[뉴로드 아파트 리모델링 사업 파헤치기 Vol.1]
별동을 지을 땅이 있는 단지인가?
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Jun 17. 2020
최근에 정부가 재건축을 억제하면서 권장하고 있는 리모델링 사업에 대해 면면히 살펴보도록 하겠습니다.
전체 구성은 리모델링 사업에 대한 기초부터 사례를 통해 아파트 리모델링 사업에 적합한 조건들까지 5번에 나눠서 쓸 예정입니다.
리모델링 사업은 재건축 사업과 다르기 때문에 투자시 고려 사항도 다른데 간혹 이런 부분을 놓치고 접근하거나 투자하시는 분들이 있어 안타까운 마음에 그 동안 공부해온 것들을 정리해보고자 합니다.
이 글을 읽으시는 분들에게 앞으로 아파트 리모델링 사업에 투자시 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.
첫번째 글은 아파트 리모델링 사업이 무엇인지 먼저 설명하도록 하겠습니다.
네이버에서 아파트 리모델링을 검색하면 아파트 인테리어 리모델링이 많이 나옵니다. 하지만 아파트 리모델링 사업이란 재건축과 마찬가지로 구축 아파트 단지를 신축 아파트로 다시 탈바꿈 시킨다고 볼 수 있습니다. 건축법 주택법 상으로 아래와 같이 어렵게 나오지만 쉽게 풀어서 설명하면 기존의 노후화된 구축 아파트의 구조나 외형을 바꿔 증축하여 신축 아파트와 같이 세대 및 단지의 환경 개선을 하는 것으로 이해하시면 됩니다.
다만 정비 사업 측면에서 접근해서 본다면 재건축과 상당히 많은 차이가 있으며 이 부분은 따로 설명 드리도록 하겠습니다.
건축법 제2조 제10호 및 주택법 제2조 제25호
리모델링 - " 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선 하거나 일부 증축하는 행위를 말한다"
가. 대수선 나. 증축 다. 세대수 증가
대수선 - " 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부형태를 수선/변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다"
리모델링 사업은 증축의 형태에 따라 크게 수평 증축 과 수직 증축으로 구분할 수 있을 것 같습니다. 사업성 측면에서 수직증축과 수평증축 중에 어떤것이 좋다고 볼 수 가 없습니다.
수직증축의 경우 세대수 증가가 용이하지만 기존 층수대비 3층까지 추가로 올리기 때문에 안정성 검증 절차가 추가적으로 필요하여 사업 기간이 늘어납니다. 수직증축 허가에 대한 불확실성을 가지고 있으면 사업기간 지연에 따른 사업비가 증대로 추가분담금이 올라갈 수 있습니다. 실제로 수직증축이 적용된 사례는 없으며 최근에 최초로 송파 성지 아파트가 수직증축형으로 사업 인가를 받았습니다.
수평증축의 경우 안전성 검증 절차가 수직 증축 대비 간소화 되기 때문에 사업기간이 줄어듭니다. 다만 최대 세대수를 15%까지 증가할 수 있는 리모델링 주택법을 고려할 때 세대수를 증가에 제한적 일 수 있습니다. 세대수 증가를 최대로 못 가져간다면 사업비용이 증가하여 분담금이 올라갈 수 있습니다.
이런 제약조건을 보완하기 위해 최근에 별동 증축을 통해 세대수 증가를 고려하는 수평증축 리모델링 사업이 많이 고려되고 있습니다.
그럼 우리는 어떤 아파트를 찾아서 투자를 해야할까요? 수평증축으로 세대수를 15%증대시킬 수 있는 아파트를 찾아야합니다.
이 부분은 재건축처럼 용적율이 처럼 수치화 할 수 없고 건폐율로도 확인이 불가능합니다. 단지의 배치를 보고 "별동을 지을 땅이 있는 단지 인가"를 고려해 보시면 좋을 꺼같습니다.
별동을 지을 땅이 있는 단지 인가?
리모델링 사업은 재건축과 다른게 집을 고치는 개념으로 정비구역 지정들의 절차는 따로 필요없으며 소유주들의 판단에 따라 리모델링 추진위원회를 구성하여 진행할 수 있습니다. 요즘처럼 신축 선호 분위기로 가면서 구축과 신축으로 가격 차이가 발생하면 상대적으로 좋은 입지를 갖추고 있는 구축단지들은 리모델링을 고려할 수 밖에 없습니다.
정부가 재건축을 지양하고 있는 시점에서 입지가 좋은 구축 아파트는 리모델링을 통해 가치를 끌어올릴 수 있어 재건축의 대체제로 좋은 투자처 가 될 수 있다고 판단됩니다.
