PF 부실 근황 2탄 (대주단, 건설사, 시공사)
언제 터질지 모르는 폭탄
지난 시간에는 금융위원회의 PF 점검 보도자료를 보고
PF 사업의 구조, 증권사와 저축은행의 위험을 짚어봤습니다.
내용이 이어지니 1탄을 안읽으신 분들은 아래의 링크에서 읽고 오시면 매끄러운 흐름이 만들어집니다.
https://brunch.co.kr/@wjdekdpf77/8
오늘은 이어서 PF 대주단 협약은 무엇인지에 대해 알아보고
폐업중인 건설사, 좀비가 돼가고 있는 시행사에 대해 알아보겠습니다.
PF 대주단
<PF 대주단 협약>은 한 사업장이 부도났을 시,
한 명이 먼저 대출 상환을 받아버리면 다른 모두는 돈을 못 돌려 받기 때문에 (갚을 수 있는 능력이 부족)
투자자들끼리 모여서 모든 돈을 상환받기 위해
어떻게든 만기연장, 이자유예, 자금지원 등의 조치를 해주고 있다.
그런데 문제가 생긴 187개 사업장 중 152개 사업장에 자금지원, 만기연장, 이자유예를 통해 연착륙을 시도하고 있다는 말은 듣기에는 좋아보이지만 다르게 바라볼 필요가 있다.
대주단이 모여 어떻게 돈을 돌려받을 수 있을지 회의했는데도
몇몇 사업장들은 도저히 살릴 각이 안나온다는 말이랑 같기 때문이다.
남은 35개의 사업장 중 12곳은 심사중이고 23곳은 공동관리가 부결.
경매, 공매를 통해 처리하게 되었다.
법원 경매 정보 통계에 따르면 법원에 접수된 전국의 경매 신규 물건 수는
2022년 상반기 4만건 이하였다가 2022년 하반기부터 4만건을 넘기더니
2023년 상반기 47,844 건으로 집계되었다.
불과 1년만에 약 1만건이 증가한 것이다.
주목할 점은 그 상승폭이 가파르다는 점에도 있다.
올해 3월부터 6월까지 4개월 연속 매달 8000건의 신규 물건이 증가했다.
서울은 다르다고 생각할 수 있지만, 서울도 문제다.
상반기 서울 빌라 경매 진행 건수는 4천754건으로
작년 상반기(2천114건)에 비해 125%가 증가했다.
서울 아파트도 올해 상반기에 804건이 경매에 부쳐져
작년 상반기(274건) 대비 193%가 증가했다.
서울에서도 문제가 생길 정도면 지방은 말할 필요도 없다.
대주단이 공동 관리를 포기하게 될 물량이 증가할 것으로 예상한다.
앞으로 경매 물건량도 늘어날 것이다.
경매 공부를 시작할 타이밍이 아닐지?
건설사 줄폐업의 사연
여러모로 힘든 와중에 시멘트 값을 포함한 건설 기자재 원가가 계약 당시보다 많이 올랐다.
계약 조건을 지금 당장 바꿀수도 없기에
자금이 부족한 중소형 건설사가 도산하고 있는 이유중에 하나가 된다.
특히 지방 건설사의 경우 말 그대로 '아사' 직전이라고 한다.
https://news.kmib.co.kr/article/view.asp?arcid=0924320751&code=11151500&cp=nv
올해 8월 말을 기준으로 종합건설사 370곳이 폐업했고,
전문건설업체는 2000곳 넘게 폐업했다.
아직 4개월이 남았는데도 작년 폐업한 업장 수를 이미 넘겼다.
건설사의 폐업이 지속되면 향후 주택 공급이 쪼그라들고 실업률 상승으로 이어질 수 있다.
당장 올해 7월까지 주택 착공 물량은 약 10만 가구로, 전년 동기 대비 54.1% 감소한 수치다.
아파트의 경우 인허가 기준 3~5년, 착공 후 2~3년 후 입주가 이루어진다.
이 상태가 지속된다면 2027년 주택 공급은 가뭄상태일 것이다.
국토부장관이 주택 공급을 늘리겠다는 말을 많이 하는 이유가 이것이다.
다만...
어째 일본의 잃어버린 30년의 초입, 버블경제기의 마지막 모습이 어렴풋이 보이는 듯하다.
좀비 시행사의 등장?
PF 글 1탄에서 브리지론을 상환해야 하는데 본 PF 대출이 승인되지 않아
브리지론에서부터 부실이 터지고 있다는 이야기를 했다.
시행사의 입장에서 고금리의 브리지론을 PF 대출이 나오기를 기다리며
이자로 자기자본을 계속 축내고 있다.
그렇다면 자금규모가 작아 브리지론의 이자를 버티지 못하는 시행사는 어떻게 될까?
이 시행사가 부도나면 브리지론으로 돈을 빌려준 금융회사의 손실로 직결되기 때문에
금융회사들은 각종 방법으로 시행사가 돈을 갚을 수 있게 도와준다.
대표적인 방법은 다음과 같다.
만기를 연장해주고, 이자를 후불제로 바꾼다.
이자를 후불제로 바꾼다니!
그럼 시행사는 당장은 이자를 내지 않아도 된다.
이 말은?
이자가 연체 되지 않는다.
연체율에 잡히지 않는 대출이 된다는 뜻이다.
당장 발표되는 연체율을 숫자 그대로 믿지 못하는 또 하나의 이유다.
금융사나 시행사 모두 부동산 경기 회복이나 금리 인하를 기다리며
무작정 PF 대출이 나오기를 기다리는 것이다.
물론 그러는 동안에도 이자는 쌓이고 있다.
거짓말 같은가?
루시아청담 514의 조감도. '국내 유일 수직 숲' 이라고 한다.'작년 말 채무불이행(EOD)를 선언한 서울 강남 청담동 개발사업인 '루시아청담514 더테라스'는 지난달 말 대주단 전원 동의를 거쳐 사업장 정상화로 결론냈다. 이자를 선불에서 후불로 바꿔주고 1500억원의 브릿지론 기간을 12월 말까지 6개월 연장해주었다.'
https://dealbook.co.kr/habangi-majeun-pfdaejudan-ijen-gyeoljeongyi-sigan/
폭탄이 터지는 시기를 미루고만 있다.
전망
아파트 가격 흐름이나 금리가 언제 인하될지 맞출 수는 없다.
일단 필자는 절대 못한다.
그러니 이 분야의 최고 전문가 두 명의 말을 들어보자.
https://n.news.naver.com/mnews/article/277/0005306074?sid=101
이창용 한국은행 총재는 지난 8월 24일
'다시 저금리로 갈 거란 생각에 집을 샀다면 상당히 조심하셔야 합니다.' 라고 말했다.
또 한국은행이 발행하는 8월 경제전망 보고서를 요약하자면,
부동산 아직 상승 흐름을 탔다고 말 못함.
가계대출 부실 위험 여전. 연체율도 증가중.
물가는 8월부터 다시 3%대로 올라, 연말까지 이어질 것.
고용의 경우 여성, 고령층 중심으로 증가중. 업종으로는 제조업, 건설업의 경우 둔화되고 있지만, 서비스업 중심으로 확장중.
제조업 뚜렷한 하강 국면.
정도의 내용이 있었는데
부동산의 가격 흐름이 반등되었다고 보는 것 같지는 않다.
그리고 계속 증가하는 가계대출 부실 위험에 대해 심히 우려를 표하고 있다.
현재 대한민국의 가계부채는 OECD 회원국 중 가장 높은 수준이며
잠재성장률은 1%대로 일본보다 낮고,
무역적자는 갈수록 커지고 있다.
당장의 통계로는 집값 하락이 멈춘 것으로 보인다.반면 또 다른 전문가 추경호 경제부총리는
'집값이 급등기를 멈추고 안정화됐다.'고 평가했다.
정부는 각종 대출 규제 해제, 특례보금자리론 등을 내놓아서 부채로 집값을 부양한다.
당장 집값이 떨어지면 큰일난다는 것을 모두가 알기 때문이다.
이에 호응하여 사람들은 50년 만기 주택담보대출에 엄청난 자금을 붓고,
각종 레버리지를 일으켜 주택을 구입한다.
물론 언제 터질지 모르는 폭탄이기에 부동산을 고점에 팔 수만 있다면 성공이다.
다만, 확실한 한 가지는
폭탄은 언젠가 터진다.
