부동산 디벨로퍼 기업이 연구하는 이유
소셜디벨로퍼 그룹 더함은 ‘공간을 통해 우리 삶을 더 이롭게’라는 슬로건을 바탕으로 부동산 영역 전반에서 혁신을 추구하고 있습니다. 공간과 사람의 연결을 고민하며 지속가능한 개발, 운영 방식을 제안한 결과, 국내 최초의 아파트형 마을공동체 위스테이를 비롯한 다양한 수요자 기반의 공간이 탄생했습니다.
부동산에 대한 인식을 바꾸고, 보다 건강한 사회를 만들기 위해, 전에 없던 ‘새로운 판’을 짜는 건 쉽지 않은 일입니다. 그렇기에 더함의 방식이 확산될 수 있도록 끊임없이 질문하고 검증하는 과정과 노력이 필수적인데요. 디벨로퍼 기업인 더함이 ‘연구’의 중요성을 강조하고 지속하는 이유, 그리고 더함의 사업을 대상으로 한 인상 깊은 연구들을 소개합니다.
출처 : 언스플래쉬0. ‘소셜’과 ‘디벨로퍼’는 공존할 수 있을까?
한국인들에게 삶의 중요한 과제이자 과업이 되어 버린 ‘내 집 마련’이라는 화두를 중심으로, 많은 사람들이 부동산에 관심을 기울이고 있습니다. 하지만 매일 보고 듣는 부동산 관련 정보량과 경험이 제각기 다르기에, 사람들은 서로 다른 관점에서 부동산개발을 바라보곤 합니다. 부동산개발을 두고, 누군가는 가진 것(투자자본, 전문지식 등)이 크게 없어도 (관계, 권력 등으로 얻은 정보로) 기회만 잘 포착하면 엄청난 수익을 얻을 수 있는 횡재 사업으로 인식하지만, 누군가는 다른 어떤 분야 못지않게 치열하게 고민하고 제안하고 설득하며 공들여 쌓아가야 하는 사업으로 인식합니다.
산업군을 바라보는 관점이 이렇게 다르다면, 해당 직업에 대한 사람들의 인식차도 크게 존재할 텐데요. 안타깝게도 한국 사회에서 부동산개발업을 바라보는 인식은 부정적인 경향이 있습니다. 이처럼 부정적 인식이 강한 사회적 분위기에서는, 디벨로퍼가 사회적기업이 될 수 있는지, ‘소셜’과 ‘디벨로퍼’라는 단어가 나란히 공존할 수 있는지, 이들이 왜 연구를 하는지에 대한 의구심이 들 수도 있습니다. 그렇기에 부동산 디벨로퍼 기업에서 연구를 수행하는 이유를 말하기에 앞서, 부동산개발업의 정의부터 다시 찬찬히 짚어 보려 합니다.
1. 제한된 공간 위에 가치를 세우는 일
[부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률]은 부동산개발에 관한 기본적인 사항과 부동산개발업의 등록, 부동산개발업자의 의무 등에 관하여 필요한 사항을 규정함으로써 부동산개발업을 관리ㆍ육성하고 국민의 재산권 보호에 이바지함을 목적으로 만들어졌습니다. (바꾸어 말하면 의무나 자격 등에 대해 관리되지 못한 상태로 벌어진 부동산개발 사업으로 재산을 잃은 사람들이 생겨났었다는 말일 수 있죠.)
법률적 정의는 일상 언어, 혹은 학계와 산업에서 통용되는 표현과 달리 다소 딱딱하게 느껴질 수도 있는데요. 하지만 이러한 법률적 정의로 이야기를 여는 이유는, 많은 전문가와 관계자들이 의견을 교환하고, 논의하고, 숱하게 다듬는 노력을 통해 만들어진 사회적 약속이기 때문입니다.
해당 법률에서 부동산개발이란 크게 두 가지로 나뉩니다. (i)토지를 건설공사의 수행 또는 형질변경[1]의 방법으로 조성하는 행위와 (ii)건축물을 건축ㆍ대수선ㆍ리모델링 또는 용도변경 하거나 공작물을 설치하는 행위인데요. 토지와 건축물(공작물)은 부동산개발 행위에 있어서 가장 핵심적인 요소라고 할 수 있습니다.
위의 두 가지 행위를 수행하는 부동산개발업을 등록하기 위해서는 부동산개발 전문인력을 보유하고 있어야 하는데요, 부동산개발 전문인력의 분야는 크게 (a)법률, (b)부동산개발 금융, (c)부동산개발 실무로 나뉩니다. 특히 ‘부동산개발 실무’의 경우, 관련 분야의 학사 이상 학위를 취득해야 하는 조건이 붙는데, ‘관련 분야’라 함은 경영학ㆍ경제학ㆍ법학ㆍ부동산학ㆍ지리학ㆍ도시공학ㆍ토목공학ㆍ건축학ㆍ건축공학ㆍ조경학 및 이에 상당하는 분야를 말합니다. 해당 학위를 취득한 이후, 또는 변호사ㆍ공인회계사ㆍ감정평가사 등의 자격을 취득한 이후, 일정 기간 관련 업무에 종사한 이후라야 비로소 전문인력으로 인정받을 수 있습니다.
또한 법률은 ‘부동산개발 관련 업무’를 크게 취득, 처분, 관리, 개발, 자문 다섯 가지로 나누고 있습니다. 흔히들 알고 있는 ‘매입’과 ‘처분’뿐 아니라, 개발된 토지/건축물을 관리하는 일, 타인의 의뢰를 받아 수행하는 부동산개발 자문, 부동산개발에 필요한 제도의 수립·운용에 관한 업무까지가 모두 부동산개발업에 속합니다. 이를 위해 정말 다양한 전문지식을 필요로 하는 것은 물론이고요. 법 규정상 부동산 디벨로퍼란 위와 같은 일을 수행하는 전문인력, 또는 전문인력과 함께 부동산개발업을 수행하는 자라고 할 수 있는데요. 하지만 위와 같은 법률적 정의에서는 이 일을 왜 수행하는지, 어떤 목표와 지향을 갖고 있는지에 대한 내용까지 아우르지는 못하고 있습니다.
한편, 한국부동산개발협회에서는 디벨로퍼의 일을 “시장의 수급 상황과 부동산의 잠재력을 정확히 예측하고 판단하여 개발 방안을 마련하고, 그 후의 단계들(기획, 용지 확보, 설계)을 거치면서 아무도 눈여겨보지 않던 부동산에 새로운 아이디어로 땅의 가치를 비롯한 다양한 부가가치를 창출해 나가는 활동”이라고 정의하고 있습니다. 법에서 다소 납작하게 표현된 부동산개발업을 좀 더 디벨로퍼의 가치와 지향성을 드러내는 관점으로 표현한 것이지요.
결국 부동산개발업이란, 부동산개발업을 수행하는 디벨로퍼와 소비자가 가지고 있는 의도·목적·욕망·가치를 한정된 토지와 그 위에 세워지는 건축물(공작물)과 결합하여 새로운 부가가치를 창출하는 일이라 말할 수 있을 것입니다. '어떤 사업을 하든 임대료를 가장 많이 받고 싶다', '도심 내 프리랜서를 위한 고급 공유 주택을 만들고 싶다', '누구나 이 명동성당 뷰를 즐길 수 있게 하고 싶다'… 등등 주어진 자원을 가지고 어떤 일을 할 수 있을지 또는 할 것인지는 그 일을 수행하는 디벨로퍼의 '전문지식 활용 능력(금융·법률·건축 등)', 그리고 사람과 삶에 대한 가치관 및 철학, 태도가 바탕이 되는 '사업적 목적'이 결합되어서 나오는 결과물이라고 할 수 있습니다.
출처 : 언스플래쉬2. 소셜디벨로퍼, 개인의 이익을 넘어 공익 증진을 목표로
더함은 도시와 공간의 개발 및 운영 구조를 혁신하는 소셜디벨로퍼라는 정체성을 가지고 있습니다.
디벨로퍼라는 정체성 서두에 놓인 ‘소셜’은, 더함이 사회적기업으로서, 사회적 가치를 지향하는 방식으로 부동산개발을 진행하고자 함을 나타냅니다. 여기서 말하는 ‘사회적 가치’에 대해, 더함이 수행한 <공공택지 내 공공시설을 활용한 사회적 가치 실현 방안 연구>에서는 다음과 같이 정리하고 있습니다.
“사회적 가치는 개인을 초월(혹은 포함)하여 지속가능한 공동체를 위해 지향하는 바람직한 가치로 정의할 수 있음. 즉, 사적 편익에 대한 개인의 관심과 요구를 넘어서 공동체와 공공성에 대한 관심과 지향점을 바탕으로 경제·사회·환경 영역의 다양한 가치, 그리고 개인·사회 공동체·미래 세대를 함께 고려하는 행동 규범이자 의사 결정의 기준으로 과거 경제 성장과 효율성 일변도의 행동 규범, 그리고 개인과 개별 조직의 이익만을 위한 의사 결정 기준을 성찰하며 등장한 개념”
더함은 사회적 가치, 즉 개인·사회 공동체·미래 세대를 함께 고려하는 지속 가능한 방식의 부동산개발을 지향합니다. 우리가 일하는 방식을 좀 더 구체적으로 표현해 보면, 다음과 같습니다.
■ 더함은 부동산을 ‘자산’이 아닌 ‘삶을 영위하는 공간’으로 바라봅니다.
■ 더함은 이윤 추구를 목적으로 한 기존의 부동산개발 방식에서 벗어나 안정적이고 지속 가능한 부동산개발 방식을 지향합니다.
■ 삶터, 일터, 놀이터가 되는 다양한 공간을 이용자 관점에서 개발 및 조성하고 공간을 채우는 프로그램과 콘텐츠를 통해 이용자 커뮤니티를 촉진합니다.
(출처: 더함 홈페이지)
3. 소셜디벨로퍼로서 더함의 연구 유형 세 가지[2]
더함이 소셜디벨로퍼로서 수행하고 있는 연구에는 어떤 유형들이 있을까요? 그리고 무엇보다 이런 연구를 하는 이유는 무엇일까요?
첫째, 부동산개발 프로젝트가 성사될 수 있도록 길을 찾는 탐색과 의사결정 사이에 좀 더 면밀히조사하고 숙고하기 위해 연구를 수행합니다. 이러한 차원의 연구는 직업을 가진 사람들이 자신의 업무 내에서 최선의 결과를 만들기 위해 기울이는 일련의 노력과 같은 선상에 있습니다. 이 경우, 연구는 일종의 직업윤리라고도 볼 수 있습니다.
부동산개발업의 특징 중 하나가 어디에도 같은 프로젝트가 없다는 것인데요. 토지에서 파생되는 법적/제도적 조건, 그리고 장소성과 같은 문화적/맥락적 조건들에 있어서 당연하게도 같은 토지란 없으니, 공산품처럼 반복해서 같은 결과물을 만들어 낼 수 없는 것입니다. 인허가, 자금조달, 마케팅 등 개발과 관련된 업무의 핵심적인 프로세스를 익히고서도, 프로젝트마다 완료로 가는 방법은 다시 찾아야 하는 수고로움이 따릅니다. 따라서 디벨로퍼들은 다른 어떤 분야의 실무자보다도 충실한 연구자여야 하는 것이지요.
둘째, 법과 제도라는 틀로 인해 제한된 토지의 가치, 사업의 효과 등을 향상시킬 수 있는 방안을 도출하고, 더 나아가 정책 입안자를 설득하여 정책화할 목적으로 연구를 수행합니. 즉 제도의 도입과 개선을 위해 연구하는 것입니다. 일반적으로 디벨로퍼들은 본인들이 기대하는 사업 결과물의 수준이 법/제도의 구속력과 부딪히는 지점을 만나고, 그 간극과 긴장감 안에서 적절한 해법 찾기를 모색하는데요. 그 과정에서 공익을 위해 타당한 수준의 법적 제한도 있지만, 시대적 변화와 다양한 요구를 반영하지 못하는 불합리한 부분도 발견하게 됩니다.
따라서 디벨로퍼들은 이와 같은 제도와 정책 관련 연구의 필요성을 현장에서 시시때때로 느끼지만, 이러한 연구가 (부동산개발 관련 다섯 가지 업무에 포함되어 있음에도 불구하고) 본업의 일부라고 생각하는 경우는 생각보다 많지 않습니다. 때문에 최근 한국부동산개발협회는 ‘협회 차원에서 체계적인 정책 개진을 위해 자체 연구조직을 강화하겠다’고 발표하기도 했습니다[3].
더함은 국토교통부 시범사업인 협동조합형 공공지원 민간임대사업으로서 ‘위스테이’라는 아파트형 마을공동체를 만들었는데요. 새로운 유형의 공동주택이 시범사업에서 그치는 것이 아니라 제도로 도입될 수 있도록 관련 연구에도 직접 참여했습니다.[4] 새로운 방식의 부동산개발을 하고자 출발한 더함에게, 지속적으로 법과 제도 개선 방안에 대해 연구하고 제안하는 일은, 추진하고 있는 다양한 과업 중 중요한 부분인 것이지요.
출처 : 언스플래쉬셋째, 더함은 ‘디벨로퍼’ 앞에 붙는 ‘소셜’의 정체성을 더 강화하기 위해 연구를 진행하는데요(이는 앞서 언급한, ‘토지 이용 및 부가가치를 극대화하기 위해 행하는 연구’와 이어지면서도 차별화된 연구입니다). 더함은 토지 이용 및 부가가치의 창출 과정에 토지주를 비롯한 소수의 이해관계자만 참여하고, 그로 인해 얻어지는 혜택 또한 소수에게 돌아가는 기존의 방식에 변화를 주고자 합니다.
이를 위해 더함은 넓은 범위로서 ‘커뮤니티’가 부동산 개발 과정에 참여할 수 있고 그 결과물을 함께 향유할 수 있는 방법을 찾기 위한 연구를 수행합니다.[5] 이러한 연구는 관례적이고 당연시되었던 것들을 다르게 보고, 전에 없던 새로운 것을 시도하려는 사회적기업과 소셜벤처 등에서는 어쩌면 필수적인 것일 수 있습니다. 또 다른 소셜디벨로퍼 기업 아이부키도 ‘공동체합의연구소’를 두고 개인들이 모여 공유하면서 생기는 공동체 관련 사건을 다루며, 개인과 공동체가 합리적으로 합의할 수 있는 공론 모형을 연구하고 디자인한다고 밝히고 있습니다(공식 누리집 참고).
이제 더함이 수행했던 사업의 결과물들이 조금씩 나타나는 시기를 맞게 되었습니다. 그동안 혁신의 기조로 시도해 본 것들의 결과를 깊이 있게 따져보며 확인하고 성찰하는 과정이 필요한 때인 것 같습니다. 그리고 그 과정을 기록으로 남겨 공간과 커뮤니티를 향한 더함의 가치관을 좀 더 많은 사람들과 공유하고 확산시키기 위한 방법으로서 연구가 필요하다고 생각합니다. 이러한 연구는 더함이 직접 하기도 하지만 더함이 해온 새로운 시도에 함께 관심을 가져준 다양한 분야의 연구자들이 함께 수행하고 있습니다.[6]
4. 개인·사회·미래 세대를 함께 고려하는 새로운 개발 방식에 대한 탐구
우리에게 맡겨진 자원을 개발∙이용∙관리하는 방식이 우리 삶에 어떤 영향을 미치는지, 기후변화와 환경문제를 통해서 어느 때보다도 직접적으로 느끼며 살고 있습니다. 부동산개발은 토지라는 필수적인 자원을 비롯해 많은 자원을 이용하고 투입하는 분야입니다. 개발이익을 가져가는 주체와 관리부담을 지는 주체가 달라 발생되는 외부효과에 관심을 기울이고, 개인·사회 공동체·미래 세대를 함께 고려하는 새로운 방식을 요구해야 할 때인 것이지요.
물론 이러한 변화의 필요성을 인식하여 관점과 생각을 바꾸고, 태도를 고치고, 새로운 방식을 실행하는 것은 쉽지만은 않습니다. 하지만 무엇보다 더함은 커뮤니티를 통해 부동산개발 과정 내에서 지속 가능성을 추구하고 있고, R&D팀뿐만 아니라 부동산개발실, 공간기획실, 공간콘텐츠팀, 커뮤니티실, 사회적자산운용실, 경영기획실 등 각 분야의 담당자가 새로운 방식을 실현시키기 위해 저마다의 역할로서 연구하고 있습니다. (R&D팀의 연구는 아주 일부분의 연구일 뿐입니다.)
이후 이어지는 글에서는, 더함이 수행한 연구와 더함의 사업을 주제로 한 다양한 연구 결과물을 살펴볼 예정입니다. 연구자의 시선을 따라가며, 더함이 새로운 방식의 부동산 개발을 위해 고민하고 찾고 시도했던 것들을 차근차근 둘러보고자 합니다. 그 과정에서 더함, 그리고 더함과 함께한 이들이 새로운 아이디어와 시사점을 발견하고 시도해 보는 용기를 얻길 기대해 봅니다.
[1] 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제51조 1항 3. 토지의 형질변경: 절토(땅깎기)ㆍ성토(흙쌓기)ㆍ정지(땅고르기)ㆍ포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립(경작을 위한 토지의 형질변경을 제외한다)
[2] 국립국어원의 정의에 따르면, ‘연구’란 “어떤 일이나 사물에 대하여서 깊이 있게 조사하고 생각하여 진리를 따져보는 일”이다.
[3] 신민규. (2021. 8. 23). 부동산개발협회, 정책연구실 추진…제도개선 지원. 더벨. 최종검색일 2022년 8월 19일, http://www.thebell.co.kr/free/content/ArticleView.asp?key=202108191232174080108687
[4] 주택산업연구원. (2019). 협동조합형 공공지원 장기 민간임대주택 제도도입 연구. 한국토지주택공사.
[5] 더함. (2019). 고덕강일지구 소셜 스마트시티 기획연구. 서울주택도시공사; 더함. (2020), 공공택지 내 공공시설을 활용한 사회적가치 실현방안 연구, 한국토지주택공사 등
[6] 박윤혜, 백일순. (2021). 돌봄의 위기와 대안으로서의 커먼즈 : 협동조합형 아파트 공동체 위스테이 별내를 사례로. 공간과 사회, 75, 208-245; 박진호. (2021). 지속가능발전목표(SDGs)와 협동조합형 공공지원 민간임대주택의 관계성 연구. GRI 연구논총, 23(3), 43-65; 정헌목. (2022). 사회적경제와 아파트의 결합: 협동조합형 공공지원 민간임대주택 ‘위스테이’의 등장과 입주과정. 한국문화인류학, 55(1), 47-92 등
