부린이의 첫 아파트 매수, 뭐부터 해야 할까?
실전 아파트 매매 1
Image by Hundankbar from Pixabay
미로나: 사장님 제가 아파트를 보러 왔는데요, 이 집이 좋아요 저 집이 좋아요?
사장님: (당황하며) 그거야 손님이 어떤 점을 중요시하는지 모르니까 내가 말하기는 어렵지. 그런데 이 집이 더 비싸긴 해.
미로나: 그런데 이 집이 왜 더 비싸죠? 비슷하지 않나요?
사장님: 그거야 이 집이 아무래도 조금 역이랑 가까워서 그렇지 않을까?
미로나: 사실상 3분 정도 차이밖에 안나는데도 이렇게 가격 차이가 나요?
사장님: 요즘 사람은 교통이 중요하니까 그렇지 뭐.
미로나: 집 매수하려는데 어떤 것이 중요한가요?
Image by Hundankbar from Pixabay최근에 지인 부린이 동생이 집을 사려고 부동산에 갔었다고 합니다. 그래서 이런 저런 이야기를 나누었습니다.
그러다가 제가 처음 집 살 때 정말 아무것도 모르고 부동산에 들어가서 이것저것 물어봤던 기억이 문득 났습니다.
정확하게 위 처럼은 아니지만 부동산 사장님한테 별 이야기를 다 물어보고 또 사장님은 잘 대답을 해주셨어요. 결국 그 분이 제 첫 집을 매수하는데 도움을 주셨습니다. 나중에 두 번째 집을 살 때도 그 사장님께 물어봤던 기억이 있어요. 그 정도로 사장님을 귀찮게 해드렸는데, 지금 생각해보면 참 어린 나이에 무례를 저지른게 아닌가 싶습니다. 사장님께서 나중에 비슷한 직종을 가진 아들 이야기를 해주시면서 자식 생각이 나서 도움을 주셨다고 말씀해주셨습니다.
참 어린 시절 아무것도 모를 때 귀인을 만난셈이죠. 그때 저는 아파트 매수에 대한 기준이나 그런게 전혀 없었습니다. 그 중개인 분 덕분에 좋은 첫 집을 매수해서 지금까지 이렇게 잘 살고 있나싶습니다.
제 글을 보는 분들 중에서는 신혼부부나 사회초년생들이 보신다면, 이 글이 참고 되길 바라는 마음에 몇 자 적어봅니다.
이번 글은 절약과 저축을 통해 돈을 모은 다음에 실제로 매수할 때 뭐부터 해야 할지 모르는 사람들을 위해 글을 써봅니다.
일단은 매수 전 '생각' 이자 '전략'부터 세웁니다.
첫째, 일단 아파트 선택의 기준을 세웁니다.
제가 생각하는 아파트의 중요 요소는 다섯가지입니다.
교통, 일자리, 자연, 학군, 개발호재
이 다섯 가지 중에서 내가 중요하게 여기는 것을 순위를 매깁니다.
이는 사람의 상황마다 너무도 다르기 때문에 가치의 기준이 모두 다를 수 있습니다. 미혼은 직주근접이 가장 중요할테고 자녀가 있는 가정은 학군이 중요할 것입니다. 또한 퇴직을 염두해두고 계신 분들께는 교통과 자연환경이 중요하겠죠. 그래서 미리 내 상황에 맞게 중요 요소를 순위를 매겨 두는 것이 좋습니다.
선택의 기준은 내가 중요한 것도 중요합니다만, 더 중요한 것은 남들이 보기에 좋은 것입니다.
왜냐하면 첫 아파트는 분명히 언젠가 매도할 것이기 때문입니다. 천년만년 살고 싶지만 그럴 수 없습니다.
어떻게 남의 시각으로 볼 수 있을까요?
아주 간단합니다.
사회초년생이든 미혼이든 남자든 나이가 어떻든간에
자기를 '유아 자녀가 있는 엄마'라고 생각해보세요. 그리고 나의 선호도를 그 다음으로 맞추세요.
그 이유는 저 시기와 입장이 가장 아파트를 매수를 필요로 하며 수요가 많기 때문입니다.
아파트 매수 기준을 세울 때는 반드시 본인이 '유아 자녀가 있는 엄마'입장이라고 생각하고 내가 선택한 아파트를 바라보세요.
둘째, 아파트 매수의 목적을 생각해야 합니다.
실거주용인지 투자인지 등을 말합니다. 특히 지방에 거주해야 한다면 이 부분을 명확히 해야 합니다.
개인적으로 저의 경우
실거주라면 학군, 일자리, 교통, 자연, 호재 순으로,
투자라면 교통, 학군, 일자리, 호재, 자연 순으로 정합니다.
위의 경우는 지극히 개인적인 견해입니다.
하지만 보통 첫 집을 실거주 겸 투자로 생각하는 경우가 많기 때문에 공통적으로 중요한 학군과 교통, 일자리를 중요 요소로 검토해야 합니다. 여기서도 반드시 위와 같이 자녀가 있는 어머니 입장에서 검토하세요.
셋째, 가용 자금을 검토합니다.
사용할 수 있는 현금이 얼마인지 정확하게 검토합니다. 계약 후 3~6개월 정도 잔금 기간을 두기 때문에 그를 고려하여 가용 현금을 계산해봅니다. 마음에 드는 매물은 가계약금을 보통 바로 보내기 때문에 계좌에 현금이 있어야 합니다. 또한 계약시 10% 정도의 계약금을 보내야 합니다. 따라서 가용 자금을 검토해봐야 합니다.
넷째, 가능한 대출을 검토합니다.
내 상황에서 가능한 대출을 서칭합니다. 특히 정부 지원 대출이 된다면 그 기준을 정확하게 공부해서 나에 맞는 정부 지원 대출을 찾아봅니다.
평범한 사회초년생 직장인이 접근할 만한 가격대는 정해져있습니다. 첫 집을 매수할 때는 웬만하면 정부 지원대출이 될 겁니다. 예를 들면 내집마련 디딤돌대출, 신생아 특례 대출, 보금자리론 등등 가능하다면 정부 지원 대출을 적극 활용하세요. 왜 정부 지원 대출이 좋은 지에 대해서는 제 블로그에 여러 번 반복해서 언급했습니다.
간략하게 말하면 DSR 프리, 저금리, 체증식 가능 정도로 요약할 수 있겠습니다. 이 DSR 프리는 첫 집을 사는 신혼부부나 미혼 등의 청년 층에게 매우 유리한 점입니다. 일반 은행 대출은 가용 소득에 따라서 대출 한도가 결정되는데 이때 결정적으로 한도를 낮게 만드는 주범이 DSR입니다. 그러나 정부 지원 대출은 복지성 제도입니다. 소득이 적은 분들에게도 어느정도 DSR을 자유롭게 해서 정해진 한도(LTV)선에서 대출을 일으킬 수 있게 만드는 것입니다.
주택담보대출이 가능한지, 얼마나 되는지 등을 인터넷과 은행에 직접 가서 알아볼 수 있습니다. 요즘은 은행에서도 아파트 kb시세가 조회가 다 되기 때문에 주소와 원천징수영수증만 갖고 가면 대충 대출 금액이 나올 수 있는 부분입니다. 또한 인터넷 은행이 있기 때문에 언제든지 대출 가능 금액을 뽑아볼 수 있습니다.
주담대로 모자라면 신용대출이나 직장의 임직원 대출 등 다른 대출도 알아봐야겠죠?
다섯째, 세금을 검토해봅니다.
대충 아파트를 매수했을 때 들어가는 세금을 검토해봅니다. 아파트를 매수하면 등기할 때 취득세를 냅니다. 그리고 보유하는 중에는 재산세(조건에 따라 종부세도)를 냅니다. 마지막으로 매도할 때는 양도세를 냅니다.
이 부분은 나중의 일이라 후에 검토한다고 해도, 취득세는 매수 잔금 후에 반드시 들어가는 세금이기 때문에 꼭 검토해봐야 합니다. 첫 집이라면 생애최초 취득세 할인, 면제 등의 혜택이 있습니다. 또 주택 가격, 주택수, 규제 지역 여부 등에 따라 취득세는 달라지 수 있으므로 반드시 검토해야 합니다.
이렇게 검토 후에 아파트를 고르게 됩니다. 그럴 때 막막하기 때문에 우리는 손품, 발품을 팝니다.
손품은 인터넷으로 알아보는 것,
발품은 직접 현장에서 뛰면서 알아보는 것입니다.
다음 글은 제가 자주 이용하는 손품 어플이나 도구에 대해 적어보겠습니다. 그리고 임장이라고 할 수 있는 발품에 대해서도 적어보겠습니다.
오늘은 부린이가 집 매수할 때 뭐해야 하는지? 적어보았습니다.
도움이 되셨으면 좋겠네요. ^^
끝!
