상권의 미래를 함부로 예측하지 말아라
초보창업자들의 잘못된 생각
현재의 모습보다는 앞으로 상권이 어떻게 변할지 예측을 해야 한다?
주거용 부동산을 볼 때는 미래에 어떤 변화가 있는지가 중요합니다만. 상업용 부동산을 볼 때 특히 임차인으로서 그곳에서 장사를 시작하려는 분들은 다른 관점으로 상권과 입지를 바라볼 필요가 있습니다.
앞으로의 변화를 예측하지 말라는 것은 아닙니다. 단지 미래에 대해서 함부로 생각하지 말라는 말씀을 드리는 것 입니다. 인천 운서역 상권의 실제 예시를 들어서 말씀을 드려볼까요?
위 지도는 인천 영종도에 위치한 운서역 상권입니다.
인천공항철도 운서역을 기준으로 왼쪽은 2002년도 기점으로 아파트 배후세대가 자리잡은 지역이고 오른쪽지역은 오피스텔 위주로 2017년정도 부터 몇몇 사이트들에서 착공을 시작한 곳입니다.
지적 편집도로 보더라도 용도지역에 따른 향후 변화모습을 예측해볼 수 있는데 운서역 왼쪽지역은 상업용지로 구성되어 있죠. 가맹 상담시에 생각보다 많은 분들이 이 운서역 2번출구의 상업용지쪽에 대한 문의가 많습니다. 이유는 대체로 이렇습니다.
1. 앞으로 변화가 많을 지역이다.
2. 오피스텔이 많아 2030세대가 많다.
3. 신축상가이기에 권리금이 없다.
틀린 이야기를 하시는 것은 아닙니다. 문제는 이 장소에서 과연 매출이 제대로 나올지 안나올지에 대한 판단은 전혀 하지 못한다는거죠 지금은 안나올 수 있지만 향후에는 안정적인 매출이 나올수 있을 것같다는 이야기가 많습니다. 그런데 과연 그럴까요?
오피스텔이 준공만 되면 100% 입주가 되고
1층에 위치한 상가들이 소위 대박매장이 되는건가요?
신도시가 만들어지고 상권이 어느정도 형성이 되려면 최소 2년에서 길게는 3년정도의 시간이 소요됩니다.
하남미사, 동탄1,2지역을 봐도 그런 모습을 쉽게 살펴볼 수 있습니다. 초기에 분양가를 기준으로 산정된 임차료를 버티지 못하고 임대차계약이 종료되는 시점에서 권리금도 제대로 받지 못하고 나오는 매물이 생각보다 많습니다. 나중에는 활성화가 될 것입니다. 인천공항이라는 정말 막대한 집객시설이 있는 곳이고, 영종도에 있는 어마무시한 개발계획이 하나 하나 실현된다면 말이죠.
그런데 그 시기가 언제가 될지는 아무도 알 수 없습니다. 창업을 하려는 입지를 보실 때는 미래에 대한 부분을 30% 현재에 대한 부분은 70%수준으로 보시는 것이 좋습니다. 지금 내가 가게를 유지할 수 있는 최소한의 매출이 나와야지만 그 황금빛 미래도 맞이할 수 있는 것인데... 단순히 미리 들어가서 버티겠다는 전략을 세우시는 분들을 보면 정말 안타깝습니다.
회사를 다니다가 내가 하고 싶은 일을 하고싶다는 생각으로 창업을 결정하시기도 하고 퇴직 후에 노동흐름을 만들기 위해서 창업을 하려는 분들도 있습니다. 그리고 투 잡의 개념으로 현재 월급이외의 소득을 만들기 위함을 목적으로 하는 분들도 있죠.
어째됐건 창업을 한다라는 것은 인생의 중요한 결정입니다. 한 두 번 고민하고 시작하는 것은 아니죠. 그렇기때문인지 자신의 선택에 너무나 자신감과 패기가 넘치는 분들이 많습니다. 그런 태도가 나쁜 것만은 아니나 너무 미래의 변화에 대해서 낙관적인 모습만을 보지 않으셨으면 좋겠습니다.
맘에 드는 상가를 보면 마치 이 가게가 내 가게인 것 같고 나중에 변화될 모습이 머리속에서 하나하나 그려지실 겁니다. 하지만 반대의 상황도 발생 될 수 있음을 생각해보셔야 합니다.
신도시내 창업에 있어서는 창업의 시기도 상당히 중요합니다. 적절한 시기인지 아닌지를 판단하기 위해서는현재의 모습 70% 미래의 모습 30% 이렇게 기준을 잡고 입지를 찾으셨으면 좋겠습니다.
