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매거진 P2P투자 공략집

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계정을 잊어버리셨나요?

by 카카로하 Apr 22. 2020

P2P 투자 부동산 담보는 무조건 안전하다?

LTV, 근저당권 분석 실전!

안녕하세요, 카카로하입니다.

P2P 투자하는 과정중에 나오는 여러가지 개념들과 주의사항 등에 대해 최대한 쉬운 접근방법으로 배워나간다는 마음으로 관련 포스팅을 연재 중입니다.

오늘은 무엇?

오늘은 일반적인 부동산 담보 상품을 조금 더 구체적으로 파해쳐보겠습니다. P2P 상품중 부동산 담보 물건이 가장 안전하다고 인식되고 있는데요, 하지만 P2P 업체의 설명을 있는 그대로 받아들이면 위험할 수 있습니다. P2P 투자는 '유사수신행위의 규제에 관한 법률'에 의거 원금을 보장할 수 없기 때문에, 투자자 분들이 조금씩 공부를 통해 상품을 고르는 안목을 길러야 합니다.

어떤 형태의 담보를 설정했는지, 그 담보가 정상적으로 설정이 되었는지, 또 그 담보 설정에 대해 내가 확인할 수 있는 자료를 제공하는지 등을 예시를 들어 살펴보도록 하겠습니다.

오늘(2020.4.22) 기준으로 아직 모집마감이 되지 않은 피플펀드의 상품이 좋은 예시가 되겠네요.

※ 예시를 통해 어떤 상품에 문제가 있다고 말하고자 하는 것이 아닙니다. 문제의 '가능성'을 언급하고자 함이니 참고하시기 바랍니다.

▶ 상품명 : 아파트 담보(서울시 영등포구) 562

https://www.peoplefund.co.kr/showcase/ml1986

그렇다면!!

여기서부터가 오늘의 포인트입니다.

두 가지를 확인하셔야 하는데요, 첫번째는 LTV. 두번째는 근저당설정입니다.

① LTV

기본적인 LTV에 대한 정리는 아래의 포스팅을 통해 설명드린 적이 있습니다. 그러니 이번에는 예시에 집중해보겠습니다.

03. P2P 투자에서 LTV는 의미가 다르다? - LTV 자세히 들여다보기 https://brunch.co.kr/@kakaroha/7

"아파트 담보(서울시 영등포구) 562" 상품의 담보물은 피플펀드 감정가를 11억원으로 잡았습니다. KB부동산 시세를 그대로 따다 썼으니 이견없습니다. 국토교통부에 따르면 영등포구는 투기지역입니다. (아래 이미지 참조) 그리고 이 상품은 아파트이니 정부 LTV규제 40%가 적용되겠지요. 그럼 11억원의 40%인 4억4천만원이 대출가능한도입니다.

기획재정부, 국토교통부, 연합뉴스께 정리에 대한 감사를..

② 근저당설정

이 결과값을 갖고 첨부된 등기부등본을 보면 2019년 5월 30일에 4억 1,400만원에 대해 근저당설정이 된 것을 확인할 수 있습니다. 그리고 금융권 대출이 어려우니 피플펀드를 통해 2020년 3월 2일 약 2억3,000만원, 2020년 3월 20일 7,800만원 근저당설정이 들어갔습니다. 지금까지 총 대출액은 (채권최고액으로 설정했을 것을 감안하여 빼고 다시 계산하면)

상품정보에 등록되어 있습니다.

2019년 5월 30일 약 3억 5,000만원

2020년 3월 2일 1억 8,000만원

2020년 3월 20일 6,000만원

총 5억 9,000만원 정도가 됩니다.

이 금액은 대출 한도 4억 4,000만원 대비 1억 5,000만원을 초과한 것이죠.

이 기준대로 LTV를 계산하면 53.63%가 나오고 피플펀드는 52.83%로 표기했으니 비슷한 결과가 나오네요. 세부 내용은 어떤 기준을 적용했는지 알 수가 없어 잘 모르겠지만요. 그러나, 후순위로 들어가는 것이기 때문에 선순위에서 어떤일이 벌어질지 모르고 문제가 발생해서 경매가가 떨어질지도 모른다고 가정하여 예상 낙찰가를 가격 기준으로 잡으면 이 상품은 LTV 60%가 넘어가는 상품입니다.