니 수요자들은 애매한걸 여러개 갖고 있는 것보다는 제대로 된거 하나를 갖고 싶어한다.
그렇다면 '똘똘한 한채'의 의미는 무엇일까? 래미안 원베일리, 트리마제, 아크로리버파크 등 이름만 대면 알 법한 그런 집들만이 똘똘한 한채인걸까?브역대신평초(브랜드, 역세권, 대단지, 신축, 평지, 초품아)를 모두 만족하는 곳만이 똘똘한 한채일까?
개인적으로 생각하는 똘똘한 한채는실거주 수요가 받쳐주는 집이다. 실거주 수요가 있다면 매수세가 따라붙는다는 것이다. 상승장에서는 최소한 시장 상승분만큼 같이 따라 올라가는 주택, 반대로 하락장에서는 가격이 떨어지더라도 가격을 회복하는 텀이 짧은 주택이다.
현재 서울 상승장에서 랜드마크 단지들이 시세를 이끌어갈 때 같이 오르면서 키맞추기를 하는 주변 단지들이 있다.반면 지금의 상승장에서도 소외된 지역, 소외된 단지들이 있다. 이런 곳들은 다른 지역, 다른 단지들이 다 오르고 나서야 뒤늦게 겨우겨우 뒤따라간다. 반면 하락장에서는 거래가 거의 되지 않아 마음대로 처분하기도 어렵다.
내 자금력으로는 랜드마크 단지를 사지 못하더라도 랜드마크 단지들의 시세를 어느정도 시차를 두고 잘 따라가는 단지라면 충분하다. 다만 내 자금력이 많이 부족해서 아무리 끌어모아도 살 수 있는 것들이 나홀로 아파트나 거래가 거의 이루어지지 않는 못난이들밖에 없을 수도 있다. 이런 경우라면 너무 조급하게 생각하지는 말자.
