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by 에잇퍼센트 Mar 20. 2019

아파트 입주대란? 부동산 규제와 잔금대출

아파트를 구매하기 위해서 반드시 알아야 할 것들

살만한 아파트를 찾고 결정하기도 쉽지 않은 일이지만 그 후 입주까지의 절차들 또한 복잡하고 어려운 과정입니다. 오늘은 아파트 분양 후 입주까지의 절차와 부동산 규제의 영향을 살펴보도록 하겠습니다.

한국의 아파트 분양절차

우리나라의 아파트는 보통 선분양 후준공의 형태를 보입니다. 먼저, 아파트를 짓는 시공사(주로 건설회사)가 ‘새로운 아파트를 짓겠다’라고 공고를 한 후 입주자를 모으기 시작합니다. 실제 입주할 아파트가 아직 건설되지 않은 상태이므로 완공된 아파트와 유사한 견본 건물을 만드는데, 흔히 모델하우스라고 부르는 게 이에 해당합니다. 입주 희망자들이 모델하우스에 방문해 여러 정보를 고려한 후 주어진 기간 동안 청약(분양신청)을 하면 당첨자를 선정합니다. 이렇게 분양을 통해 예비 입주자를 선정하면 예비 입주자들은 아파트에 대한 값(분양대금)을 지급하고 건설회사는 이렇게 받은 돈과 금융기관에서 빌려온 돈을 바탕으로 아파트를 완공하는 방식입니다.

계약금 - 중도금 - 잔금

아파트의 가격은 기본 억 단위의 금액으로 매우 크기 때문에, 현실적으로 예비 입주자들이 금액을 한 번에 지불하기가 어렵습니다. 따라서 아파트의 분양대금은 일반적으로 계약금, 중도금, 잔금의 순서로 나눠서 지급합니다.

계약금 계약금은 부동산 계약을 시작하면서 발생하는 비용이며 통상적으로 분양가의 10%를 계약금으로 지불합니다. 계약금을 내는 단계에서는 아직 아파트가 본인의 것이 아니므로 은행을 통한 담보대출을 받을 수가 없습니다. 또한, 매수인(아파트를 사는 사람)이 계약금 지불 후 계약을 포기할 경우 계약금을 포기해야 하며, 매도인(아파트를 파는 사람)이 계약을 포기할 경우 계약금에 추가적으로 위약금을 지불해야 합니다.

중도금 중도금은 계약금과 잔금 사이에 지불해야 하는 금액이며 보통 분양가의 60%를 계약금으로 지불합니다. 선분양 후준공의 과정에서는 아파트 분양부터 실제 입주까지 약 2~3년의 시간이 소요되기 때문에 중도금은 이 기간에 따라 5~6번으로 나눠서 지급합니다. 중도금을 약속한 기간 내에 지급하지 못하면 연체 기간에 따라 연체 이자가 부과됩니다. 중도금을 치른 후에는 해지 시 쌍방 합의가 필요하며 일방적인 계약 해지의 경우 손해배상청구 등 법적인 문제가 발생할 수 있습니다.

중도금은 계약금과 비교하여 매우 크기 때문에 단기간에 현금을 조달하기가 쉽지 않습니다. 따라서 이에 대한 자금 확보 계획을 미리 마련해 놔야 하는데요.

대부분은 '집단대출'을 사용하여 중도금을 마련하게 됩니다. 집단대출은 해당 아파트를 구매하려는 여러 명의 계약자가 단체로 비슷한 조건하에 대출을 받는 것을 말합니다. 집단대출은 돈을 빌리는 사람의 입장에서는 일반 대출에 비해서 금리가 싼 편이라 좋고, 은행과 같이 돈을 빌려주는 대출기관의 입장에서는 많은 고객을 한 번에 확보할 수 있다는 장점이 있습니다. 또한, 대출 과정에서 주택도시보증공사(HUG) 혹은 주택금융공사(HF)의 보증, 아파트를 짓는 건설사의 연대보증이 들어가기 때문에, 은행 입장에서는 빌려준 돈을 못 받을 확률도 훨씬 적은 편입니다.

잔금 잔금은 계약금과 중도금을 지불한 후 남은 금액을 말합니다. 보통 분양가의 30%에 해당하는 금액이며, 입주일까지 잔금을 완납해야만 실질적으로 아파트에 대한 소유권을 얻게 되며 입주가 가능합니다.

입주절차를 모두 마치기 위해서는 위에서 말한 중도금과 잔금을 약속된 날짜 안에 완납하는 것이 중요합니다. 액수가 큰 만큼 많은 현금을 보유한 사람이 아니라면 중도금과 잔금을 확보하는 일은 쉽지 않습니다. 따라서 대부분의 사람들은 다음과 같은 방법 중 하나로 중도금과 잔금을 납부하게 됩니다.

1) 중도금을 집단대출로 조달하고 입주 시기에 이를 주택담보대출로 전환하여 대출을 받은 뒤,

대출금에 자신이 보유한 현금을 더해 잔금과 남은 중도금을 상환합니다.

2) 분양받을 집을 전세 매물로 내놓고 세입자를 받은 뒤에 전세 보증금으로 남은 잔금 및 중도금을 지급합니다.

3) 이미 다른 주택을 보유하고 있다면 기존 주택을 매매해서 신규 주택의 잔금을 확보합니다.

부동산 규제 - 지역별 LTV, DTI 비율

작년 9월 13일에 시행된 부동산 대책과 대출 관련 규제들로 인해 위와 같은 방식으로 중도금과 잔금을 확보하는 것이 매우 까다로워졌습니다.

투기과열지구 및 투기지역, 조정대상지역 등 지역별로 LTV와 DTI의 비율이 재설정 되었고 구매하려는 아파트가 어느 지역에 속해있느냐에 따라서 대출을 받기가 더욱 힘들어질 수 있습니다.

특히, 기존에 주택을 보유하고 있는 경우 투기과열지구 및 투기지역, 조정 대상 지역에서 원칙적으로 LTV가 0%입니다. 물론, 기존주택을 2년 이내로 처분, 혹은 신규 주택으로 전입을 증명하는 등 실제 거주용 주택을 구매한다는 것을 입증하면 신규 주택담보대출이 허용됩니다. 또한, 의료비, 교육비 등 생활자금 확보를 목적으로 주택담보대출을 받는 것 역시 허용되지만 이 경우에는 대출 기간 동안은 주택을 추가 구매하지 않겠다는 약정을 체결해야 합니다. 2주택 이상을 보유한 세대의 경우 조정대상지역 외 수도권 지역을 제외하면 은행과 같은 기존 대출기관에서는 추가적인 주택담보대출이 불가능합니다.

또한, 신규 중도금 대출의 경우 DSR이 적용되지 않지만, 중도금 대출을 이미 받은 사람이 추가로 주택담보대출이나 신용대출을 받으면 기존의 중도금 대출 내역 또한 DSR 규제를 받게 됩니다. 즉, 기존처럼 중도금대출을 주택담보대출로 전환하며 잔금과 중도금을 치르는 경우 강화된 LTV뿐만 아니라 DSR 규제도 받게 되기 때문에, 대출이 승인되더라도 대출액의 한도가 작아서 잔금과 중도금을 갚을 수 없는 상황이 발생할 수 있습니다.

이 경우 아파트 분양에 성공한 후에도 전체 분양대금 중 90%에 해당하는 중도금이나 잔금을 내지 못해 아파트에 입주하지 못하게 되는 경우가 발생하게 되는 소위 입주 대란이 일어날 수 있습니다.

효과적인 잔금 마련 계획

따라서 자신의 신용상태와 대출 내역, 입주할 아파트의 가치를 정확하게 파악하고 중도금과 잔금을 어떤 식으로 낼지 자금계획을 미리 세워두는 것이 중요합니다. 무주택자나 서민 실수요자에 해당하고, 투기지역 및 투기과열지구만 피한다면 여전히 LTV 70%까지 대출이 가능하므로 남은 30%의 금액을 마련할 수 있는 계획을 세워야 합니다. 내집마련디딤돌 대출 같은 저금리의 대출상품을 고려하는 것도 방법이 될 수 있습니다.

하지만 기존에 주택을 보유하고 있는 경우나 주택담보대출 내역이 있는 경우, 규제로 인해서 새로운 담보대출을 받기가 굉장히 힘들기 때문에 더욱 더 신중하게 잔금 마련 계획을 세워야 합니다.

따라서,

1) 기존의 주택담보대출이 있어도 추가로 대출이 가능하며

2) LTV와 한도 및 금리가 나의 상황에 맞는 최적의 조건을 갖춘 담보대출 상품을 찾아보는 것이 중요합니다.