역세권 청년 자가 주택 사업
역세권청년 자가주택사업 가능할가? 01(시작)
하시는 사업이 어떤 사업이세요?
직장인이라면 “직업이 어떻게 되세요?” 와 같은 질문일겁니다. 제 업은 ‘시행업’으로 분류가 되고 ‘토지개발자’ ‘부동산개발자’ 등으로 얘기 할 수 있는데
많은 분들이 ‘공인중개사’ 혹은 ‘건설회사’와 헷갈려 하십니다. 조금 더 쉽게 설명하자면 제 직업은 부동산 디벨로퍼로서 어떠한 ‘토지’에 어떠한 ‘공간’을
어떻게 만들지 구상하고, 금융을 붙이고, 건축사, 시공사, 감리 등을 붙이는 총괄 감독(피디), 기획자 정도로 생각하시면 됩니다.
그런 디벨로퍼로서 불혹을 앞둔 15년차 사업가 이며, 현재 총 사업비 약 1,000억원(일천원억)의 대현동 ‘역세권 청년주택’ 사업을 2년 넘게 진행하고 있습니다.
진행하는 사업의 지주작업 단계가 마무리 되가며 약간이나마 여유가 생겼습니다. 그리고 그런 여유를 부릴때, 다음과 같은 문제의식이 생겼습니다.
‘ 우리가 하고 있는 사업이 진짜 청년들의 주거문제를 해결 하는 사업인가? ‘
‘ 임대료를 시세보다 10~30% 저렴하게 해준다 하더라도 결국 소수의 시행사 및 관련된 사업자들만 배불려주는 사업이 아닐가? ‘
천억이 넘는 사업을 진두지휘 하고 있지만, 어렸을때부터 가난하여 17살에 고등학교를 자퇴하고 사회에 나와 퀵서비스, 배달, 야간공장 등
조금이라도 시급을 많이 주는 일을 전전하며 20대 초반에 어렵게 창업했고, 지금도 자금을 쌓아두고 사업하는게 아닌지라 사회적으로 약자들에게 공감을 더 느낍니다.
자립을 돕는 쾌적한 주거지를 만들어 ‘임대’를 싸게 해주는것도 중요하지만 청년들에게 ‘자산’을 만들어 주는 것이 훨씬 더 중요합니다.
그래서 요 몇일 ‘청년 자가 주택’’ 사업에 대에 주변 분들에게 상의를 하며, 사업에 대에 구상을 하고 있습니다.
역청자와 후분양 매입역세권청년자가주택(이하_역청자) 사업과 기존의 후분양으로 공동주택(빌라등) 매입이 뭐가 다른지 정리해봤습니다.
후분양 매입의 단점은 너무나 많이 있습니다.
- 높은 매입가 (건설 시행업자 등의 이윤이 포함됨)
- LTV80% 일때도 6천만원, 70%수준이면 9천만원의 자기자본이 필요 함
- 높은 자기자본에도 불구하고 이자가 비쌈
- 1층 필로피와 판에 밖힌 구조, 커뮤미티 시설 없음 (건설 원가 낮추기 위해)
- 그로인해 낮은 자산가치 형성(재개발, 재건축 기대하기 어려움)
반대로 역청자 사업의 경우 다음과 같은 장점이 있습니다.
- 총사업비 대비 10~30%낮은 매입원가 (이윤이 사업 주체, 즉 매입하는 청년에게 돌아감)
- 개인 LTV 상관없이 총사업비 대비 90%까지 공적자금 대출로 자기자본 3천만원 수준
- 낮은 자기자본에도 불구하고 이자가 쌈(후분양 대비 반값 수준)
- 지하층, 테라스, 옥상등의 개발로 입주민 공유주방, 독서실 등 커뮤니티 시설 설치
- 개인 매매는 지분으로, 전체 법인 소유로 향후 재개발, 재건축 수월 함
이 외에도 입지선정이나 건축 설계부터 수요자(소유자겸 실거주자)중심으로 진행이 됩니다.
즉 테마나 컨셉등을 추가 할 수도 있습니다.
- 애묘인의 집 -> 고양이통로, 타워 등 고양이 친화적인 건축
- 크리에이터의 집 -> 대형 스튜디오와 개별 스튜디오, 음향과 고사양 서버 등을 고려하여 건축
- 부킹의 집(?) -> 신원이 확실한 미혼남녀와 파티룸, 비비큐, 수영장 등 이벤트(?)가 일어 날 수 있는 공간 구성
- 신혼부부의 집 -> 3룸 구조와 세대당 별도 창고를 설치하여 쾌적한 공간 제공 및 공동육아 시설 설치
또 한 ‘생애 첫 집’ 구입 혜택을 포기하지 않아도 되고 ‘법인’의 지분을 소유함으로서 매매가 수월하고 세금이 저렴 합니다
위와 같이 구상하는 역세권청년자가주택 사업이 잘 될지? 아니면 글로만 남을지 아직 모릅니다. 혹은 진행은 하되 글로는 안남겨 질 수도 있습니다.
그래도 최대한 노력하여 이 블로그에는 <역세권청년 자가 주택> <내건내장(내건물에서 내장사하기)> 그리고 기본적인 시행사업이나 대현동 개발사업에 대에 올릴려고 합니다.
감사합니다.
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이메일 : ceo@zarigroup.com
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