2기 신도시, 1기와 3기 신도시에 가려진 존재감

부동산학 박사의 알쓸신 ’집(家)’ 41회 2022년 6월

2022년 재건축의 1기 신도시와 청약의 3기 신도시에 가린 2기 신도시

얼마 전 1기 신도시에 대해서 몇 주에 걸쳐 말씀드렸는데요, 최근 들어 3기 신도시 건설과 관련된 사전 청약이 주택시장 급등과 만나면서 시장의 화제가 되었습니다. 오늘은 사전 청약으로 화제가 된 3기 신도시와 재건축 기대감으로 최근 들썩였던 1기 신도시 사이의 존재 ‘2기 신도시’에 대해서 말씀드리고자 합니다. 

2기 신도시 역시 1기와 3기와 같이 주택 시장 안정 위해 시작

2기 신도시는 2003년 참여정부가 서울의 부동산 가격 폭등을 억제하기 위해 양질의 주택을 공급하고자 했던 정책의 일환으로 시행되었습니다. 2기 신도시의 컨셉은 과거 신도시에 대한 부정적 이미지를 바꾸고 소규모 분산 개발을 대체하는 계획도시로 개발하고자, 대규모 주택 공급보다는 충분한 녹지 확보와 주변 교통체계 구축, 신도시별 특화 계획으로 차별화를 시도하였습니다. 

판교 신도시는 테크노밸리, 동탄 신도시는 산업단지 조성을 통하여 경제적인 지속가능성을 강조하였고, 자족성을 확보하는 방안으로 추진되었으며 한강신도시는 인공운화와 운정 신도시는 녹지축과의 연계를 통해 환경적 지속가능성을 강조했습니다. 이러한 신도시별 특색차이는 현재 도시별 주택가격에 어느정도 녹아 있는 상황이긴 합니다. 

도시 별 입지 차이는 존재, 판교/위례 제외하면 도심과의 거리 있어

2기 신도시는 평균적으로 도심으로부터 30km권에 공급했으나, 20km거리의 위례와 판교 신도시, 40km권에 있는 동탄1과 동탄2 신도시 60km권에 있는 고덕 신도시 등이 있습니다. 위례와 판교를 제외하면 2기 신도시는 대체로 1기 신도시보다 더 떨어진 외곽에 입지하고 있는데, 이는 수도권 확장에 따른 저렴한 택지 공급을 위한 방책이었을 것으로 추정됩니다. 

면적/규모에 있어 1기 신도시 보다 크고, 사업 진행 기간 길어

2기 신도시는 약 124km2의 택지에 61만호로 구성되어 있습니다. 면적은 1기 신도시의 2배 인구는 1기 신도시의 1.4배 수준이죠. 다만, 속도는 1기 신도시 시기 대비 다소 느리게 진행되었습니다. 1기 신도시의 사업기간은 5-7년으로 빠른 지구지정과 토지수용, 부지조성과 주택분양을 통해 공급기간을 최대한 단축하여 진행했습니다. 

통상 재건축 아파트가 분양후 3년 정도가 이후에 입주한다는 점을 고려하면 1기 신도시의 속도는 참으로 빠른 것이였습니다. 재건축 아파트가 분양 후에 기존 아파트 철거, 시공의 단계라면 신도시는 지구 지정 이후, 토지 수용, 이주, 부지조성, 시공이라는 단계가 있으니까요. 

2기 신도시의 사업기간이 길어진 것은 1기 신도시의 단기 대량 공급으로 인한 부작용(노임 상승, 건자재값 상승, 기반시설 부족) 때문이기도 하지만, 80년대 후반 대비 민주화 된 정치/사회적 여건과 환경 규제 등도 한 몫 했을 것으로 사료 됩니다. 

2기 신도시 판교, 위례, 동탄, 광교 등 수도권 동남부 주요 도시가 되어

2기 신도시 중 가장 유명한(?) 도시라면 바로 판교가 있겠습니다. 1기 신도시 시기에 천당위에 분당이 있었다면, 분당위에 판교였으니까요. 그 외에도 위례, 동탄1, 동탄2, 광교, 한강, 운정, 옥정/회천, 고독, 검단 신도시가 있습니다. 

2기 신도시 가격은 판교, 면적은 동탄, 녹지율은 광교, 거리는 고덕

주택 가격 측면이나 자족성 측면에서 보면 판교 신도시가 가장 우위에 있습니다. 판교 테크노밸리의 성공에 힘입어 제2 테크노 밸리를 조성하고 있을 정도니까요. 전국에 있는 지방자치 단체에서 판교 신도시라는 성공 사례를 벤치 마크 삼고 있기도 합니다. 

면적으로 가장 큰 것은 바로 동탄2신도시입니다. 면적은 24km2이고 동탄 1과 2를 합친다면 33km2 수준입니다. 주택 수나 수용인구도 면적이 큰 동탄이 가장 큽니다. 동탄2에만 11.6만 호가 공급되었고 수용인구는 28.6만명에 달하고 동탄 1,2를 합친다면 수용인구가 거의 50여만 명에 이릅니다. 

거리가 가장 먼 곳은 고덕 신도시입니다. 평택은 이천, 연천과 같은 지역과 같이 수도권에 포함되지만 시장 흐름이 수도권과 궤를 같이 한다기보다는 개별 권역으로 움직이는 특성이 있습니다. 이번 주택가격 상승기에 높은 가격상승이 나타난 광교와 판교 모두 높은 녹지율을 보이고 있습니다. 광교는 43.8%의 녹지율을 판교는 37.5%의 녹지율을 보이고 있어 2기 신도시 평균인 31%를 상회합니다.