입지규제최소구역 빠르게 정복하기(+인허가전략)
부동산 투자에 관심 많으신 분들, 업무상 필요한 분들 필독
입지규제최소구역은 지역, 지구에 따른 규제를 무시하고 건축용도, 건폐율, 용적율, 건축 높이를 상향시킬 수 있는 규정이다. 부동산 투자자, 디벨로퍼에겐 최상의 수익률을 안겨줄 수 있는 최고의 제도이다. 불과 6년밖에 안된 이 법안에 대해 알아보자
왜 입지규제최소구역이 생겼고
어디에 이 법을 적용할 수 있고
누가 이 법을 이용할 수 있고
어떻게 활용할 수 있는지 서술할 예정이다.
1. 왜 생겼나
(실무가 궁금하신 분은 건너뛰세요)
아무런 규제가 없는 도시는 난개발로 얼룩질 숙명을 갖고 있다. 때문에 각국은 난개발을 막고 특정 행위를 장려하기 위한 저마다의 제도를 갖고 있다. 우리나라는 "건축용도" · "건폐율" · "용적율" · "건축 높이" 대표적으로 이 네가지를 이용하여 개발의 바운더리를 제시한다.
건축용도는 엉뚱한 건축이 들어서지 않도록 막고,
건폐율은 한정된 땅에 건축물로 빽빽해지지 않도록 막고,
용적율은 도시에서 사람이 미어터지지 않게 하고,
건축 높이는 햇빛을 가리지 않게 하고, 스카이라인을 조정한다.
이 네가지 규제는 "지역"과 "구역"에 의해 정해진다. 서울시의 경우, 제2종 전용주거지역의 건폐율은 40%, 용적률은 120%이고, 중심상업지역의 건폐율은 60%, 용적율을 1000%이다. 중심상업지역에서는 땅을 20% 더 많이, 건물을 880% 더 크게 지어도 된다는 뜻이다. 자연히 상업지역은 빽빽한 건물이 들어서서 시민이 몰리는 환경을 만들어주고, 주거지역은 쾌적한 환경이 만들어진다.
그러나 문제는 현대 도시가 너무 복잡해졌다는 사실이다. 모든 도시를 지역과 지구에 맞춘 천편일률적인 규제로는 원하는 도시를 만들어낼 수 없다. 현대 도시는 다양한 기능이 융합된 복합적 수요가 증가하고 있다. 지역별로 여긴 업무만 짓고, 여긴 상업만 짓는 것보다 업무와 상업을 복합하는 방식이 현대인의 삶에 더 바람직하다. 간단하게만 생각해도 버스만 타러가는 동서울 터미널보다 신세계 백화점이 결합된 강남 고속버스터미널이 더 인기가 많다. 그렇기에 입지규제최소구역을 적용하여 허용 건축 용도을 포함한 여러 규제들을 느슨하게 풀어주고, 원활한 복합개발을 돕는다.
또다른 문제는 우리나라 도시들이 낙후되기 시작했다는 것이다. 우리나라 도시는 20년의 세월이 지나면 빛이 바래지기 마련이고, 그 옆에 생긴 신도시로 개발의 방향이 옮겨진다. 사람이 몰려드는 서울은 사정이 좀 낫지만 지방 도시들은 원도심의 낙후화 문제가 심각하다. 굳이 낙후된 도시의 건축을 철거하고 짓는 것보단 신흥 중심지에 투자를 하는 게 수익이 되다보니 도시의 슬럼화는 피할 수 없다. 때문에 입지규제최소구역을 도입하여 개발 제한을 완화해줌으로써 수익성을 늘려준다. 그러면 투자자들이 매력을 찾고 개발을 하게 되어 쇠퇴한 구도심이 살아나게 된다.
마지막으론 제도적 문제가 있다. 현행에서 개발 제한을 완화하려면 용도지역, 용도지구를 바꾸거나 지구단위계획을 수립하여야 하는데, 도시·군기본계획 또는 도시·군관리계획을 새로 정해야 바꾸거나 수립이 가능하다. 하지만 이 절차가 오래 걸리고 절차 또한 까다롭다. 그렇기에 상대적으로 신속한 규제 완화가 가능한 입지규제최소구역으로 합리적인 제도 변화를 만들어낸다.
한마디로, 기존 도심을 복합적인 토지 이용을 통해 활성화 하는 게 목적이다.
2. 어디다가 적용할 수 있나
필수요건 : 도시지역
우선 도시지역이어야 한다. 어디 시골엔 안된다. 그 다음엔 아래 해당 사항 중 해당되는 곳에 적용이 가능하다.
정확한 워딩은 [입지규제최소구역 지정 등에 관한 지침]을 보면 된다. [지침링크]
도시 생활권의 중심지
기차역, 버스터미널, 항구, 공공청사 등 사람 많이 몰리는 곳
지하철, 기차역, 터미널 노선이 3개 이상 겹치는 곳에서 500m 안에 있는 곳
노후한 주거지역 또는 공업지역
도시재생활성화지역 중 도시경제기반형 활성화 계획을 수립하는 곳(법률 용어라 말이 어렵다)
이렇게만 말하면 감이 안오니 사진을 몇 개 첨부했다.
첫번째 포항 해도수변 지대 사례는 생활권 중심지, 항구 거점시설에 해당하여 입지규제최소 구역으로 지정될 수 있었다. 두번째 고양 성사동 사례는 고양시에서 의지를 갖고 도시재생 활성화계획을 신청해서 혁신지구로 인정받아 입지규제최소구역으로 지정된 경우이다. 그외 부산 사상구의 경우엔 노후 불량 건축물이 밀집하여 입지규체최소구역으로 지정된 사례가 있다.
3. 누가 신청할 수 있나
누구나 가능하다. 본래 2015년 처음 제정되었을 때는 공공만이 제안할 수 있었다. 하지만 빡빡한 규정 때문에 인기가 없자 2020년에 여러 제약사항을 풀었다. 그덕에 2020년부터 민간도 제안을 할 수 있게 되었다.
그러면 여기서 의문이 하나 들 것이다.
"신청한다고 다 되나?"
결론부터 말하면 아직 선례가 없다. 2022년 현재, 아직 민간이 제안을 하여 구역으로 지정된 사례가 없었다. 때문에 모 광역시 시청 도시계획 관계자에게 문의해보았다. 아직 자신들도 해당 법규를 적용한 사례가 없어서 확답은 어렵지만 법 취지에만 맞다면 긍정적으로 검토하겠다는 원론적인 답변을 받았다.
다만, 하나 팁이 있다면, 입지규제최소구역으로 공공이 제안하는 땅을 찾아서 그 옆의 부지를 매입해 본인도 입지규제최소구역 지정을 요청하면 공공의 검토를 한번 거쳤으니 확률이 더 높아질 것이다. 대표적인 사례가 부산 영도이다. 부산 영도 청학동 일원은 2019년 오거돈 시장 때부터 추진하던 지역 활성화 사업으로 박형준 시장 임기에도 개발 기조가 이어졌다.
부산시의 계획은 이러하다. 우선, 산업혁신구역으로 대상지를 지정한다. 그뒤, 입지규제최소구역을 제안하여 건축 제한을 완화시켜 최적의 사업을 이루어낸다. 크게 보면 위에서 언급한 고양 성사동과 비슷한 맥락이다.
현재 영도지구 주변에는 저평가된 산업정비구역 일대 부지들이 있다. 부산시가 부스트벨트를 산업혁신구역으로 지정할 때 본인 부지도 산업혁신구역을 제안한다. 수용이 되면, 다음으로 입소구역을 제안한다. 물론 지지부진한 과정을 거쳐야 하고, 인허가를 위해 발품도 팔아야한다. 하지만, 규제 완화로 인한 사업성이 충분히 확보되고, 즉시 개발을 해야하는 상황이 아니라면 충분히 고려할 사항이다.
부산 영도의 경우 입소구역 제안을 위한 추천 코스 (글쓴이 작성)4. 어떻게 활용할 것인가
입소구역의 핵심은 아래 세가지이다.
용도, 용적률, 건폐율, 높이 등 용도지역제의 행위제한 내용을 별도 지정
개발용도, 기반시설, 개발밀도, 기타 규제 및 완화를 도시․군관리계획으로 결정
건축법 등 다른 법률의 적용 특례에 의한 건축규제 완화
쉽게 말해 행위제한을 포괄적으로 완화시킨다는 뜻인데, 그 정도를 알아보자.
아래 표는 부산 사상구 입소구역 열람 공고이다. 해당지역은 준공업지역으로, 부산시 조례에 따르면 건폐율 70%, 용적률 400% 제한을 받는 입지이다.
부산 사상구 입소구역 사례하지만 입소구역으로 지정된 후, 용적률이 1.2배 가량 상향되었고, 허용용도도 추가되었다. 이 사례를 통해 완전히 파격적인 수준의 완화보단 일반적인 여타 완화 규정 선에서 풀어주는 것을 알 수 있다.
국토교통부 도시정책과 20.09.02 보도자료또 한가지, 2020년부터 입소구역이 완화되어 디벨로퍼가 입소구역을 이용하여 사업성을 늘리기에 유리한 환경이 마련되었다. 우리나라는 특히 주거 분양이 돈이 되는 분야인데, 주거기능의 비율을 2배로 늘렸다. 해당 주거의 분양으로 초기 자본을 마련하는데에 도움이 될 것으로 기대된다. 또한, 최소면적 제한이 폐지되어 소규모 대지를 개발하는 디벨로퍼도 입소구역 제안이 가능해졌다.
이만 입소구역에 대해 알아보았습니다. 틀린 부분이 있으면 수정사항 댓글에 남겨주시기 바랍니다. 바로 수정하겠습니다.
참고하면 좋을 자료
[포항 해도수변지역 일대_입지규제최소구역 최초 지정]; 국토교통부; 2015.11.20
['입지규제최소구역' 제도의 실효성을 높인다]; 국토교통부; 2020.09.02
[입지규제최소구역_업무처리_매뉴얼]; 국토교통부; 2015.04
[부산광역시 공고 제2021-246호] (사상구 입소구역 관련 내용)
