1기 신도시 탐방 (1) 천하제일 일산

부동산학 박사의 알쓸신 ’집(家)’ 36회 2022년 4월

재건축 사이클 도래한 1기 신도시 탐방 (1) 천하제일 일산, 알고 보니 계획된 군사방어선

대선이후 서울 내 재건축 아파트와 함께 1기 신도시의 아파트 가격에 관심이 쏠리고 있습니다. 신도시 주민들은 규제완화를 촉구하는 움직임이 나타나고 있고, 지방선고에서는 이와 관련된 공약들이 쏟아질 것으로 예상됩니다. 

한국부동산원에 따르면 3월4주(28일 기준) 전국 아파트값은 전주(-0.01%) 하락에서 보합 전환한 가운데 수도권도 -0.03%에서 -0.02%로 하락폭이 축소되었으나, 일산·분당·중동·평촌·산본 등 1기 신도시에서 집값 상승 조짐이 두드러진다. 고양 일산서구(0.03%)와 일산동구(0.03%)는 재건축 등 정비사업 기대감 있는 일부 지역 위주로 상승했습니다.매물 감소나 호가 상승의 움직임이 나타날 수 있으나, 당분간은 관망세가 강할 것으로 예상됩니다.

윤석열 당선인의 취임과 향후 부동산 정책에 대한 총체적인 로드맵과 함께 공약 사항이였던 '1기 신도시 재정비 사업 촉진 특별법'관련 내용이 나오면, 공약의 구현 과정에서의 가능성이 가격에 기대감으로 반영 될 수 있을 것으로 보입니다. 특별법에는 인허가 절차 간소화, 안전진단 제도 규제 완화, 재건축초과이익환수제 완화, 토지 용도 변경 및 용적률 상향 등의 내용이 포함됩니다. 

이러한 상황으로 이번에는 1기 신도시를 한번씩 살펴보는 시간을 가져 볼까 합니다. 일산 신도시는 1989년 분당과 함께 1기 신도시로 추가로 발표된 신도시입니다. 입주는 1992년부터 1996년까지 진행되었습니다. 올해가 2022년이니 1기 신도시가 재건축 사이클이 도래한 것을 알수 있습니다. 

일산신도시는 자연환경과 주거환경이 우수한 전원도시로 개발 되었고, 아파트 간격이 넓고 중저층 아파트 및 연립주택 위주로 조성하였습니다. 녹지 비율이 1기 신도시중 가장 높습니다. 분당신도시와 마찬가지로 일산시로 분리 시킬 계획으로 도시 계획이 되었으나, 구현되지는 않았습니다. 일산신도시의 평균 용적률은 170%전후 수준입니다. 주택가격 상승으로 인하여 몇가지 규제완화만 이루어진다면 사업성이 나올만한 수치입니다. 

한가지 재미있는 점은 일산신도시가 군사적인 요충지라는 점입니다. 

서울과 접경지역을 잇는 곳에 일산이 있습니다. 실제로 여전히 고양시에서 서울시로 진입하는 도로에는 대전차방호벽과 검문소, 바리케이드가 있고, 휴전선과 가깝습니다. 실제로 1994년 7월 임시국회에서 이병태 국방장관은 “수도권 외곽 신도시는 유사시 북한의 남침을 막는 장애물로 이용할 것”이라고 말해 입주 2년차였던 일산신도시 주민들은 깜작 놀랐습니다. 

1990년 8월 16일 국방부와 토지개발공사 등 관계 부처는 ‘일산신도시 군사대비계획 합의각서’와 ‘일산신도시 진지화개념 설계지침’을 통해 일산을 평화적인 도시로서의 외양을 갖추되 유사시 군사용 목적으로 사용될 수 있는 제반 여건을 갖추도록 규정했습니다. 이 지침에 따라 일산 아파트의 60% 이상이 가로로 배치됐고, 운동장과 공원은 물론 어린이놀이터까지 진지를 염두에 두고 설계됬습니다.

공원 및 공설운동장은 장비/물자 전개공간으로, 시가전을 위해 남북 횡적도로는 좁게 동서 종적도로는 넓게 설게가 되었다고 합니다. 90년대부터 입주를 했으니 80년대에 계획이 되었을 것이고 90년대 중반만 해도 북한 잠수함 사건등 북한과의 전시상황이 전제된 계획이 필요했던 시기였나 봅니다. 그 이후 건설 된 운정신도시나 한강신도시에는 이러한 설계가 반영되어 있지 않다고 합니다. 

일산의 호수공원, 우리나라 최초의 인공호수공원 최대 타이틀은 세종시에 뺏겨

일산에는 호수공원이 있습니다. 30만제곱미터에 달하는 크기의 인공호수입니다. 최대의 크기는 이제는 세종시 인공호수공원에 뺏겼다고 합니다. 이러한 요소들은 분명 전원적인 거주 환경을 높이는 요인이기도 합니다.