1기 신도시 탐방(4)중동과 산본

부동산학 박사의 알쓸신 ’집(家)’ 39회 2022년 5월

지난 번 삼 주에 걸쳐 분당, 일산, 평촌 신도시에 대해서 말씀드렸는데요, 이번에는 나머지 신도시인 중동과 산본에 대해서 이야기해보겠습니다. 중동과 산본 신도시는 1기 신도시의 대표 신도시인 분당/일산에 앞서 1989년 평촌신도시와 함께 발표되었고, 1992년 말부터 입주가 시작 되었습니다. 

중동 신도시, 서울과 인천의 중간 신도시

부천시에 위치한 중동 신도시는 부천시청이 신도시 내에 있으며, 산이나 언덕이 없는 완벽한 평지로 만들어져 있습니다. 일산이나 분당 신도시와는 달리 구시가지와 거의 인접하여 조성되어 있습니다. 현대백화점 중동점과 롯데백화점 중동점이 있습니다.  

중동 신도시는 서울과 인천을 잇는 지역성에 따라 상업/업무지역이 상당히 높은 비중을 차지하고 있습니다. 대부분의 신도시가 그러하듯 조성 초반에는 빈 땅으로 오랫동안 있었으나, 2000년 중반 이후 부천지역이 수도권 서부 최대의 상권으로 발전하면서 이러한 문제점이 해소되었습니다. 

입지가 많은 것을 결정 짓는 다는 것을 신도시를 통해서도 알 수 있는 것이 소위 빈 땅에 조성되었던 도시가 아니라 서울과 인천을 잇는 부천지역에 조성하다 보니 구시가지와 구분이 모호하고 신도시의 쾌적함은 덜하지만, 서부지역의 최대상권으로 커진 것으로 생각됩니다. 지하철은 7호선과 3호선, 1호선이 있습니다. 

산본 신도시, 가장 작은 1기 신도시

산본 신도시는 1기 신도시중 가장 작은 규모로, 상업/업무지구의 비중이 가장 낮습니다. 일각에서는 ‘신도시’ 치고는 규모가 작아 ‘택지지구’ 수준이라고 평하기도 합니다. 실제로 규모도 작고 상업/업무 지역 비중이 작은 탓에 기업의 본사나 공공기관이 없고 아파트+배후 상권으로 형성되어 있습니다. 뿐만 아니라 자체 열병합 발전소를 가지고 있지 않아 안양권 내의 평촌신도시로부터 전력과 난방을 공급받습니다(서울 내의 ‘신시가지’라고 할 수 있는 목동 또한 열병합발전소를 끼고 있습니다). 최근 들어 1기 신도시 재건축이야기가 나오고 있듯 노후화 문제가 있습니다. 다만, 산본 신도시내 아파트들의 용적률이 높아 리모델링 논의가 나오고 있습니다. 

1기 신도시, 리모델링이냐 재건축이냐 기로

최근 이슈화 되었던 1기 신도시 재건축 관련 공약 및 여전히 진행되고 있는 관련 이슈는 현재 1기 신도시 주민들에게 가장 큰 화제입니다. 1기 신도시의 입주가 90년대였다 보니 상대적으로 강남 지역 보다 용적률이 높습니다. 

반면, 입지는 강남/여의도 지역보다는 떨어지다 보니 토지 가치의 비중이 상대적으로 낮아 사업성이 강남대비해서는 좋지 않습니다. 이렇다 보니 재건축 가능성을 낮게 보고 리모델링을 추진하던 단지들도 이번 이슈를 지켜보고 있는 상황입니다. 아마도 1기 신도시 특별법과 정책 윤곽이 드러나기 전까지는 시장 혼란은 계속 것으로 예상됩니다. 

정말 500%가 된다면? 

뉴스에서 종종 보도되는 것처럼 최대 500% 수준의 용적률을 부여한다면 어떻게 될까요? 아마도 충분한 사업성이 나올 것이라 예상됩니다. 다만, 일괄적으로 용적률을 올려준다면 기대감에 아파트 구축가격이 뛰어오르는 만큼 가이드를 제시하고 일정 조건을 만족시키는 경우 용적률 인센티브를 제공하면서, 주택가격 자극을 최소화하는 방식으로 진행되지 않을까 예상됩니다.