대전, 도심융합특구로 지정되다

feat. 대구와 광주의 도심융합특구 사례

대전시 중구 옛 충남도청 일원인 선화구역과 대전역세권 구역이 국토교통부가 추진하는 '도심융합특구'로 지정됐다.

10일 대전시에 따르면 국가균형발전위원회가 이날 제32차 본회의를 열어 선화·역세권 구역을 도심융합특구로 최종 확정했다고 전했다.

지난 포스팅에서도 대전 중구의 재개발 및 인프라에 대해 소개한 적이 있다. https://brunch.co.kr/@zipzip/68 이 포스팅도 함께 참고하면 좋을 듯 하다.

대전은 대덕특구 등 과학기술 인프라와 우수한 인재를 기반으로 기술창업 혁신 생태계가 조성돼 있고 수도권과 연결된 우수한 교통기반 등이 높은 평가를 받은 것으로 전해졌다.

해당 구역은 124만㎡(약 38만평) 규모로 4개의 존(Zone)으로 특성화 될 예정이다. 

선화구역은 공공부지와 빈집을 활용해 ‘창업공간 존’으로 꾸며질 전망이다. 여기에는 현재 대전창업허브센터 조성을 비롯해 바이오 산업이 들어설 전망이다.

역세권구역은 지식산업의 허브와 철도산업 클러스터 등 지역특화 산업을 전국으로 확산시킬 '혁신확산 존'으로 육성된다. 특히 2개 구역을 연결하는 중앙로를 ‘성장엔진 존’으로 삼아 공간의 효율성을 높이고, 관련기관과도 연계할 방침인데, 창업성장센터인 디스테이션(D-Station)과 소셜벤처캠퍼스 등을 통해 창업기업이 성장할 수 있는 소셜벤처 특화거리로 만들겠다는 게 대전시의 복안이다.

도심융합특구는 도심 접근성이 떨어지는 외곽 지역을 개발하던 기존 방식과 달리 도시 중심지를 고밀도로 개발하는 개념이다. 국토부는 광역권 내 혁신성장 거점을 육성하고 이를 중심적으로 광역교통망을 확충해 인재·자본·일자리의 선순환 구조를 구축하겠다는 계획을 내놓았다.

이처럼 지방 광역시 도심에 도심융합특구를 조성하는 동시에 캠퍼스 혁신 파크 맞춤 지원, 노후산단 대개조, 산업기반 정비 등에도 나선다. 또한 혁신도시나 행복도시, 새만금 등 기존의 거점 기능도 강화할 예정이다.

지난해 세종을 비롯한 대전은 전국에서 가장 뜨거운 지역으로 부동산 시장을 달궜다. 부동산114에 따르면 지난해 청약 경쟁률 상위 10개 단지 중 2개 단지가 각각 대전과 세종에서 나왔다. 특히 대전은 공급된 9개 단지가 모두 순위 내 마감됐으며, 그중 8개 단지가 1순위 마감에 성공했다.

집값도 크게 뛰었는데, 대전은 17.05%(956만 원→1119만 원)로 전국에서 3위를 기록하기도 했다.

대전 한신더휴 리저브

이러한 가운데 지난 2월에 선보인 대전시 중구 선화동의 ‘대전 한신더휴 리저브’는 84B m2 타입에서 최고 경쟁률 30.6:1로 성공적으로 청약을 마쳤다. 전용 면적 75~84m2  418가구로 조성되는 이곳은 반경 1.5km 내에 3개의 역사가 위치해 있고, 학군이나 주변 편의시설 인프라도 잘 조성되어 있어 수요자들 사이에서 선호도가 높은 것으로 나타난다. 3.3㎡당 분양가는 75㎡형 3억9300만-4억200만원, 76㎡형 3억9900만-4억3100만원, 84㎡A형 4억3100만-4억7900만원, 84㎡B형 4억1800만-4억7800만원이다.

이 밖에도 대전시가 내놓은 올해 아파트 분양 물량은 2만5천여가구인데, 둔산권과 가깝고 대단지인 용문123과 탄방1구역 재건축 단지, 도마변동 11구역이 재개발 관심 단지로 모아지고 있다. 

일반분양 천900여가구를 포함해 모두 2천7백가구 규모의 용문1, 2, 3 구역은 행정절차는 거의 끝났지만 코로나19 장기화로 마지막 단계인 조합총회 개최가 늦어지고 있는 상황이다. 따라서, 탄방1구역은 당초 6월에서 8-9월로, 도마변동11구역은 6월에서 연말쯤으로 연기될 것으로 알려졌다.

타 지역의 도심융합특구 사례도 존재한다. 대구와 광주가 그 주인공.

대구 도심융합특구 사업지 위치도

대구의 경우, 도심융합특구를 조성한다고 발표한 뒤 한달 만에 집값이 1억원 이상 상승했다. 입주를 앞둔 신축 분양권과 대장주 위주로 외지인 매수세가 가세한 영향으로 분석된다.

지난 1월 중순, 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 대구 수성구 메트로팔레스 전용면적 118㎡가 지난달 26일 7억8000만원과 8억3000만원에 각각 거래됐다. 전월 6억8500만원보다 1억원 이상 오른 가격이다. 지난 2018년 10월(5억9500만원)부터 만 2년에 걸쳐 서서히 올랐던 집값이 한 달 새 껑충 뛴 셈이다. 

이는 작년 12월 정부가 경북대학교 대구캠퍼스 등 98만㎡ 부지에 판교테크노밸리와 같은 산업·주거·문화 복합 인프라인 ‘도심융합특구’를 조성키로 한 데 따른 시장 움직임으로 볼 수 있다. 

일각에서는 대형 개발호재에 따른 투자수요 증가가 뻔한 상황에서 정부가 이에 대한 방지책을 고려하지 않았다는 지적도 나왔다.

광주 도심융합특구 사업지 위치도

반면 광주의 경우, 상무시민공원 일대 85㎡만 부지에 도심융합특구를 조성한다는 발표에도 아직 집값에는 큰 영향이 없는 상태다. 실제 상무금호4차의 경우, 전용 84㎡ 매매가격은 3억2000만원대에 전셋값이 2억6000만원이다. 허나 최근 전셋값이 올라 갭은 더 줄어들 여지가 있다. 

상무지구는 큰 공원을 중심으로 상무역 역세권에 광주 2호선 연장선 호재와 학군, 공원 인프라가 풍부한 지역인만큼 외지인들은 의아하다는 반응이 나오는 상황이다. 

상무역 인근 C공인 대표는 

"이쪽은 주민들이 아예 개발 호재라는 사실도 모르는 경우가 많다며 “전화는 대부분 서울에서 온다. 정작 지역민들은 큰 관심을 보이지 않아 당황하는 것 같다"고 설명하기도 했다.

전문가들은 이 같은 균형발전계획에 관해 수도권 인구 집중 문제를 해소할 것으로 기대했으나, 지방 곳곳에 집값 상승세를 견인하는 지역이 생길 수 있다는 우려를 나타내기도 했다.

또한 이러한 지방의 산업구조를 첨단산업 위주로 개편하고 주거 여건을 개선할수록 고소득자의 유입이 많아지면서 집값이 오르는 게 당연한 수순이라는 의견도 제기됐다.

송승현 도시와경제 대표는 

"판교가 있다고 근처 강남 집값이 잡히지는 않은 것처럼, 대구 수성구 범어동 집값이 서울 웬만한 곳보다 높은 것처럼 지방 광역시 곳곳에 인근 지역 집값을 자극하는 거점이 생길 수 있다는 점은 걱정"이라고 말했다.

임미화 전주대 부동산학과 교수 역시 

“균형발전 효과는 있겠으나, 수도권 집값과는 무관할 것 같다”며 “우리나라 집값은 일자리나 교통여건 외에 교육열이 큰 영향을 미치는 등 지역별로 특수한 여건이 있다”고 설명했다.

이어 임미화 교수는 

"다만 정상적인 범위 내 집값 상승세가 아니라 투기세력에 의한 급등이 일어나지 않도록 선제적인 대응이 필요할 것"이라고 제언했다.

지방 대도시에서도 입지가 좋은 신시가지 등 일부 지역에만 수요가 쏠려 변동성이 큰 점도 문제점으로 꼽혔다. 이에 역세권 등지를 중심으로 주거 환경을 개선하고 양질의 주택을 추가 공급하면 집값 급등 현상이 줄어들 것이라는 것이 정부의 구상인데, 이와 함께 지방의 쇠퇴한 구도심을 정비해야 할 필요성도 높아지고 있다. 기존에 도시재생이 추진되고 있으나 주택 공급 효과를 높이기 위해 본격적인 정비사업을 가동할 필요성이 높아지는 상황이다. 이처럼 대구와 광주의 사례를 함께 알아보면서 대전 도심융합특구의 앞으로의 모습은 어떻게 펼쳐질지 지켜봐야하겠다.