임차권등기 후, 보증금 돌려받는 방법

브런치스토리 구독자 여러분, <생활법률 창과 방패>, 박성기 법무사입니다.

우리는 임차권등기라는 방패를 세웠다면, 이제 보험금이라는 창을 사용할 때입니다. HUG, HF 등 보증기관으로부터 보증금을 받아내는 과정은 매우 복잡합니다, 서류 하나, 일자 하나가 중요합니다. 임차권등기 완료 후 보험금 회수하는 방법을 알아볼까요.

1. 언제 창을 휘두르는가? 언제 청구가 가능한지 볼까요

- HUG/HF 공통: 전세계약 종료 후 1개월이 경과해야 합니다. 계약 종료 2개월 전까지 나가겠다라고 통보한 증거, 내용증명, 카톡, 문자 등이 있어야 합니다. 집주인이 답장한 내역이 있으면 더 좋습니다.

2. 창의 날을 세우는 법은요? 보증기관에 갈 때 서류

- 임차권등기가 기재된 등기부등본: 등기소 등본 발급

- 확정일자부 임대차계약서: 원본 제출

- 전입세대확인서: 도로명 주소와 지번 주소 두 종류 모두

- 임대인 해지 통보 근거: 상대방 이름, 날짜, 읽음 표시 등

*배당요구통지서 등: 경매가 진행 중인 경우에만 해당

3. 세부 업무절차를 알아볼까요

① 서류 접수 및 담당자 배정: HUG 안심전세 앱이나 관할 지사 방문을 통해 접수(접수 후 1~2주 내에 담당자 배정)

② 현장 실사: 보증기관에서 현장 방문

③ 이행 결정 및 명도 안내: 이행결정 후 명도 예정일 통지

④ 명도 및 확인서 제출: 이삿짐 빼고. 보증기관(HUG/HF)에 비밀번호를 넘겨주고 관리비 정산

⑤ 보증금 입금: 명도가 확인되면 보증금 입금

4. 보증보험 가입 방법 (HUG / HF)

전세보증보험은 본인이 직접 신청해서 '보증서'를 발급받아야만 효력이 발생합니다. 계약 중이나, 곧 새로운 계약을 앞두고 있다면 아래 방법으로 가입하세요.

1) 가입 가능 시기

- 신규 계약은 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 ~ 임대차 계약 기간의 1/2이 지나기 전까지 신청

- 갱신 계약: 갱신 계약서 작성 후 ~ 갱신 계약 기간의 1/2이 지나기 전까지 신청

2) 가입 채널

- HUG (주택도시보증공사)는 모바일은 'HUG 안심전세' 앱, 네이버페이, 카카오페이, 토스로, 은행 방문은 우리, 신한, 국민, 농협, 하나, 기업은행 등, 전국 HUG 주택도시보증공사 지사

- HF (한국주택금융공사): 대출을 받은 은행 창구에서 전세자금대출과 함께 신청

3) 가입 전 필수 체크리스트 (방패가 만들어지는 조건)

- 확정일자와 전입신고: 반드시 완료된 상태여야 합니다.

- 공인중개사 날인: 개인 간의 거래는 가입이 불가능합니다. 공인중개사가 작성한 계약서여야 합니다.

- 대상 주택: 아파트, 단독·다구여, 주거용 오피스텔 등 (근린생활시설 등은 불가)

- 부채 비율: 선순위 채권 + 내 보증금이 집값보다 낮아야 합니다. (최근 기준이 엄격해져서 보통 집값의 90% 이하일 때 가입 가능)

5. 보증보험이 없는 경우의 '창' (민사 집행)

보증보험이 없다면 HUG가 돈을 주지 않습니다. 이때는 법원의 힘을 빌려야 합니다. 보험보험이 없는 상태에서 임차권등기라는 방패를 세운 당신에게, 이제 필요한 것은 집주인의 심장을 겨누는 법적 강제집행이라는 창입니다.

1단계: 지연이자(연 12%) 폭탄 투하

임차권등기만 하고 그 집에 계속 살면 이자가 붙지 않습니다. 하지만 '집을 비워주고 비밀번호를 알려주는 순간'부터 무서운 이자가 쌓이기 시작합니다.

2단계: '지급명령'으로 속전속결 판결문 따기

일반 소송은 6개월~1년이 걸리지만, 지급명령은 한 달이면 끝납니다. 전자소송 사이트에서 직접 신청 가능합니다. 확정되면 '판결문'과 같은 효력을 가집니다.

3단계: 채권압류 및 추심

판결문(지급명령)이 확정되면, 이제 집주인의 주거래 은행을 대상으로 채권압류를 신청합니다. 집주인의 카드가 정지되고 통장에서 돈을 뺄 수 없게 됩니다.

4단계: 최후의 수단, 강제경매

이래도 안 준다면 법원에 해당 주택의 강제경매를 신청합니다. 경매 비용을 먼저 내야 하지만, 나중에 낙찰 대금에서 돌려받습니다. 낙찰자가 나타나면 그 대금에서 내 보증금을 우선 배당받습니다.