1기 신도시 탐방 (2) 천당위의 분당
부동산학 박사의 알쓸신 ’집(家)’ 37회 2022년 4월
윤석열 당선인의 공약에 1기 신도시 재건축에 관한 것이 있었던 만큼 거래량과 가격에서 1기 신도시는 차별화 양상을 보이고 있습니다.
“지난달 대선을 기점으로 경기도 아파트 매매 거래량이 40% 넘게 급증한 것으로 나타났다. 특히 윤석열 당선인이 공약했던 재건축 규제 완화의 수혜가 예상되는 1기 신도시 지역에서 매수 수요가 살아나면서 거래가 늘고 집값도 반등하는 분위기다. 일부 재건축 추진 단지에서는 직전 대비 수억 원씩 오른 금액에 거래도 이뤄지고 있다.”(조선일보 4월 20일)
지난번 일산 신도시에 이어 오늘은 분당신도시에 대해 이야기해보려고 합니다.
최대 규모의 신도시로 조성, 지금 가격도 신도시 중 으뜸
경기도 성남시에 조성된 1기 신도시 분당은 1기 신도시 뿐 아니라 수도권 신도시 최대 규모를 자랑합니다. 세종행정 중심복합도시 이전에는 한국에서 가장 큰 신도시였습니다. 면적은 19.6km2이며 10만 가구 약 39만명을 수용할 목표를 잡고 추진되었습니다. 1989년 4월 27일 신도시 개발계획과 함께 발표되었으며, 1991년 10월부터 1996년 3월까지 입주했습니다.
시작부터 남달랐던 신도시, 분당
분당 신도시가 신도시에서 가지는 상징성은 시작부터 남달랐습니다. 지금도 신도시 중에서 가장 크고 높은 가격대를 자랑하고 있습니다만, 태생부터 분당 신도시는 신도시 개발의 ‘마스터 피스’ 라고 할 수 있습니다. 현재는 ‘LH(한국토지주택공사)’라는 이름으로 통합된 기관이 바로 한국토지공사와 대한주택공사입니다. 당시에 신도시 관련 개발 실행을 주관하던 공기업입니다.
이 두 기관이 모두 분당 신도시 조성과 함께 분당으로 본사를 이전하였습니다. 한국토지공사는 분당구 정자동에 대한주택공사는 오리역 인근에 자리를 잡았습니다. 물론 현재는 두 공사 통합 이후 진주로 본사를 이전하였으나, 여전히 LH가 오리사옥을 사용하고 있습니다. 국가 주도 개발이 시행되던 당시에 개발 사업을 도맡은 양대 기업이 분당 신도시에 자리를 잡았다는 것을 생각해보면, 분당 신도시의 상징성은 시작부터 남달랐다는 평입니다.
고품질 주거 환경을 제공하는 중산층을 위한 도시
분당 신도시의 타겟 계층은 중산층입니다. 설계부터 우수한 주거환경을 목표로 이뤄졌고, 중대형 평형도 공급이 많이 되었습니다. 입지부터 강남의 수요를 흡수하는 것이 목표였습니다. 실제로 탄천이 부동 전반에 걸쳐 흐르고 있고, 중앙공원, 율동공원과 같은 대형공원이 형성되어 있습니다. 신분당선, 분당선 이전에 경부고속도로 인근에 입지하여 교통이 우수한 입지라고 볼 수 있습니다.
‘천당 위에 분당’ 이라던 지난 상승기, 글로벌 금융위기 이후 분당 주춤
우수한 거주 환경과 용인, 광교, 동탄까지를 배후 지역으로 두고 있는 분당에 대해 ‘천당 위의 분당’이라는 말이 나온 시점은 바로 지난 상승기였습니다. 그러나, 글로벌 금융위기 이후 주택가격 조정기에 분당 주택 가격이 크게 하락하면서 ‘천당 위에 분당’이라는 말은 옛말이 되었습니다. 실제로 2014-2016년에는 분당의 50평대 역세권 시범 아파트가 7억 원 수준까지 하락했었습니다. 그리고 새롭게 등장한 광교, 판교 등의 공급과 만나 분당 신도시가 주춤했죠. 그러나, 최근 들어 역세권 분당 시범 50평형이 22-23억 원을 상회하면서 가격 측면에서는 완벽하게 복귀한 모습입니다.
분당의 정비사업, 이제는 출발할 때
2021년 정자동 한솔마을 주공 5단지가 리모델링 사업계획을 승인 받은 이후 구미동 무지개 마을 주공 4단지가 리모델링 승인을 받았습니다. 최근 들어 재고 주택 가격 상승세가 가팔라지면서 분당의 사업성이 충분한 수준까지 올라왔고, 대선을 통해 1기 신도시 재건축이 논의되면서 분당이 이제는 정비사업의 상징으로 복귀 했습니다.
분당 신도시를 순수한 사업성으로 보자면 충분하다는 판단입니다. 용적률이 180% 이상 되는 중고층 아파트가 많은 편이나, 대형 평형이 많다는 점과 재건축을 촉진해야 하는 상황에서 300%를 채워준다면 사업성에는 의심이 없습니다. 특히 분당의 설계가 과거 4인가구를 기준으로 설계되는 바람에 전체 세대수가 1.5배 정도 증가한다 하더라도, 충분히 인프라가 감당 가능할 것으로 보입니다.
이러한 상황에서 대선에서 1기 신도시의 재건축 필요성이 대두되자 다시금 전국의 관심을 받고 있는 상황입니다.
