농어촌주택을 사고 주택수에서 제외하는 방법

세무상담을 하다 보면 시골에 있는 허름한 주택은, 주택수에 포함되지 않는다고 생각하는 사람이 의외로 많다. '부모님 집인데 명의만 내 앞으로 되어있다', '등기도 없는 아주 작은 집이다' 등의 사정이다.

양도소득세 중과 판단이나, 취득세 세율 적용에서 1억원 이하의 소형주택은 주택수에서 제외하는 규정이 있다. 하지만 비과세를 판단하는 소득세법은 소형주택 예외가 없다. 따라서 아주 작은 주택이나 가치가 없는 주택도 주거용으로 사용할 수 있다면 주택수에 포함한다.

소득세법에서 엄격하게 주택수를 판단하다 보니 농어촌주택은 더 인기가 없다. 지역 불균형이 심화되는 것이다. 시골에 있는 집의 수요를 늘려 지역균형발전을 지원하기 위해, 조세특례제한법에 일정한 요건을 갖춘 농어촌주택은 1세대 1주택 비과세 판단 시 주택수에서 제외하고 있다.

취득기간

농어촌주택은 2003.8.1.부터 2022.12.31. 기간 중에 취득한 주택이 대상이다. 적용기한은 2025.12.31. 까지 연장하는 것으로 개정이 예정되어 있다. 농어촌주택은 3년 이상 보유해야 한다.

취득순서

농어촌주택은 취득순서가 중요한데, 일반주택을 보유한 세대가 농어촌주택을 새로 취득한 경우에 주택수에서 제외한다. 농어촌주택을 보유하다가 다른 주택을 취득한 경우에는 비과세 혜택이 없기 때문에 주의해야 한다.

지역의 범위

농어촌주택은 수도권 이외의 읍·면 지역에 소재하여야 한다. 수도권 밖의 인구 20만명 이하의 시 지역은 동(洞)지역도 가능하다. 

수도권 밖 읍·면 지역이라도 도시지역, 조정대상지역, 토지거래허가구역, 관광단지로 지정된 곳은 농어촌주택에 해당하지 않는다. 해당지역인지 확인하려면 관할 지방자치단체 지적과에 확인하면 된다.

면적기준

농어촌주택은 주택연면적 150㎡, 대지면적 660㎡ 이하만 적용하는 규정이 있었다. 2016년 주택 연면적 규정이 삭제되고, 2020년 대지면적 제한 규정 또한 삭제되어, 현재는 면적과 관계없이 농어촌주택을 판단한다.

가액기준

농어촌주택은 취득 당시 기준시가 2억원(한옥 4억원)이하이어야 한다. 2023.1.1. 이후 양도하는 경우 3억원(한옥 4억원)으로 완화 될 예정이다.

농어촌주택 비과세 규정은 신규주택을 취득하고 3년 이내 종전주택을 양도하면 1세대 1주택 비과세가 가능한 1세대 일시적 2주택 규정과 유사한 것처럼 보일 수도 있다. 하지만 이미 1세대 일시적 2주택에 해당하는 세대가, 추가로 농어촌주택을 취득해서 1세대 3주택이 된 경우에도 농어촌주택을 주택수에서 제외할 수 있다. 즉 다른 비과세 규정과도 중첩 적용이 가능하다는 의미다.